——无锡嘉南置业有限公司诉王某等商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2013)锡民终字第0485号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):无锡嘉南置业有限公司(以下简称嘉南公司) 被告(上诉人):王某、王倍林、谈敏超
【基本案情】
王倍林、谈敏超系夫妻关系，于2008年10月4日生一子王某。2007年11月7
日与2010年8月16日，王倍林、谈敏超已购买了两套商品房，且均办理了房屋所 有权证书。2011年2月21日，无锡市人民政府出台十条措施贯彻国务院房地产调 控政策，其中第五条规定：“……对于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、 ……,暂停在本市市区向其售房。…对违反规定购房的，不予办理房地产登记。” 2011年8月29日，王倍林、谈敏超共同至嘉南公司售楼处以王某的名义与嘉南公
一、商品房预售 5
司签订《商品房买卖合同》、《补充合同》、《购房人申明陈述书》。《商品房买卖合 同》约定，王某向嘉南公司购买房屋一套；付款方式为分期付款；合同自双方签订 之日起生效。《补充合同》约定，买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合 同。《购房人申明陈述书》载明：购房人已全面了解本市住房限购政策，并如实填 报拟购住房、家庭成员情况。如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此 产生的“不予受理房屋登记”等一切法律责任及经济责任；家庭成员以户口簿、结 婚证记载为准；户主及配偶身份证，户口簿等证件应另附。合同签订之日，王倍林 支付了300000元购房款。后经嘉南公司向王某发出付款通知要求按约定分期付余 款，王倍林、谈敏超收到通知后分文未付。2012年4月16日，嘉南公司向王某发 出解除合同告知函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告王某、王倍林、 谈敏超同意解除合同，并要求返还已付房款，但不同意支付违约金。
【案件焦点】
1.父母以子女名义购房所签订的合同的相对方是子女还是父母；2.违反限购 令的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院经审理认为：关于合同相对方是子 女还是父母这一问题，本案中合同的相对性应该根据实际购买人以及买卖双方的真 实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定合同相对人。根据庭 审情况可以查明在合同订立时，王倍林、谈敏超本想自己购买房屋，因限购政策而 借用王某的名义签订合同，王倍林、谈敏超并无代王某购买房屋的想法，亦非出于 购买房屋赠与王某的目的。在合同履行中，王某本人无民事行为能力，亦无财产履 行合同，实际由王倍林及谈敏超履行了合同的付款义务。根据陈天伦的证人证言与 庭审中双方的陈述，合同双方都明知了以上事实，所以尽管王倍林、谈敏超在合同 上签署了王某的名字，但是根据案件查明的事实，可以确定实际的买受人系王倍 林、谈敏超，故本案实际的合同相对双方应该是王某父母与嘉南公司。而关于本案 商品房买卖合同是否有效，中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购条款非 法律、行政法规禁止性规定，并不导致合同的无效。双方在明知有限购政策的情况 下依然签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，购房人交付房款，开
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中国法院2015年度案例。房屋买卖合同纠纷
发商交付房屋，交易亦可完成，房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实 现，但当事人亦可通过对其自己名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证 的条件，故限购政策不影响合同效力。综上，根据《中华人民共和合同法》第四十 四条第一款、第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和 国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如 下：解除双方签订的商品房买卖合同，由王倍林、谈敏超向嘉南公司支付违约金。
