罗某诉水上运动公司、周某借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省湖州市中级人民法院(2022)浙05民终1745号民事判决书
2.案由：借款合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):罗某
一、借 款 15
被告(反诉原告、上诉人):水上运动公司 被告(上诉人):周某
【基本案情】
2016年2月1日，罗某作为出借人、水上运动公司作为借款人，双方签订 《借款协议》一份。双方约定：由于借款人公司经营需要向出借人借款363万 元(借款部分为转账，部分为现金)。借期自2016年2月1日起至8月31日 止。借款人提供坐落于浙江省湖州市名爵游艇俱乐部6幢的房产出售给罗某作 为担保。借款人逾期还款的除约定利息外每天承担1%的滞纳金直到归还完全 部借款为止。具体借款时间按实际时间为准，超过上述借期借款人若尚未归还 借款的，则超出时间按月利息3分计息支付给出借人，按月结息。超过2016年 10月31日仍未归还借款的，则上述房屋按买卖合同产权归出借人，并由出借 人处置后归还。罗某在出借人栏签名，时任水上运动公司法定代表人的周某在 借款人栏签字，并加盖水上运动公司公章。
同日，水上运动公司与罗某签订《商品房买卖合同》,出卖人为水上运 动公司，买受人为罗某。约定：罗某购买的商品房为名爵游艇俱乐部6幢、 名爵游艇俱乐部6幢-2、名爵游艇俱乐部6幢-3、名爵游艇俱乐部6幢-屋 顶层、名爵游艇俱乐部6幢-地下层。该商品房房款合计363万元。罗某按一 次性付款方式付款，买受人于2016年2月1日一次性付清房款363万元整。 本商品房为预售商品房，由水上运动公司与罗某向当地房屋登记机构申请预 告登记。
2016年2月2日，罗某向水上运动公司转账250万元；2016年2月4日， 罗某向水上运动公司转账47万元，合计转账297万元。
2017年8月10日，周某向罗某出具《承诺书》,载明“本人周某向罗某出 借本金叁佰陆拾叁万元整，至2017年8月止，尚少利息壹佰叁拾万陆仟捌佰元 (1306800元),约定游艇俱乐部办证后可以归还本息”。
2021年4月9日，案涉房屋完成不动产信息登记。
因案涉借款至今未能清偿，故纠纷成讼。罗某提出如下诉讼请求：1.判令
16
中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
水上运动公司、周某立即向罗某归还借款本金3630000元和利息；2.判令罗某 有权就本案债权在案涉房屋的拍卖所得价款内进行受偿。
【案件焦点】
以买卖合同为民间借贷提供担保的，买卖合同和担保行为的效力认定问题。
【法院裁判要旨】
浙江省湖州南太湖新区人民法院经审理认为：第一，借款协议中明确载 明“借款人提供坐落于浙江省湖州市名爵游艇俱乐部6幢的房产出售给甲方 作为担保”。表明双方的真实意思表示为通过签订商品房买卖合同来为借贷 提供担保，形成的是借贷法律关系，进而否定双方具有商品房买卖的真实意 图。第二，从购买的价款来看，该商品房买卖合同设置的单价为5000元，明 显偏离正常的市场交易价格。第三，从实际交付来看，案涉商品房并未实际 交付，仍然登记在水上运动公司名下。综上，在双方借贷关系成立的前提下， 签订商品房买卖合同的行为，属于非典型担保。根据《最高人民法院关于审 理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定，水上运动公 司与罗某之间仅签订了《商品房买卖合同》,且未对案涉房产办理抵押、质 押或进行所有权转移，对第三人而言，不具有公示效果，故罗某不具有优先 受偿的权利。在本判决生效后，若水上运动公司不履行判决的，罗某可以申 请拍卖买卖合同标的物。水上运动公司与罗某签订商品房买卖合同是为借款 合同提供担保，构成通谋虚伪表示，商品房买卖合同本身作为伪装行为，并 非双方真实的意思表示，该合同无效，而借款担保作为隐藏行为，不违反法 律、行政法规的强制性规定，可以肯定其在水上运动公司与罗某之间的合同 效力。据此，判决：
一 、被告水上运动公司、周某于本判决生效之日起十日内共同支付原告罗 某借款2970000元及利息(以2970000元为基数，按照全国银行间同业拆借中 心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至借款实际清偿之日止);
二、若被告水上运动公司、周某未全面足额履行第一项给付义务，则原告
一、借 款 17
罗某有权对案涉房产申请拍卖，以偿还债务。 二审法院同意一审法院裁判意见。
【法官后语】
“名为买卖实为借贷”合同的签订在实践中存在多种表现形式，包括仅签 订房屋买卖合同，债权人出具回购承诺函的形式；合同双方同时签订房屋买卖 合同和借款合同的形式等，但是无论采用何种形式，其实质均是借贷，买卖只 是作为担保而存在。
判断双方签订的是商品房买卖合同还是以签订商品房买卖合同的形式为借 款提供担保，应从以下方面确定真实意思：一是审查买受人有无购房意愿，可 从有无购房款的交付、购房款的交付对象等方面进行考察；二是从双方的交易 行为是否符合买卖合同履行的基本规则等方面进行考察。如经考察系以签订商 品房买卖合同的方式为借款提供担保，从而债务人或第三人与债权人签订不动 产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让 渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时， 也不能转移所有权，而是对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。
一 、如何认定“名为房屋买卖，实为借款担保”的法律行为
“名为房屋买卖，实为借款担保”的认定，往往需要对房屋买卖合同中约 定的房屋情况是否清楚、权利义务是否对等、履约方式是否有违常理、是否约 定了回购条款等多方面因素进行综合考量。如果双方对买卖房屋没有符合日常 交易习惯的情况描述(如房屋面积、家具设施、交付使用等),缺少正常交易 买卖双方应尽权利义务的约定(如限制出卖方权利、任意扩大购买方权利), 存在一定时间内溢价回购房屋的约定，并明确到期不回购则房屋归另一方所有 的，则当事人之间的法律关系实为借贷法律关系，从而认定房屋买卖合同为当 事人虚假的意思表示，应当无效。在本案中，双方签订的房屋买卖合同无买卖 合意，双方约定的价格明显偏离市场价格，房屋并未实际转移登记，故认定该 房屋买卖合同是为借款合同担保，该合同无效。
18
中国法院2024年度案例 ·借款担保纠纷
二 、约定以房屋买卖为借款担保，到期不偿还则房屋所有权转移的法律 效力
若当事人以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保，并明确到期不偿还债 务则房屋所有权转移的，属于流押条款。根据《中华人民共和国民法典》第四 百零一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度 的解释》第六十八条的规定，该约定不具有法律效力，但是流押行为的无效并 不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力，当事人之间的担保法律关系仍 然成立。若债务人到期无法偿还债务的，债权人虽然不能取得房屋所有权，但 可以请求折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。不过，由于未办理房屋 产权转移登记手续，债权人依法不享有优先受偿权。在本案中，双方未对案涉 房产办理进行所有权转移，对第三人而言，不具有公示效果，故不具有优先受 偿的权利。若不履行判决的，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物。本案中， 双方签订商品房买卖合同是为借款合同提供担保，构成通谋虚伪表示，商品房 买卖合同本身作为伪装行为，并非双方的真实意思表示，故该买卖合同无效， 而借款担保作为隐藏行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以肯定该 合同的担保效力。
编写人：浙江省湖州南太湖新区人民法院 豆亚凡
