——当事人签订购房合同作为民间借贷合同的担保的，法院应按民间借贷法律 关系审理，并要求出借人相应变更诉请。标签：房屋买卖|实为借贷|合同性质 | 民间借贷|名为购房案情简介： 2014年，罗某以周某名义向蓝某提供600 万元借款，开发公司以商铺提供借款担保 并与罗某签订商品房买卖合同、办理备案登记。2015年，因蓝某逾期未偿，罗某诉请确认商品 房买卖合同有效。法院认为： ①从正常商品房买卖合同交易习惯来看，买受人在与出卖人签订商品房买卖合同后，应按合同约定向出卖人公司账户转入购房款，并向出卖人索要正式税务登记发票，而罗某并未履行向开发公司账户转入首期购房款义务，亦未取得开发公司出具的正式税务发票。另外，如罗某真正是以购买开发公司商品房为目的，那么,其关注的应是开发公司是否能按商品房买卖合同约定按时交付所涉商品房，并在开发公司出现违约情况下选择追究其违约责任或解除商品房买卖合同，但罗某却先后两次在与蓝某签订借款合同同时，又向开发公司出具承诺书，同意在蓝某归还罗某借款之后，开发公司有权单方面解除与罗某所签商品房买卖合同，且罗某无条件配合开发公司到房管部门办理商品房买卖合同注销备案登记。虽然罗某认为自己系 受胁迫才出具承诺书，但其作为债权人对自己资金处于实际控制支配地位，在向蓝 某提供借款之前，罗某完全可拒绝出具承诺书，故对罗某该主张不予采信。罗某在 开发公司为诉争房屋办理备案登记手续后，才向蓝某提供最后一批借款492万元， 且在当日还要求蓝某向其出具了5张借款金额为50万元借条作为上述借款利息担 保。本案中，罗某与蓝某在发生民间借贷关系之前并不相识，亦无经济往来，罗某 为确保向蓝某提供的资金安全，必然会要求蓝某提供相应担保。鉴于蓝某是开发公 司法定代表人特殊身份，其行为可代表开发公司，故开发公司与罗某之间所签商品 房买卖合同实质上是为罗某提供给蓝某的资金作担保，故该商品房买卖合同应属借 款合同从合同。双方未办抵押登记，该担保方式属非典型担保。②虽然本案因罗某 起诉时间早于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》生 效时间，不适用该规定，但根据双方所签借款合同约定，在蓝某未按期归还借款时，罗某有权将出借款转为对开发公司的购房款，该约定实质是在蓝某不履行返还罗某 借款义务情况下，罗某即可通过取得开发公司用于担保的房屋所有权方式实现其债 权，该约定明显违反了《物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得 与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定，依法应认定 无效。因“流质条款”无效并不必然导致担保无效、故罗某作为债权人可在蓝某不 能履行偿还借款情况下，要求开发公司承担相应担保责任。因罗某按商品房买卖合 同关系起诉开发公司与法院查明的法律关系性质不同，在法院已释明而罗某不变更 诉请情况下，判决驳回罗某起诉。案例索引： 四川高院(2016)川民申2333号、四川宜宾中院(2016)川15民终272号“罗某与某开发公司等民间借贷纠纷案”,见《罗秀英诉四川新鹏房地产开发有限责任公司、第 三人蓝秀彬商品房销售合同纠纷案——当事人签订商品房买卖合同作为民间借贷合同 的担保的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理》(李焕培),载《人民法院案例选》 (201708/114:84)。