后王某、王倍林、谈敏超持原审答辩意见提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为本案的主要争议焦点为以下。1.合同 中的买受人如何认定。2.合同的效力。3.违约金金额。关于争议焦点一，王倍林、 谈敏超原审作出以王某名义购房的陈述时，其与嘉南公司已经围绕争议事实进行了 充分的举证、质证，对案情有了全面、准确的了解，相关陈述较为客观、真实，本 院予以采信。王倍林、谈敏超主张相反的事实但未提供充分的反证，本院不予采 信。据此，本院认定王某系名义上的房屋买受人，实际买受人系王倍林与谈敏超。 关于争议焦点二，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中， 关于限购政策，限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反的后果是房屋买卖 合同无效；继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利 益；况且在限制登记的情形消失后，房屋仍然可以办理过户登记。因此，上诉人王 倍林、谈敏超关于合同无效的意见于法无据，本院不予支持。该合同又系双方当事 人的真实意思表示，应认定为合法有效。另外，《购房人申明陈述书》明确列举了 限制对象的范围，且注明家庭成员包括未成年子女，故应视为王倍林、谈敏超已明 知王某属于限购对象。王倍林、谈敏超在明知的情况下仍然签订合同，视为其愿意 承担房屋限制登记的不利后果，故其再以此为由抗辩支付房款与事实不符，不应予 以支持。关于争议焦点三，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的 履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用 原则予以衡量。本案中，王倍林、谈敏超拒绝支付房款，构成违约，应承担违约 金。违约金兼具补偿性与惩罚性的性质。原审法院综合考虑合同中双方承担违约责 任的大小、出卖人的实际损失、买受人相对弱势的地位、双方的过错程度等因素， 酌定调低违约金为125000元，已经对双方的利益进行了平衡，体现了公平原则， 自由裁量恰当，本院予以维持。
一 、商品房预售
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江苏省无锡市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第(一)项之定，于2013年6月26日作出终审判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语)
本案情形其实是为规避国家现有政策而出现的一种常见情形，即，父母以为未 成年子女购买房屋的方式规避房屋限购令，此情形应当认定合同有效，父母为实际 履行合同的相对人。合同相对方应通过真实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式 上的甲方乙方来确定。对于是否因为限购令而导致合同无效，中央宏观调控政策及 地方政府配套规定中的限购政策限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反的 后果是房屋买卖合同无效；继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家 和社会公众利益；况且当事人可以通过处分名下房产等方式促使限制登记的情形消 失后，进行房屋过户登记。因此以上限购政策并不能导致合同无效。
编写人：江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院牛文冉吴诗佳
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重大误解的司法认定
——叶平、陈国瑛诉上海垄盛房地产开发有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第121号民事判 决书
2.案由：商品房预售合同纠纷 3 . 当事人
原告(上诉人):叶平、陈国瑛
被告(被上诉人):上海垄盛房地产开发有限公司(以下简称垄盛公司)
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【基本案情】
2011年7月24日，两原告同被告签订《上海市商品房预售合同》。合同约定， 两原告向被告购买松江区车墩镇影佳路某房(以下简称“系争房屋”)。根据被告 暂测的房屋建筑面积，两原告购买该房屋的总房价款暂定为1281597元。合同第十 九条约定：两原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知 被告，被告应当在收到两原告的书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括 利息，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算)全部退还两原告，并承担赔 偿责任，赔偿金额为总房价款10%,在退还房价款时一并支付给两原告。合同补充 条款一第二条约定：双方权利和义务以本合同约定条款为准，双方确认原被告双方 的意思表示已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现。预售广 告、售楼书、沙盘展示、位置示意图等宣传资料仅为参考，凡未在本合同中约定 的，对双方均不具有约束力。本合同正文内容与本补充条款内容不一致的，以本补 充条款内容为准。合同补充条款一第十三条约定：该项目标准地名为同润玫瑰芳 苑，推广名为同润十里洋坊，被告有权根据需要变更，两原告对此知悉并无异议。 预售合同签订后，两原告向被告支付房款1281597元。
