——商品房买卖合同关于付款方式约定违反了格式条款提供方公平拟约义务，明显加重了购房人责任的，应认定无效。标签：房屋买卖|按揭房|合同效力|格式条款|加重案情简介：2011年，刘某与开发公司签订商品房买卖合同，约定刘某按揭购买开发公司房屋。刘某支付首付款24万余元后，双方所签补充协议关于“银行按揭付款方式”条款约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由开发公司提供，全文字号为“小五号”,前述约定在补充协议中未作任何特别提示。2012年，因银行以刘某为在校学生无还款能力为由，未予批准贷款50万余元申请。刘某在与开发公司协商退房未果后起诉。法院认为：①“付款方式及期限”系商品房买卖合同中主要条款，开发公司作为专业从事房产开发与销售企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商基础上在合同正本中作出详尽约定。本案中，开发公司并未就如贷款申请未获批准应如何付款与刘某协商，而是以格式条款方式要求如银行贷款申请未获批准，则买受人应在5日内付清余款。该格式条款所在补充协议全文为“小五号”,字体较小，开发公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且未举证证明其在订约时提请刘某予以充分注意，故该补充约定不能代表双方已就此形成合意。商品房买卖特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，故该补充约定显然加重了购房人付款义务，应认定开发公司就支付房款的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定、同时亦显然加重了刘某合同义务，属于《合同法》第40条规定的“加重对方责任”情形。最高人民法院《关干适用(合同法〉若干问题的解释(二)》第10条规定，提供格式条款的一方当事人违反《合同法》第39条第1款规定，并具有《合同法》第40条规定情形之一的，法院应认定该格式条款无效。根据上述规定，法院认定开发公司就付款方式补充约定无效。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，刘某虽向银行提交了贷款申请手续，但因其客观的学生身份导致申请未获批准，刘某对此并无过错。此种情况下刘某请求解除与开发公司所签商品房买卖合同，依法应予准许，开发公司应退还刘某首付款。判决刘某与开发公司所签商品房买卖合同解除，开发公司退还刘某购房款24万余元。案例索引：江苏淮安中院(2013)淮中民终字第0475号“刘某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《明显加重购房人付款义务的格式条款无效——江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案》(孙坚),载《人民法院报·案例指导》(20130822:06)。