——夏颖诉常颖、常伟房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2013)一中民终字第11256号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3. 当事人
原告(被上诉人):常颖 被告(上诉人):夏颖
被告：常伟
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【基本案情】
2002年11月8日，常颖与案外人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订 《商品房买卖合同》,合同约定常颖购买北京顺天通房地产开发有限责任公司开发 建设的北京市昌平区北七家镇×房屋。常颖在购买该房屋时向中国银行申请购房贷 款，现贷款尚未还清。2006年11月22日，常颖取得上述房屋的所有权证，登记地 址为昌平区北七家镇×号，登记房屋性质为经济适用住房。房屋交付后，常颖将上 述房屋借给常伟居住。2009年，常伟与夏颖达成口头协议，约定常伟将诉争房屋卖 给夏颖，现该房屋由夏颖居住使用。庭审中，常颖与夏颖均向法院提交两份《收 条》,用于证明夏颖于2009年11月28日给付常伟购房款38万元，于2009年12月 12日给付常伟购房款77万元。庭审中，夏颖表示常颖对常伟卖房给他是知情的， 常颖表示其不知情，也从未表示过同意。
【案件焦点】
本案是否构成表见代理，以及涉诉合同是否无效。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占 有、使用、收益和处分的权利。未经所有权人同意或事后追认，擅自处分他人财产 的行为应属无效。位于昌平区北七家镇某房屋所有权人是常颖，依据现有证据并不 能证明常颖对常伟将涉诉房屋转让给夏颖一事知情，且常颖事后也从未表示过同意 这一交易。夏颖辩称常颖授权常伟卖房一事并不足以证明常伟对这一交易有足够的 授权，且亦无证据证明常颖收到过购房款。夏颖辩称常伟卖房行为构成表见代理， 理由不足，亦不予采信。因此常颖要求确认常伟与夏颖之间买卖昌平区北七家镇某 房屋行为无效的诉讼请求予以支持。上述行为无效后，夏颖对上述房屋的占有属于 无权占有，常颖有权要求其搬出并交还常颖。因此，常颖的第二项诉讼请求亦予支 持，具体腾退时间由法院酌定。
北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一 条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百四十四条之规定，判决：
一 、夏颖与常伟买卖昌平区北七家镇某房屋的行为无效；
三、二手房买卖 119
二、夏颖于判决书生效之日起六十日内搬离昌平区北七家镇某房屋，并将其交 还常颖。
夏颖持原审抗辩理由上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：根据法律规 定，诉讼中当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经传票 传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案中常伟经本院传票传唤，无正 当理由未到庭应诉，不影响对本案的审理。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同， 相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。构成表见代理应当满足三 个条件：第一，行为人与第三人签订合同没有获得本人的授权；第二，合同的相对 人在主观上必须是善意的、无过失的；第三，合同的相对人有理由相信行为人具有 代理权。买卖房屋是人们生活中的重大事项，买卖双方应当对该行为尽审慎的注意 的义务，夏颖在常伟未出具常颖的委托书、亦未签订买卖合同的情况下，仅以口头 约定的形式购买涉诉房屋，欠缺应有的注意，夏颖在该买卖行为中存在过失。故上 诉人夏颖认为该买卖行为构成表见代理的意见，本院不予采纳。关于上诉人夏颖所 述常颖对于常伟出卖房屋一事知情一节，在常伟未能出示常颖授权其出卖房屋的委 托书的情况下，夏颖仅以一份事后的录音不足以证明常伟对涉案房屋享有代理权， 故对于上诉人夏颖所述常颖对出卖房屋一事知情，本院不予采信。依据相关规定， 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效 的，人民法院不予支持。本案中，常颖以常伟在未经其同意的情况下擅自处分其财 产为由，请求法院判决常伟的擅自处分行为无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 原审法院判决有误，本院予以纠正。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使 用、收益和处分的权利。涉诉房屋产权人为常颖，现常颖要求夏颖腾退涉诉房屋有事 实及法律依据，对其请求应予支持。夏颖与常伟因房屋买卖口头协议而产生的纠纷， 可另行解决。一审法院判决认定常伟与夏颖之间买卖行为无效不当，应予撤销。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(二)项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解 释》第三条之规定，判决如下：