被告销售系争楼盘时对轨道交通22号线作如下广告宣传。在系争楼盘销售处 室内墙上广告和纸质宣传广告上标识，轨交22号线中的闵西站(或车墩站)在系 争楼盘的东侧。其中闵西站(或车墩站)上用标识进行标示。其中硬质纸质广告右 下角载有两行小字：本资料仅作为参考用途，其中的任何内容(包括但不限于标 注、设施、面积、建筑等)仅供示意，不能作为交房标准及面积计算的标准。所述 面积为暂测建筑面积，有关本资料的任何内容及其他一切事项，以政府有关部门审 核后批准之文件、图册及房屋买卖合同约定为准。项目注册名：玫瑰芳苑。本广告 仅供参考。广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件。松江房管(2010)预字 0785号。此外，被告在其影佳路和沪杭高速上的户外广告中均载入标识。其中影佳 路路口广告右下角载明：本广告仅供参考，最终以政府有关部门审核后批准之文件 为准，广告中具体内容可作为购房合同附件。
另查明：轨道交通22线号曾被称为金山铁路支线，现名金山铁路线，为市域 铁路。该路线从2009年8月开工建设，起点站为上海南站，终点站为金山卫，途 经徐汇、闵行、松江、金山。系争楼盘东侧建有车墩站(曾名为闵西站)。该路线
一、商品房预售 9
已于2012年9月28日开通试运营，全程票价为10元，最低票价为3元，能使用交 通卡，但无法使用老年卡。
2002年新华网曾作名为“以颜色和符号识别线路、上海确定轨道交通标识” 的报道。该报道载明，上海市交通局局长刘桂林日前宣布，上海轨道交通的行业标 识为Shanghai Metro(上海地铁)的第一个字母S 、M 合并后的艺术处理。这个标 识代表上海轨道交通行业，可以在轨道交通站外道路引导、车站、列车、票卡和信 息系统等广泛使用；与轨道交通相关的运营和建设企业，也可在批准后使用，并允 许添加易于辨别的下标符号。后被申通地铁申请为专用商标，专用权期限为2005 年6月14日至2015年6月13日。
庭审中，双方确认2012年7、8月松江区建交委于车墩镇车峰路上设置指路 牌，该指路牌开始使用地铁标识，后更改为铁路标识。另，法院询问两原告其因重 大误解遭受的损失，两原告称损失主要为铁路相对于地铁而言出行不便、无法使用 老年卡增加出行成本、铁路房的价值远低于地铁房。
【案件焦点】
两原告购买系争楼盘房屋时是否构成重大误解。
【法院裁判要旨】
上海市松江区人民法院经审理认为：
《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行)》(以下简称《民通意见》)第七十一条规定：“行为人对行为的性质、对 方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己 的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”由此可知，重大误解需 满足以下条件：(一)当事人对合同主要内容的误解；(二)该误解在交易中须至 关重要；(三)因误解作出的意思表示给当事人造成较大损失。
1.两原告误解类型
本案中，原被告签订的预售合同中对合同当事人、购买房屋的坐落、面积、房 价等内容均已达成了一致的意思表示。两原告陈述其购房目的在于养老，其基于地 铁房之标的物性质的错误认识实施了购房行为。然而，由于轨道交通22号线乃系 争楼盘周边的交通情况，非隶属于被告开发规划范围，故被告关于轨道交通22号
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
线的广告宣传并不当然地成为预售合同的组成部分。“养老”、“地铁房”属于两原 告的购房动机，如两原告认为上述“养老”和“地铁房”的购房动机为合同重要 组成部分或先决条件，理应同被告进行明确约定，使上述动机或条件成为合同的主 要内容。现两原告既未将“养老”、“地铁房”载入合同，也无证据证明其签订合 同时已将上述动机表示给被告并为被告作为合同内容所接受，故两原告上述动机并 未构成意思表示主要内容上的错误，不构成法律意义上的重大误解。
2.两原告误解对交易的影响
标的物的性质应当以标的物本身为基础，且对标的物价值产生重大影响。本案 中，交易双方对标的物即房屋本身的性质、用途、面积、功能等基本情况达成一致 意思表示的情况下，房屋周边交通状况的变化不会导致房屋买卖之交易目的无法实 现。房屋周边交通状况不属于标的物基本性质范畴。因此两原告陈述的地铁房之错 误认识在本次交易中未达到影响合同目的至关重要之地位。
3.两原告是否因此造成重大损失
撤销合同应注重当事人意思自治同维护交易安全之间的平衡，故在当事人因购 房造成重大损失的情况下慎重行使。庭审中，两原告对于购买系争房屋造成的损失 主要为铁路相对于地铁而言出行不便、无法使用老年卡增加出行成本、铁路房的价 值远低于地铁房。然而，交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失；养老 出行乃两原告的购房动机，并未列入预售合同主要内容；而尽管房屋价值的贬损可 归于财产损失，但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定，具有主观性，同22 号轨道交通线的性质没有直接的必然联系。因此两原告陈述的重大损失亦无法为本 院所认可，若以此撤销预售合同显然影响交易安全。
