应认定双方之间成立事实本约关系。｜虞城县房屋纠纷案例解析

虞城县房屋纠纷是常见法律纠纷类型。本文解析天同码案例裁判规则，提炼裁判要点，为当事人提供实用法律参考。

📋 案例标题

应认定双方之间成立事实本约关系。

📝 案例详解

1.2 案情简介： 2006 年，实业公司与通讯公司签订购房 协议，约定了房屋位置、面积及价款，同 2.1 时约定“待购房合同签订时，已支付 1000 万元定金自动转为购房款＂。随后，实业公司交付 2013 房屋。 2008 年，实业公司取得该房屋产权证。 2009 年， 双方就场地使用权、过户税费、付款分期等问题反复磋 法院认为： O 预约是指将来订立一定契 商，未达成一致。 2010 年 3 月，实业公司发出合同解 约的契约。仅根据当事入合 除函。同年 5 月，通讯公司诉请继续履行。 意内容上是否全面，并不足 以界分预约和本约。判断合同系预约还是本约根本标准应按当事人意 实务要点： 认定当事人之 思表示，即当事入是否有意在将来订立一个新合同，以最终明确在双 间形成本约还 方之间形成某种法律关系具体内容。如当事人存在明确的将来订立本 是预约，不能 约意思，那么，即使预约内容与本约已十分接近，通过合同解释，从 仅依协议约定，而应综合审 预约中可推导出本约全部内容，亦应尊重当事人意思表示，排除此种 查相关协议约定内容及当事 客观解释可能性。＠本案中，案涉购房协议明确约定了房屋位置、面 入嗣后为达成交易进行的磋 积和价款，具备正式房屋买卖合同主要内容，可直接据此履行而无须 商和有关履行行为等事实， 另订本约，但当事人在协议中又约定继续磋商及自动失效条款，表明 从中探寻当事人真实意思， 当事入一致认为在付款方式等间题上需进一步磋商，并明确在将来订 并据此对当事入之间法律关 立一新合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系具体内容，故竖 系性质作出准确界定。 0003 上编房屋买卖编 购房合同效力 预约合同 就案涉购房协议而言，其性质应为预约 。 ＠对当事入之间存在预约还是本约关系， 不能仅凭一份孤立协议即简单加以认定，而是应综合审查相关协议内容及当事人嗣 后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事入真实意思， 并据此对当事入之间法律关系性质作出准确界定 。 本案中，当事人在签订购房协议 时，通讯公司已实际交付定金并约定在一定条件下自动转为购房款 ， 实业公司亦接 受通讯公司交付，在签约后交付房屋，通讯公司亦接受该交付 。 而根据购房协议预 约性质 ， 实业公司交房行为不应视为对该合同的履行，在当事入之间不存在租赁等 其他有偿使用房屋法律关系情形下，实业公司该行为应认定系基千与通讯公司之间 房屋买卖关系而为交付 。 据此，由千实业公司在该房屋买卖关系中主要义务就是交 付案涉房屋 ， 依《合同法》第 36 条、第 37 条规定 ， 可认定当事入之间达成了买卖 房屋合意 ， 成立了房屋买卖法律关系 。 因本案不具备单方解除合同的法定解除情形， 故实业公司发出解除函，通讯公司在法定期间内通过起诉方式提出异议，该解除函 不产生解除合同效力，故通讯公司要求继续履行诉请应予支持 。

💡 虞城县实务提示

在虞城县处理房屋纠纷时，虞城县人民法院审理此类案件主要参考《中华人民共和国民法典》相关规定。建议当事人在交易过程中注意保留书面证据，以便在发生纠纷时有效维护自身合法权益。

📚 法律依据

依据《中华人民共和国民法典》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

👨‍⚖️ 律师简介

刘永升律师，执业于虞城县，专注房屋纠纷领域，熟悉虞城县法院裁判规则，已成功代理多起案件，为当事人挽回经济损失。

执业机构：河南振商律师事务所 | 执业年限：十年 | 累计代理案件：3000余起

📞 联系刘永升律师

本文为法律知识科普，基于天同码案例整理，仅供参考，不构成个案法律意见。

📖 案例来源：： 最高入民法院 (2013) 民提字第 90 号“某通讯公司与某实业公司等房屋买卖合同案 ” ，见 《成都讯捷通讯连锁有限公司与四 川 蜀都实业有限责任公司、四 川 友利投资控股股份有限 公司房屋买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁 ， 代理审判员司伟、沈丹丹），载《最高入民法 院公报裁判文书选登》 (201501/219 : 11); 另见《预约与本约的区分与界定 申请再审 入成都讯捷通讯连锁有限公司与申请再审入四 川 蜀都实业有限责任公司、一审第三入四川 友利控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》（司伟，最高院民 一 庭），载《民事审判指导 与参考案件解析》 (201401/57 : 1 90) 。