一 、维持北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第04722号民事判决第 二项；
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二 、撤销北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第04722号民事判决第 一项；
三、驳回常颖的其他诉讼请求。
【法官后语)
无权处分的效力，历来是法学理论界和司法实务界争议的问题。在出卖人出卖 自己无所有权或处分权的标的物的情形下，对于买卖合同及物权变动效力的认定， 对出卖人、买受人和标的物所有人的权利义务关系均有较大的影响。处分行为是发 生债法上给付义务效果的财产行为，典型的处分行为分为物权行为和准物权行为。 负担行为和处分行为分别为物权变动的原因与结果，负担行为所产生的法律效果是 债权的产生和变更，即赋予行为人一方得请求另一方给付的权利和使另一方应为给 付行为的义务；处分行为的法律效果是财产权利的产生和变更，即取得对标的物的 支配权。
代理是代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为。如果代理人 没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义从事处分行为，则构成 无权处分。但如果行为的相对方有理由相信行为人有代理权，则视为行为人有处分 权，不构成无权处分。判断相对人是否有理由相信，需要结合行为的性质、相对人 的注意义务等综合考虑。在房屋日益成为巨额资产的情况下，买卖房屋属于重大处 分事项，买卖双方均应负担较高的注意义务，买受人在不对出卖人是否具有房屋处 分权、是否具有合法代理权进行审查的情况下，通过口头方式约定房屋的买卖，属于 疏于注意的过失行为，不能以自己相信出卖人具有代理权对抗标的物的所有权人。
在出卖人无权处分的情况下，其与买受人签订的房屋买卖合同的效力并不受该 处分行为的影响，应认定为有效，但房屋能否发生所有权的转移，处于效力未定状 态，需要房屋所有权人的事后追认。如果房屋所有权人未对处分行为予以追认，或 要求确认该处分行为无效，则应认定处分行为无效。买受人如已实际居住该房屋， 在确认处分行为无效后，买受人的占有将缺乏法律依据，处于无权占有的状态，房 屋所有权人有权要求其腾退房屋。至于买受人因买卖合同无法履行所产生的损失， 可通过要求无权处分人承担违约责任的方式予以救济。
编写人：北京市第一中级人民法院 刘国俊
三、二手房买卖
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无书面买卖协议的资金往来是否构成房屋买卖
王俊亭诉王盈、李鸿文房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第02381号民事判决书
2. 案由：房屋买卖合同纠纷 3. 当事人
原告(被上诉人):王俊亭
被告(上诉人):王盈、李鸿文
【基本案情】
2000年10月8日，王盈购买了北京市朝阳区裕民东里某房屋(以下简称诉争 房屋),房价及工本费、登记费等共计36078元。
2000年9月18日，王俊亭通过中国工商银行向教育部教育管理信息中心电汇 8万元，其中汇款用途写为购房款。2000年10月20日，王俊亭委托张玉林通过中 国工商银行向李鸿文电汇2万元，汇款用途写为购房款。审理中王盈、李鸿文表示 教育部是王盈妻子李鸿文的单位，李鸿文收到上述两笔款项，但系向王俊亭借款， 用于购买北京市西城区宏汇园小区某房屋(以下简称宏汇园房屋)。
2000年2月25日，北京市公安局行政处房管科收到王盈交纳诉争房屋购房定 金3万元。2002年6月4日，北京市公安局行政处房管科收到王盈诉争房屋结算款 6078元。2008年5月16日，王盈就诉争房屋交纳房产税、个人所得税共600元。
王俊亭提交了《房屋租赁合同》原件5张、水费回执原件6张、燃气费发票原 件2张、供暖费发票原件1张、证人证言等用以佐证诉争房屋为其实际控制，双方 存在房屋买卖关系。王盈、李鸿文主张其二人与王俊亭不存在房屋买卖合同关系，
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
王俊亭所述10万元为王盈、李鸿文向王俊亭的借款。王盈、李鸿文提交了教育部 机关职工住房分配(调整)通知单、房屋所有权证、准住介绍信、宏汇园房屋购房 款发票、证人证言等用以佐证双方系借款关系，不构成房屋买卖。
王俊亭表示，2000年9月初系李鸿文打电话给王俊亭说卖房的事情，王盈未打 电话，当时电话中也没有提到交房和过户的问题，但是2000年底王盈、李鸿文把 钥匙给了王俊亭的女儿郭红岩。关于诉争房屋价格，王俊亭表示李鸿文在电话联络 中未具体谈及总数，以西单的房子装修缺钱为由要求自己先寄8万，后李鸿文又以 装修不够为由给王俊亭之夫郭志打电话要求再汇2万；2003年又以诉争房屋超过分 配面积几平米为由要求补了6000多元。王盈、李鸿文否认曾电话协商卖房事宜。 王俊亭主张，系因双方为亲属关系所以没有订立书面合同，且不认可王盈、李鸿文 所述的双方存在借款关系。王盈、李鸿文主张，亲属之间借款没有书面合同较为常 见，房屋买卖没有书面合同有悖常理，亦不认可王俊亭所述双方存在房屋买卖关系 的主张。
