——双方当事人对商品房结算面积及相应购房款的约定，优先于测量规范所确定的房屋实测面积或房屋登记建筑面积。标签：房屋买卖|面积误差|结算面积|实测面积|建筑面积案情简介：1997年，服务局与开发公司签订购房合同，约定每平方米9380元、暂测面积(不含人防层面积和管道层面积)21710平方米，同时约定服务局对实测面积与暂测面积之差超过暂测面积1.3%以内部分进行结算；如实测面积与暂测面积之差超过暂测面积1.3%(含)时，服务局可解除合同。2005年，开发公司以包含人防层面积和管道层面积在内建筑面积为2.4万余平方米为由，诉请服务局补差价1000万余元。法院认为：①依购房合同约定，双方当事人在签订合同时已明确预见到合同约定面积即暂测面积与房屋土地管理部门未来实测面积存在差异。但从约定条款来看，双方当事人明确约定最终结算面积并不以实测面积为准，而是在合同约定面积基础上进行调整、即服务局只需对实测面积与暂测面积之差超过暂测面积1.3%以内部分进行结算。由此可认定，上述关于面积条款既是对开发公司交付标的物的大致描述，更为重要的是，它是确定双方结算面积条款，即双方约定的最高结算面积应当是：最高结算面积=(约定公寓面积+共用公摊面积)+约定不超过1.3%的增加面积。②依合同约定，双方明确将人防层面积和管道层面积排除在合同约定的总建筑面积之外。再结合双方当事人签订的其他合同条款，说明双方当事人在签订合同之时就明确，无论管道层面积为多少、在测量上是否计入建筑面积，服务局均无须就该部分面积支付相应价款。在合同签订时，当时建筑行业施行的是原国家经济贸易委员会于1982年11月12日颁布实施的[1982]经基设字58号《建筑面积计算规则》,该规则规定“建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积”“层高在2.2米以内的技术层不计算建筑面积”。1998年12月11日，北京市房屋土地管理局关于印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知，仍以此《建筑面积计算规则》为附件，并于第2条明确：“商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算。”本案诉争管道层为2.2米，按上述规定不应计算在建筑面积内。这也说明，双方当事人作出将管道层排除在结算面积之外的约定符合当时相关政策。退而言之，即使当时政策规定管道层应计算在建筑面积内，亦不影响当事人就该面积是否计算价款作出特别约定。换言之，对于该部分面积是否计算相应价款属当事人意思自治范围。依2000年10月24日实施的北京市国土资源和房屋管理局《关于贯彻执行国家标准〈房产测量规范〉的通知》附件1《北京市房地产测绘细则》的补充规定第1条规定，案涉房屋在实际测量时，管道层面积应计入建筑面积，但房屋某一部分在测量规范上应否计入建筑面积以及如何计算建筑面积，是国家基于行政管理、公共政策等目的考虑而规定的，但该建筑面积应否计算价款则是当事人意思自治范围。同时，诉争房屋主体结构在签订合同时已完成、双方当事人约定将管道层面积排除在计算价款范围之外，更加说明当事人对该约定含义及后果是明确的，故上述测量规范变化并不影响当事人关于管道层面积不计入结算面积、不计算价款的约定。退而言之，即使测量规范变化影响双方关于合同价款约定，但由于开发公司迟延履行交付房屋及办理权属登记义务，才导致上述政策变化对本案合同履行产生影响，开发公司亦无权请求支付相应价款。当然，管道层计入建筑面积虽不导致管道层建安费用增加，但增加了土地出让金支付，该支出不属双方预料范围，可由双方共同分担由此所增加土地出让金。判决服务局向开发公司补偿土地出让金45万余元。案例索引：最高人民法院“某服务局与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积——北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案》(姜强，最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201102/46:171)。