——李某某诉陈某某房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院(2022)闽02民终2900号民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):李某某 被告(上诉人):陈某某
【基本案情】
2020年11月16日，陈某某作为出售人，李某某作为买受人签订《不动产
三、商品房销售合同纠纷 215
买卖合同》约定，陈某某将某小区2217室房屋以320万元出售给李某某；讼争 房屋已设定抵押，由出售人自行筹集解押款，于2021年7月20日前办理注销 抵押登记事宜，并于2021年7月30日前办理完毕抵押注销手续；购房款分四 期支付，合同签订当日支付30万元定金，2021年8月16日前支付65万元(不 含定金),另双方于2021年7月20日前共同前往银行办理商业和公积金组合贷 款手续，拟贷款金额为225万元，如贷款申请被拒贷或未足额批贷的，买受人 应于贷款机构批贷或被拒贷后7日内以自行支付的方式补足差额购房款；2021 年8月16日前，双方共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记 手续。《不动产买卖合同》第六条“违约责任”约定，如出售人出现有“逾期 履行本合同约定的义务超过十五日”情形的，构成根本违约，买受人有权以书 面通知的方式解除不动产买卖合同，且出售人应在违约行为发生之日起15日 内，以相当于该不动产总价款的20%向买受人支付违约金。买受人出现有相同 违约行为的，作同等处理。
合同签订当日，李某某向陈某某支付定金30万元。2021年6月17日，在 讼争房屋首次抵押尚未解押的情况下，陈某某再次以讼争房屋设定被担保主权 数额为200万元的一般抵押。
因陈某某不配合办理贷款手续，也未按时注销房屋抵押登记，又将讼争房 屋再次设定抵押导致合同无法继续履行，李某某诉至法院，诉讼请求经两次变 更，李某某请求判令解除合同，退回购房款30万元，按房屋总价的20%支付违 约金64万元，赔偿损失并承担相应逾期违约金。陈某某以李某某无法成功办理 商业和公积金组合贷款手续，又未自行补足差额购房款为由，主张同时履行抗 辩和不安履行抗辩，认为不构成违约。
【案件焦点】
陈某某应否承担违约责任以及应支付的违约金数额。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：按照《不动产买卖合同》的约
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中国法院2024年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
定，陈某某应自行筹集解押款，于2021年7月20日前办理注销抵押登记事宜， 并在7月30日前将注销抵押登记事宜办理完毕。然而，在实际履行过程中，陈 某某不但未于2021年7月20日前办理首押的注销抵押登记手续，反而于2021 年6月17日对讼争房屋设定第二次抵押，且在约定解押期限届满后均未解押， 甚至在李某某提起诉讼要求继续履行合同的情况下亦未解押。并且，陈某某在 李某某通知办理贷款后既未予以配合，亦未与李某某协商购房款付款事宜，即 便李某某不能立即贷出款项，陈某某也应当配合李某某办理贷款的准备手续， 陈某某主张的同时履行抗辩和不安抗辩均不能成立。陈某某的上述行为导致讼 争合同无法继续履行，已构成根本违约。
陈某某与李某某在《不动产买卖合同》中约定，因任意一方的行为构成根 本违约的，违约金以不动产总价款的20%计算。合同解除后，陈某某应向李某 某返还购房款(定金)30万元并依约承担违约责任。李某某请求陈某某支付违 约金64万元(房屋总价的20%),符合合同约定。同时，陈某某未积极按照约 定履行合同义务，也不配合相关手续的履行，再次将讼争房屋设定抵押，其行 为具有主观恶意，有悖诚实信用。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予 以判断，李某某依照合同约定主张的64万元违约金应予支持。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九 条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
一 、李某某与陈某某签订的《不动产买卖合同》于2021年10月20日 解除；
二、陈某某于本判决生效之日起7日内向李某某返还购房款(定金)30 万元；
三、陈某某于本判决生效之日起7日内向李某某支付违约金64万元；
四 、陈某某于本判决生效之日起7日内向李某某支付诉讼财产保全申请费
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5000元及保函费8000元；
五、驳回李某某的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方均提起上诉，后均撤回上诉。二审法院裁定准许撤回。
【法官后语】
1.当事人约定的违约损失赔偿属于违约金条款
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条对违约金制度进行了详细规定。 从解释论的角度，第二款中规定的可予以调整的“约定的违约金”应理解为包 括“一定数额的违约金”与“损失赔偿额的计算方法”。本案当事人约定的 “按照不动产总价款320万元的20%支付64万元违约金”即为当事人关于损失 赔偿额计算方法的约定，属于违约金条款。
2.违约金条款的双重功能
理论上，违约金分为惩罚性违约金和赔偿性违约金两种类型。其中赔偿性 违约金是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫损害赔偿额的预定。①一 般认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定的违约金属于赔偿性 违约金。在司法实践中，即便是赔偿性违约金，仍然有双重功能，一是惩罚性 功能，二是补偿性功能。
(1)惩罚性功能
商事交易中，交易双方对赔偿性违约金的约定是一种确保合同履行的预先 安排。发挥违约金条款惩罚性功能，对于督促合同各方诚信履行合同、促进合 同目的实现，具有重要意义。因此，虽然根据《中华人民共和国民法典》第五 百八十四条的规定，违约金属于以填补损失为主的赔偿性违约金，但仍需要给 违约金赔偿性功能的发挥留有适度空间，赋予当事人在一定幅度内约定高于实 际损失违约金的权利，提高违约成本，降低主观违约风险。
(2)补偿性功能
违约金条款主要功能在于通过预先约定违约造成损失赔偿额，在违约事实
① 参见韩世远：《合同法总论》(第3版),法律出版社2011年版，第658页。
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发生时，债权人可直接主张违约金以弥补违约行为造成的损失。 3.当事人过错程度对违约金条款双重功能发挥的影响
目前违约金调整的逻辑起点限定于损失填补原则，该原则强调当事人不能 通过违约金获得超额利润。本案中李某某实际只支付了30万元定金，而64万 元违约金比例高至房屋总价款的20%。对此，是否给予违约金调整，需要进行 程序上和内容上的具休考量。
(1)程序上：违约金调整应以当事人申请为前提
从程序的角度出发，在法律没有特殊的规定下，违约金调整应以当事人申 请为前提，没有当事人申请法院不应主动调整违约金，除非合同条款本身违法。 法官不应用自己的主观判断去评判商事主体对商业违约风险的判断。本案中， 陈某某并未就64万元违约金提出酌减请求，故程序上法官不宜主动进行违约金 调减。
(2)内容上：当事人主观恶意导致违约的，应强化违约金惩罚性功能
根据《最高人民法院关于印发〈全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要〉 的通知》第十一条的规定，违约金数额应以损失为基础，兼顾合同的履行情 况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。我国 立法规定的违约金整体性质上属于赔偿性违约金，但并不排除违约金惩罚性功 能的适用。本案中，陈某某在房屋首押未解的情况下，再次对房屋设定抵押担 保，导致合同无法继续履行，其行为具有极强的主观恶意，严重违反诚实信用 原则。在此种情形下，法院应侧重违约金惩罚性功能的适用，即使存在实际损 失数额远小于违约金数额，法院亦可以不予调整。
编写人：福建省厦门市思明区人民法院 朱晨