综上，两原告提出的房屋周边22号线轨道交通线的错误认识不构成重大误解， 基于该请求权基础要求行使合同撤销权，本院不予认可。两原告行使合同撤销权主 张不成立，其据此要求被告返还房款并支付违约金的诉讼请求亦无相关法律和事实 的依据，本院不予支持。
据此，上海市松江区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一 款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行)》第七十一条，判决如下：
驳回原告叶平、陈国瑛全部诉讼请求。
一、商品房预售 11
叶平、陈国瑛持原审起诉意见向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第 一中级人民法院经审理认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人不得擅自 变更或解除。本案中，叶平、陈国瑛与垄盛公司所签的《上海市商品房预售合同》 不具有法律规定的无效的情形，合法有效，对双方具有约束力。另该合同补充条款 一第二条约定：双方权利和义务以本合同约定条款为准，双方确认双方的意思表示 已在本合同约定条款中得到了完整、准确、清晰、真实的体现。预售广告、售楼 书、沙盘展示、位置示意图等宣传资料仅为参考，凡未在本合同中约定的，对双方 均不具有约束力。上述约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有 效，对双方具有约束力。根据有约定从约定，无约定从法定的原则，本案应优先适 用双方关于“凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力”的约定。叶平、陈 国瑛以合同中未约定的内容作为其主张撤销本案合同的理由，缺乏合同依据。其 次，即使不适用双方合同的上述约定，叶平、陈国瑛援引《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来作为其撤销合同的理由，同 样不能成立：上述司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀 请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反 的，应当承担违约责任。该条所指的“房屋及相关设施所作的说明和允诺”的范围 应当限于商品房开发规划范围内关于房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及 附属设施、配套设施等状况的说明和允诺。本案中，系争楼盘周边的轨道交通金山 铁路系公共设施，并非是某一房屋的专用配套设施或附属设施，其位置规划亦非垄 盛公司所能决定，不处于垄盛公司所开发的商品房的开发规划范围内，故关于系争 楼盘附近的轨道交通是否是地铁，不能成为垄盛公司的要约内容，当然亦不属于双 方所签的合同内容。叶平、陈国瑛以垄盛公司在签订合同前曾使用申通地铁的标识 进行宣传，进而提出系争楼盘边的轨道交通为地铁属于双方的合同内容，于法无 据，二审法院难以支持。
再次，根据查明的事实，金山铁路在规划公布和建造过程中，有关的政府网 站、官方媒体网站在提及该铁路时，曾长期使用轨道交通22号线或地铁22号线等 称谓。可见，在当时，对于该线路是属于地铁还是铁路，相关的政府部门亦未能予
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
以严格区分。同时，尽管2012年11月16日上海市工商行政管理局松江分局认定 垄盛公司使用申通地铁的标识进行宣传的行为构成广告使用引用语不真实，但在没 有充分证据的情况下，难以认定垄盛公司在宣传系争楼盘时，明知金山铁路的性质 而进行恶意误导及欺诈行为。
最后，叶平、陈国瑛以其存在重大误解为由要求撤销双方的合同的请求是否成 立。根据查明的事实及《最高人民法院关于贯彻执行〈中国人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行)》第71条等规定，叶平、陈国瑛有关因垄盛公司误导而致 其误认金山铁路为地铁，属重大误解的主张，不属于法律规定的“对行为的性质、 对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己 的意思相悖”等可以被认定为重大误解的情形，叶平、陈国瑛亦未充分举证证明其存 在较大损失，对此，原审法院已有详尽阐述，二审法院均认同，在此不再赘述。
综上，叶平、陈国瑛以存在重大误解为由要求撤销与垄盛公司签订的《上海市 商品房预售合同》,并要求垄盛公司返还房款和支付违约金的诉讼请求，缺乏充分 的依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，上 海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
