重庆市同顺科技开发有限公司服务合同案
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
重庆市第二中级人民法院(2012)渝二中法民终字第114号民事判决书
2. 案由：物业服务合同纠纷
3. 当事人
原告(上诉人):重庆市万州区万川物业管理有限公司(以下简称万川物业) 原告(被上诉人):重庆市同顺科技开发有限公司(以下简称同顺公司)
【基本案情】
2001年12月28日，万川房地产公司与万川物业签订《前期物业管理协议》, 万川房地产公司将其开发的“万川花园”委托万川物业进行前期物业管理，约定： 商业用户每建筑平方米5元/月、写字楼每建筑平方米3元/月；业主逾期不交纳物 业服务费，按日加收应交费用千分之五的滞纳金等。2003年10月20日，万州区物 价局作出万州价房[2003]115号《万州区物价局关于万川花园大厦物业管理服务 收费标准的批复》载明：1.商场：每建筑平方米4.20元/月，其中日常维修费 2.10元；2.写字楼：每建筑平方米3.20元/月，其中日常维修费1.60元。2004年 9月9日、2007年9月17日，万川房地产公司就万川花园前期物业管理与万川物业 续签了《前期物业服务合同》。2004年10月10日、2008年7月17日，万州区房



七、服务合同 171

地产管理局就万川物业对万川花园前期物业管理分别出具了备案证明。2006年10 月30日，同顺公司前述抵押的房屋被法院在另案查封。
万川物业是万川花园的物业服务提供者，其相关收费已经万州区物价局批复备 案。同顺公司从2000年成为万川花园19-25 层房屋业主接受物业服务。2010年5 月15日同顺公司以前述房作抵押为万州区万川房地产开发有限公司向长城资产公 司提供贷款担保。后贷款未还，法院判决长城资产公司对抵押物享有优先受偿权而 被查封至今。同顺公司未支付物业服务费。其中抵押当月(2001年6月份)欠付 物业服务费29933.40元(855.24 m²×7 层×5元/m²), 法院查当月(2006年11 月)尚欠服务费25148.76元(855.24 m²×7层×4.2元/m²)。同顺公司认可欠物 业服务费并愿按合同约定承担滞纳金，主张以抵押房屋变现的价值清偿。

【案件焦点】
物业服务企业收取物业服务费的债权是否具有优先效力。
【法院裁判要旨】
重庆市万州区人民法院认为：万川物业关于在同顺公司的抵押中优先受偿的主 张，缺乏法律依据，不予支持。判决：
一、被告同顺公司支付原告万川物业物管费55082.16元(2001年6月物管费 29933.40元、2006年11月物管费25148.76元)。
二、被告同顺公司支付原告万川物业物管费滞纳金6753.40元(2001年6月滞 纳金4490.01元、2006年11月滞纳金2263.39元)。
三、驳回原告万川物业享有同顺公司抵押担保物优先受偿权的诉讼请求。
一审宣判后，万川物业不服提出上诉。重庆市第二中级人民法院认为：物业服 务合同的标的物是不动产，与保管合同的标的物是动产有本质的不同，且物业服务 合同系《物业管理条例》规定的有名合同，本案案由应为物业服务合同纠纷。万川 物业要求对同顺公司的物业所拖欠的在抵押当月及其后被法院查封当月产生的物业 服务费和滞纳金“从该抵押房屋的司法处置收入中优先受偿(或先予拨付)”,其 实质即主张物业服务费对所服务的物业处置的价款享有优先受偿权。优先受偿权系 法律规定特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利，法律明 文规定排除其他权利得享优先受偿系其先决条件与必要条件。我国现有法律、法




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中国法院2014年度案例 ·合同纠纷


规，并未明确规定物业服务企业收取物业服务费的债权优先于其他权利人实现权 利，万川物业上诉要求对其所服务的物业即同顺公司用以抵押的房屋处置的价款优 先受偿缺乏法律依据。即使万川物业所主张的物业服务费及滞纳金所产生的时间系 同顺公司设定抵押之时及该抵押物被抵押权人申请查封之时，因物业服务费的支付 主体系同顺公司，不是抵押权人，该时段欠付的物业服务费及滞纳金首先应由同顺 公司承担，而并非抵押合同约定的“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”。 只有当抵押权人长城资产公司为顺利实现抵押权而代同顺公司支付物业服务费及相 应滞纳金后，长城资产公司因该代付行为所发生的费用才系“实现抵押权的费用和 所有其他应付的费用”,而该代付费用的请求权人也系抵押权人长城资产公司，而 非物业服务公司。此种情况可以视为物业服务费通过一定形式或途径间接地取得优 先受偿权，但并非万川物业起诉、上诉要求的直接的优先受偿权。万川物业对同顺 公司收取物业服务费形成的债权明显也不是担保物权，仅系普通债权，《物权法》 第一百七十三条不能作为物业服务费优先受偿权的权利来源的法律依据。因此法院 作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
优先受偿权是非担保物权之优先受偿的权利，系法律规定特定债权人优先于其 他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。在外在形式上它并不表现为抵押权、 质权、留置权等物权权能却因法律明确规定而具有优先于抵押权、质权、留置权及 普通债权优先受偿的权利。优先受偿权是法定受偿权的一种，法律明文规定排除其 他权利得享优先受偿系其先决条件与必要条件。我国现有法律、法规，并未明确规 定物业服务企业收取物业服务费的债权优先于其他权利人实现权利，万川物业要求 优先受偿的诉讼请求不能得到支持。本案当事人及案外人重庆市万川经济发展(集 团)有限公司为关联企业，因该案外人的借款债务未清偿，担保人同顺公司担保的 抵押物要被依法处置。万川物业的目的是想通过物业服务费优先受偿从抵押物中切 割一份，实质是想通过物业服务费让关联企业逃避部分债务，其以保管合同起诉， 主张抵押、查封期间的物业服务费属实现抵押权的费用及物业服务费关涉生存权应 优先受偿等理由不过是万川物业欲达目的的烟幕弹。
编写人：重庆市第二中级人民法院 刘健