——某银行柳州分行诉谭某行、温馨房开金融借款合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初4682 号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷 3.当事人
原告：某银行柳州分行
被告：谭某行、温馨房开 【基本案情】
2015年2月12日，某银行柳州分行与谭某行签订了《个人住房（商 业用房）借款合同》（以下简称借款合同），约定借款人谭某行向某 银行柳州分行借款250000元用于购买位于柳州市学院路某号的住房， 借款期限240个月，同时约定了借款利率和逾期罚息利率，谭某行以其 购买的上述房屋提供抵押担保。其中，借款合同第十六条约定“借款人 不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违
约，某银行柳州分行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息。”借款 合同还约定诉讼费、律师费均由借款人承担。在办理了相关手续后， 某银行柳州分行取得了预购商品房抵押权预告登记证书。某银行柳州 分行与温馨房开签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合 同》， 约定温馨房开为上述借款提供连带责任保证，保证期间自单笔 借款合同签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权 属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他 权利证书交某银行柳州分行核对无误、收执之日。2015年2月16日，某 银行柳州分行向谭某行发放了贷款25万元，按照约定履行了自己的全 部义务。谭某行从2019年2月起没有按照当期应还款额和还款时间进行 还款，某银行柳州分行于2019年8月20日委托律师起诉至法院，要求解 除《个人住房（商业用房）借款合同》， 要求谭某行偿还全部贷款本 息、支付律师费10321元，要求对抵押房屋享有优先受偿权，并要求温 馨房开承担连带清偿责任。
另查明，某银行柳州分行于立案时提交的打印日期为2019年7月31 日的《中国建设银行个人贷款对账单》载明截至2019年7月31日，谭某 行拖欠当前到期的本金为1521.84元、拖欠当前到期的利息为1751.91 元、拖欠当前到期的罚息为10.05元，合计3283.8元。
某银行柳州分行于开庭当日提交的打印日期为2019年10月23日的 《中国建设银行个人贷款对账单》载明截至2019年10月23日，谭某行 拖欠当前到期的本金为771.85元、拖欠当前到期的利息为711.46元、拖 欠当前到期的罚息为0元，合计1483.31元。某银行柳州分行于庭审中 陈述立案后谭某行也已向其给付完毕了本案的案件受理费2364元，但 某银行柳州分行仍然要求解除借款合同。
【案件焦点】
1.借款人出现了未按约还款的情形，银行诉至法院要求解除合 同，法院是否可将“借款人不能按时支付本息的，贷款人有权解除合 同”的合同条款作为判定“合同约定解除条件”已成就的依据；2.本案是 否符合约定解除合同的情形；3.若不符合约定解除合同的情形，是否 符合法定解除合同的情形。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院经审理认为：对于某银行 柳州分行在本案中诉请的要求解除借款合同，并要求谭某行清偿未到 期的借款本息的诉讼请求不予支持。理由如下：（1）借款合同约定谭 某行不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成 违约，但是对于“不按本合同约定”“ 不能按时”还款期限的界定不明 确，当事人可以作不同的解释。故不符合约定解除的情形；（2）应根 据当事人履行合同的实际情况，是否导致合同无法继续履行或者合同 目的无法实现来判断法定解除条件是否成就。从本案来看，谭某行在 收到传票后，及时补交了部分款项，弥补了银行的部分损失，且拖欠 当前到期的本金为771.85元、拖欠当前到期的利息为711.46元，拖欠的 当期到期的金额数额较小，而且已向某银行柳州分行给付了案件受理 费，谭某行系有继续履行合同的意愿。谭某行已办理了抵押权预告登 记手续，对于银行的债权实现具有相应保障。从合同来看长达240个月 的履行期限，谭某行目前的违约金额较小，某银行柳州分行的合同目 的并非无法实现，本案还未达到法定解除条件。双方应继续履行借款 合同。
谭某行借款后，没有按约定还款付息，出现了违约情形，其行为 违反了诚实信用原则和合同约定，应承担向某银行柳州分行偿付拖欠 的当前到期的本金771.85元、当前到期的利息711.46元，并承担因其违
约给某银行柳州分行造成的律师费、诉讼费和保全费损失。但是对于 某银行柳州分行诉请的律师费，由于法院在本案中并未支持某银行柳 州分行解除合同及清偿未到期的借款本息的诉请，根据公平及诚实信 用原则，在本案中，法院依照某银行柳州分行于立案时提交的打印日 期为2019年7月31 日的《中国建设银行个人贷款对账单》载明的截至 2019 年7 月31 日， 谭某行拖欠当前到期的本金为1521.84 元、利息 1751.91元、罚息10.05元之和3283.8元作为本案律师费用的计算基数， 根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》及《广西壮族自 治区律师服务收费标准》，酌情支持1000元。
之后，谭某行还应按约履行合同义务，按照还款时间（每月16日 前）、每期还款金额按月归还每期的贷款本息，若之后谭某行出现的 违约情形已达到了足以影响某银行柳州分行合同目的实现的程度，某 银行柳州分行可依据法律规定再另行提出解除合同的诉请。
另外，由于涉案抵押房产并未办妥房屋他项权证，温馨房开应按 合同约定对谭某行的借款承担连带责任保证。温馨房开承担了保证责 任后，有权向谭某行追偿。