私法自治是民事活动最基本的指导原则，因此一个行为要在法律上成立，必须 内心意思与效果意思一致。实践中，当事人常以重大误解为由主张意思表示瑕疵进 而要求撤销合同。然而，出于对重大误解内涵及行使条件的不同理解，司法过程中 法官对重大误解的认定标准不一。
1.重大误解的内涵
如何认定我国民法上的重大误解的内涵，是研究重大误解构成要件的前提。
在传统民法理论中，误解和错误有严格的区分。错误是指表意人非故意的表示 与意思不一致，而误解是指相对人对意思表示内容了解的错误。①错误划分为四种
① 梁慧星：《民法总则》,法律出版社1996年版，第169页。
一、商品房预售
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基本类型，即内容错误、动机错误、表示错误和传达错误。其中，内容错误是指， 表意人对民事行为有关的事实产生了错误的认识，包括对该行为的性质、对标的物 的认识错误和对相对人的认识错误。①
我国最权威的关于重大误解的规定为我国《民通意见》第七十一条，即“行 为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认 识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。” 上述规定表明我国并不严格区分错误和重大误解制度，且我国的重大误解不管是从 内涵还是外延上看，其实就是大陆法系的内容错误。
2.因重大误解撤销合同的依据
因重大误解引发的合同撤销需在司法自治和信赖利益两方面利益寻找平衡点：
其一，私法自治的目的在于使当事人按其意志构建法律上的权利义务关系。因 此，从私法的基本价值出发，因意思表示瑕疵订立的合同进行法律救济有充分的 理由。②
其二，从相对人的信赖利益上看，相对人没有过错而允许对方因为误解而撤销 合同，将对交易安全构成极大威胁。因此部分学者主张，只有对方对合同有效性的 依赖不值得保护时，才可撤销。③
综上，若不允许撤销重大误解，将会降低意思自治的质量；如随意撤销，则第 三人信赖利益将得不到保护，并导致意思自治的滥用。因此，法律对于允许撤销的 误解范围及条件进行严格限制，即特定条件的情况下才允许当事人因重大误解而撤 销合同。
3. 重大误解民事行为的构成要件
我国法律上的重大误解应符合如下构成要件：
(1)当事人对合同主要内容产生误解
《民通意见》通过半列举式确定了重大误解的范围，即对行为的性质、对方当 事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识。一般而言，重大误解中的 误解内容如下：一是关于当事人本身的错误，如误认为某人为其恩人而赠与。二是
① 张淳：“论能否成为民事行为瑕疵的错误”,载《浙江社会科学》2004年第4期。
② 李永军：《合同法》,法律出版社2010年版，第265页。
③ 〔德〕海茵克茨：《欧洲合同法》(上),周忠海译，法律出版社2001年版，第250页。
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中国法院2015年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
关于标的物本身的错误，即当事人对标的物的同一性、是否存在以及质量、数量认 识上发生错误，如误认为甲犬为乙犬而购买；三、关于法律行为性质的错误，如误 卖为赠与而为承诺。四、关于标的物性质错误，该性质如足以影响物的使用及价值 的，如艺术品的来源及真实性，也应当允许当事人撤销。
对于动机错误(即意思表示缘由错误，如误认为某地将开发为商业区故高价购 买),鉴于动机存在于行为人内心，无法被他人知晓，故基于交易安全考虑，则一 般不允许行为人撤销。
(2)表意人因误解而为意思表示
重大误解的构成当然要以意思表示的存在为前提，而其意思表示是基于误解而作 出的；如无此种误解，当事人可能不为其意思表示，或者为其他内容的意思表示。
(3)该误解在交易中须至关重要
如存在误解就否认合同效力有违合同法维护交易安全的要求。只有构成重大误 解，才能使当事人产生变更和撤销合同的诉权。交易重要性主要指在交易上有典型 特点并具有决定分量的因素，可从主客观两方面进行考量：其一，客观方面就是误 解的内容，对合同主要内容的误解才可构成重大误解，对合同无关紧要细节的误解 不构成重大误解；其二，主观方面则是以理性人预见为标准，即理性人预见到这样 的后果后将不可能订立合同。
(4)误解给当事人造成重大不利后果
如当事人对合同某种要素产生错误认识，但并不因此而产生对当事人重大不利 的履行后果，这种错误理解也构不成重大误解。这种重大不利后果，可以在两方面 表现出来：第一，合同对价不充分，权利义务关系显著失衡；第二，仅从双方的对 价关系来看比较公平，但由于误解，达不到订立合同的目的或与订立合同的意图完 全相反。
本案中，原告以自身对系争房屋的性质“铁路房”产生重大误解为由主张撤销 合同。但是，从重大误解的构成要件上看，“房屋周边需为地铁”并非双方合同内 容的组成部分，亦不属于标的物基本性质范畴，两原告陈述的地铁房之错误认识在 本次交易中未达到影响合同目的至关重要之地位，另原告亦未因该房屋购买遭受重 大损失，故原告所谓的错误认识不属于重大误解。
编写人：上海市松江区人民法院 吕荣珍