【案件焦点】
无书面购房合同的资金往来凭证能否构成买卖房屋的合意。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案的主要争议焦点为双方就涉案房屋是 否存在房屋买卖合同关系。结合全案事实及证据，法院认为王俊亭提交证据的证明 力大于王盈、李鸿文的，并就此做出合理解释，故认定双方之间存在事实的房屋买 卖合同关系，理由如下：1.王俊亭向王盈、李鸿文的汇款中均注明为购房款，王 盈、李鸿文抗辩称为借款，与常理不符，王盈、李鸿文应就此举证，但王盈、李鸿 文就此提交的证据的证明力不足以推翻王俊亭的举证。2.王俊亭自2000年至今一 直占有、使用涉案房屋，王盈、李鸿文未提出异议，王盈、李鸿文表示为方便王俊 亭照顾王凤楼，但就此提交证据证明力不足。3.购房收据、税收通用完税证、《房 屋买卖合同》等原件均由王俊亭持有，王盈、李鸿文表示为王俊亭从王凤楼处拿 走，但就此提交证据证明力不足。4.王俊亭所述购房过程与王盈、李鸿文所述出 国时间并未冲突。现双方之间存在事实的房屋买卖合同关系，王俊亭虽不具备北京 市相关政策规定的购房资格，但双方在相关政策规定实施之前已经成立房屋买卖合
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同关系，且王俊亭已经支付购房款并实际占有涉案房屋，故对王俊亭的第二项诉讼 请求予以支持，王俊亭表示自愿承担涉案房屋的过户税费，法院亦不持异议。
北京市朝阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
一 、确认王俊亭与王盈、李鸿文关于北京市朝阳区裕民东里某房屋存在房屋买 卖合同关系；
二 、王盈、李鸿文于本判决生效之日起七日内协助王俊亭将北京市朝阳区裕民 东里某房屋过户登记至王俊亭名下，由此产生的税费由王俊亭承担。
王盈、李鸿文持原审答辩意见提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认 为：根据查明事实，王俊亭与王盈、李鸿文之间未就诉争房屋签订书面房屋买卖合 同，虽王俊亭主张其与李鸿文曾于2000年9月电话协商卖房事宜，但其亦认可当 时未就准确房价和房屋交付、过户等买卖合同基本内容进行磋商，王盈亦未参与协 商，现王盈、李鸿文直接否认电话协商卖房事宜，王俊亭就曾经电话协商卖房事宜 未能进一步举证证明。虽然王俊亭现在使用本案诉争房屋，但王俊亭除银行电汇凭 证外未提交充分证据证明双方之间达成买卖房屋的合意，电汇凭证亦没有指向具体 房屋，因此对王俊亭要求确认其与王盈、李鸿文关于北京市朝阳区裕民东里某房屋 存在房屋买卖合同关系，王盈、李鸿文协助办理该房屋产权过户的诉讼请求，依据 不足，难以支持。原审法院依据现有证据所做判决不当，本院予以纠正。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(二)项之规定，作出如下判决：
一 、撤销北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第25537号民事判决； 二 、驳回王俊亭的全部诉讼请求。
【法官后语】
本案处理重点主要在于无书面购房合同的资金往来凭证能否构成买卖房屋的合 意。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 《合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一) 当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或 者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。”
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
具体到本案中，一、二审法院审理思路出现分歧，其主要原因在于对合同订立 方式和合同主要内容的不同理解。王俊亭承认2000年9月初系李鸿文打电话给其 说卖房的事情，王盈未打电话。王俊亭并不能证明王盈知悉或同意卖房，其也没有 和王盈直接洽商卖房事宜，买卖双方并不是确定明晰的。王俊亭主张的价款支付依 据，即为两张备注有“购房款”的银行付款凭证。但标注有“购房款”的银行凭 证，并不能看出购买的是哪一套房屋，也就是买卖的标的并不明确。在没有书面协 议的情况下，有没有房屋过户等相关的口头约定或事实行为，也是判断双方有无达 成房屋买卖合意的重要依据之一。从庭审来看，王俊亭在解释电话记录时候明确表 示，电话中双方没有涉及房屋过户问题，而是之后要求李鸿文办理房屋过户手续被 拒绝。王盈和李鸿文对于王俊亭曾经要求办理房屋过户的主张予以否认。依据王俊 亭的陈述，从2000年电话沟通房屋买卖事宜到本案诉讼，时间已经经过了十余年， 期间王俊亭的女儿还曾较长一段时间居住于诉争的房屋，并后期出租该房屋，但王 俊亭也一直没有采取有效措施来要求办理房屋权属变更。综合来说，缺少了明确的 买卖双方、标的、价款、房屋交付和过户等内容，凭借资金往来凭证很难认定双方 达成了房屋买卖的合意。
编写人：北京市第二中级人民法院赵银豪