对于某银行柳州分行要求对涉案抵押房屋的处置价款享有优先受 偿权的诉请，法院认为，某银行柳州分行办理的系预购商品房抵押权 预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协 议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生 物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来债权的实现，某 银行柳州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案 抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押
房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民 共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一 项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的， 应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未 设立。某银行柳州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押 房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支 持。
广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院依照《中华人民共和国合 同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七 条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条， 《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作 出如下判决：
一、谭某行于本判决生效之日起十日内向某银行柳州分行偿还截 至2019年10月23日已到期的拖欠本金771.85元、拖欠利息711.46元；
二、谭某行于本判决生效之日起十日内偿付某银行柳州分行律师 诉讼代理费1000元；
三、温馨房开对谭某行上述第一项、第二项债务承担连带清偿责 任；温馨房开承担保证责任后，有权向谭某行追偿；
四、驳回某银行柳州分行的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案的借款合同虽然约定了借款人未按时归还借款本息的、贷款 人即有权解除合同，但社会大众对于自身“不能按时”还款到达何种程 度银行才会要求解除合同的理解与银行一方的理解有所不同。为了顺 利获得住房贷款，从而能够购买一套安身立命的住所才是借款人在签 订借款合同时的主要目的。在签订借款合同时，银行处于强势地位。 民众在签订借款合同时不会有“只要我一两期违约、银行就会有起诉解 除合同”的心理预期，同时在签订合同时银行工作人员也没有对借款人 作出相应说明和解释，这就导致一般民众对其在拖欠银行多少期和多 少金额的贷款后银行将会诉诸法律程序的心理预期与银行一方存在不 同的理解。从这一方面来讲，借款合同中对“不能按时”还款的期限的 界定不明确，一般民众可以作不同的解释。故不符合约定解除的情 形。
本案是否符合法定解除合同的情形？判定合同是否达到法定解除 条件，还系需依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列 情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现 合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自 己的行为表明不履行主要债务； （三） 当事人一方迟延履行主要债 务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债 务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其 他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解 除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定作为审查判断的标 准、依据。具体到本案中，借款人谭某行虽然在合同履行期间出现了 逾期还款情形，但在起诉后已偿还了大部分款项，以其行为表明其有 继续履行合同的意愿，且谭某行的本案违约行为并未达到不能实现银 行合同目的的程度，故承办法官认为本案也不符合法定解除合同的条 件。
此外，承办法官建议：银监会应监督银行完善住房借款格式合同 中关于“可解除合同应达到的违约程度”的相关条款。避免出现借款人 仅仅拖欠一期、两期款项就被银行起诉至法院，要求拍卖房屋、诉请 大额律师费，从而损害一般民众利益的诉讼事件，既不利于调解，也 不利于社会稳定。考虑到世界范围内生态环境被破坏、改变，疫情、 流感时有发生，或者亲属患重病等需要筹款的时间，除借款人下落不 明或已知借款人因违法犯罪被羁押、借款人财务状况明显恶化等明显 没有还款能力的情形外，银行应待借款人逾期还款达六期后再诉至法 院较为合理，应给予出现了一时困难的借款人相应的筹措还款的时间 和机会。承办法官认为，银行所订立的“借款人不能按时支付本息的， 贷款人有权解除合同”条款和违约三期内就起诉的情形也许太过苛刻， 银行除收取利息外还应承担为社会和民众提供融资服务，维护社会大 局稳定的社会责任。住房借款合同期限均较长，还款期通常为240期至 360期。银行不应在借款人仅仅违约两三期就起诉，安居乐业的房子动 辄被拍卖及大额律师费带来的负担，既不利于社会稳定，也增加了执 行的难度和压力。
编写人：广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 黎鹂
