——华夏银行股份有限公司北京长安支行诉李欣、 北京恒昌房地产开发有限公司借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院(2012)西民初字第19286号民事判决书
2. 案由：借款合同纠纷 3.当事人
原告：华夏银行股份有限公司北京长安支行(以下简称华夏银行) 被告：李欣、北京恒昌房地产开发有限公司(以下简称恒昌公司)
【基本案情】
2005年1月15日，华夏银行与李欣、恒昌公司签订《借款合同》,约定李欣 向华夏银行借款82万元，用于购买位于北京市朝阳区农光南里1号楼龙辉大厦× 号房屋；借款期限120个月，即从2005年1月27日起至2015年1月27日；贷款 月利率为4.425%;李欣的借款由华夏银行于《借款合同》生效当日通过转账方式 一次性划入恒昌公司在华夏银行开立的存款账户；李欣应从贷款划付的次月开始还 款，按月偿还贷款本息，还款总期数为120期；李欣采用月均还款法偿还借款本 息，每月还款8822.15元；本合同的担保方式采取抵押、保证担保；抵押担保的金 额随李欣偿还贷款或第三人代为清偿而相应扣减；恒昌公司为本合同项下贷款本 金、利息及相关费用提供第三方保证，恒昌公司承担的保证金额随李欣偿还贷款或 第三人代为清偿而相应扣减；抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至还款期限届 满之日后6个月止。如李欣同时提供财产抵押作为贷款担保，则恒昌公司的保证期 限自本合同生效之日起至抵押登记完成之日止；恒昌公司承诺，在华夏银行发出
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中国法院2014年度案例 ·借款担保纠纷
《提前还款通知书》30日内，代李欣清偿所有欠款，否则华夏银行有权从恒昌公司 存款账户上扣收；李欣或恒昌公司违反本合同的约定，华夏银行有权提前收回 贷款。
2005年1月27日，华夏银行按照李欣的授权将82万元贷款划转至恒昌公司在 华夏银行开立的账户内。本案涉案房屋首付款是由恒昌公司支付，恒昌公司一直以 李欣的名义按月向华夏银行偿还借款，但李欣及恒昌公司均并未就购买房产协助华 夏银行办理房屋抵押登记手续，该房产亦未登记在李欣名下。经查，该房产已由恒 昌公司出卖给第三人并完成房屋所有权登记备案手续。2012年2月22日，华夏银 行向李欣发出《提前还款通知书》,要求李欣于2012年3月30日之前偿还该笔贷 款剩余之本金、相应利息及罚息；同日，华夏银行向恒昌公司发出《通知函》,要 求恒昌公司于2012年3月30日前向华夏银行提供李欣所购房屋的房屋所有证。截 至2012年10月20日，李欣名下尚欠剩余借款本金226187.63元、利息414.16元。 华夏银行起诉要求李欣偿还全部借款本息、恒昌公司承担担保责任。李欣称，其没 有得到涉案房产，也没有交过首付款和房贷月供款，这些都是恒昌公司交付的，不 应承担还款责任。恒昌公司与李欣的意见一致，认为应该由恒昌公司承担还款责 任，李欣不应该承担还款责任。
【案件焦点】
李欣及恒昌公司对于假按揭应承担怎样的责任。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：华夏银行与李欣、恒昌公司签订的《借款 合同》,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华夏银行、李欣及 恒昌公司均应自觉履行相应合同义务。华夏银行将约定的贷款划入恒昌公司的账户 后，华夏银行的放款义务就已履行完毕。李欣应当按照合同约定履行按期还款及其 他合同义务。
李欣作为具有完全民事行为能力的公民，具有掌控本人从事经济活动的能力。 现华夏银行已按《借款合同》的约定履行了放款义务，但从本案查明的事实看，李 欣、恒昌公司未按约定使用贷款，李欣名下亦无涉案房屋，客观上无法办理抵押登 记，债权人无从取得抵押权，致使华夏银行实现债权存在风险，李欣及恒昌公司的
一、借款合同 29
上述行为已违反了《借款合同》的相关约定，华夏银行有权依约要求提前收回借款 本息。从合同的实际履行情况来看，李欣未实际占有或使用诉争房产。李欣未向恒 昌公司交付过购房首付款，未向华夏银行偿还过房屋按揭贷款，首付款及月供款均 由恒昌公司支付。恒昌公司实际收取了本案诉争借款，是本案诉争借款的实际占有 使用人。因此，恒昌公司应当向华夏银行承担偿还贷款本息的责任而非保证责任。 华夏银行所主张的借款合同项下剩余借款本息，应由恒昌公司负责偿还。
公民从事民事法律活动应当审慎，李欣虽未参与《借款合同》的履行，亦未实 际占有借款所购房屋，但其签订相应合同的行为客观上帮助了恒昌公司取得了华夏 银行的按揭贷款，帮助恒昌公司实现了融资目的，李欣的上述行为具有过错并给华 夏银行造成了经济损失，应根据其过错程度酌定李欣向华夏银行承担恒昌公司不能 偿还借款本息部分10%的赔偿责任。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二 款，《中华人民共和国合同法》第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第 二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一 、被告北京恒昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告华夏银 行股份有限公司北京长安支行借款本金二十二万六千一百八十七元六角三分，并支 付相应利息及罚息(截至二O 一二年十月二十日，利息为四百一十四元一角六分； 自二O 一二年十月二十一日起至上述款项全部清偿之日止的利息及罚息，按照上述 《个人住房贷款借款合同》约定的标准计算);
二 、被告李欣对被告北京恒昌房地产开发有限公司上述第一项应还款项之不能 偿还部分，向原告华夏银行股份有限公司北京长安支行承担百分之十的赔偿责任；
三、驳回原告华夏银行股份有限公司北京长安支行的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案为典型的假按揭贷款。这类贷款行为的具体情形是，房地产公司为了融 资，让自己的员工或者其他个人协助，个人以买该房地产公司开发的房屋为由向银 行进行按揭贷款。房地产公司与个人先签订房屋买卖合同，房地产公司帮助个人交 纳首付款，个人提交房屋买卖合同等材料向银行进行贷款。银行通过审核，认为个 人贷款行为符合规定，向个人发放贷款。一般情况下，在借款合同中会进行约定，
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个人所贷款项由银行发放到房地产公司账户。银行发放贷款之后，房地产公司并不 将房屋交付给个人，相反还代该虚假购房人偿还月供。房地产公司再将房屋另卖于 真正的购房人，从而达到融资目的。
假按揭贷款在审判实践中时有发生，对于该类案件如何处理存在不同观点。一 种观点认为，借款人取得了贷款，就应当按照借款合同约定按期履行还款义务，房 地产公司应当履行担保责任。借款人没有取得所购房屋，是其与房地产公司之间的 纠纷，与其与银行之间的借款关系没有关联性。笔者认为，审理该类案件应综合考 虑合同履行情况，结合案件发生的背景进行裁判。本案中，恒昌公司代李欣交纳了 首付款，代李欣偿还月供款，是银行发放的贷款的实际使用人，可以说，恒昌公司 通过李欣向银行借款进行融资。因此，可以认定恒昌公司应当向华夏银行承担偿还 贷款本息的责任而非保证责任。李欣虽未参与借款合同的履行，亦未实际占有借款 所购房屋，但其签订借款合同，客观上帮助了恒昌公司取得银行贷款，帮助恒昌公 司实现了融资目的，李欣的上述行为具有过错，结合其过错程度，酌定李欣向华夏 银行承担恒昌公司不能偿还借款本息部分10%的赔偿责任是合理的。
编写人：北京市西城区人民法院黄冠猛
