——孙明义、彭爱平诉杨万秀房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖北省宜昌市远安县人民法院(2012)鄂远安民初字第75号民事判决书
五、农村房屋买卖 193
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告：孙明义、彭爱平 被告：杨万秀
【基本案情】
原告孙明义、彭爱平原系夫妻，男到女家生活。双方于1995年10月19日通 过远安县人民法院调解离婚。离婚时双方达成协议：共同财产中位于旧县镇观东村 六组房屋，靠西方杂房三间、住房四间归彭爱平父母彭文先、王万秀所有；靠东方 杂房三间、住房四间归彭爱平所有，位于旧县镇牛路口的住房归孙明义所有。
1998年1月19日，原告孙明义因经营需要，向旧县信用社借款10000元，彭 爱平以其位于远安县旧县镇观西村六组砖木结构的房屋(建筑面积365.2 mf) 设作 抵押担保，并于1997年10月29日在房产管理部门办理了《房屋他项权证》。借款 到期后，孙明义未予偿还。2000年，旧县信用社诉至本院，要求孙宜临(孙明义) 立即偿还借款本金及利息，同时要求彭爱平承担抵押担保责任。2000年10月25 日，旧县信用社与孙明义、彭爱平达成调解协议，但孙明义、彭爱平至今未向旧县 信用社清偿该笔借款。
2001年7月24日，原告孙明义、彭爱平与同村四组许治平达成房屋买卖协议， 约定孙明义将其房产作价23000元出售给许治平。原告孙明义、彭爱平与许治平分 别在买卖房屋协议书上签字。同年7月24日、7月31日，许治平分别支付孙明义 购房款3000元、7000元，合计10000元，之后其得知该房抵押在旧县信用社，故 余款13000元一直未给付。许治平与杨万秀系夫妻，婚后于1989年9月18日生育 一子许某某。2007年，许治平因病去世，该房屋一直由杨万秀管理、使用。二原告 现依据相关法律规定，以抵押人不能对抵押物进行处分为由诉至法院，要求确认二 原告与许治平签订的买卖协议无效并返还房屋。
【案件焦点】
原被告签订的房屋买卖合同是否因房屋设有抵押权而无效。
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中国法院2014年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
【法院裁判要旨】
湖北省宜昌市远安县人民法院认为：1.二原告与许治平签订的房屋买卖协议 是双方的真实意思表示，该房屋买卖协议合法、有效，应受法律保护。虽然诉争的 房屋为在旧县信用社设定了抵押担保并进行了登记，但依照《中华人民共和国担保 法》第四十九条第三款之规定，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提 前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存，但并未对转让抵押物的 行为作出限制性规定；《担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人未通 知抵押权人或者未告知受让人的，转让已办理登记的抵押物的行为无效。只有抵押 权人旧县信用社、受让人杨万秀才能援引此条主张转让行为无效。2.原告自述许治 平在买房时知晓诉争房屋已被抵押的事实，但其无相关证据证实，许治平在买房时有 理由相信二原告对此房产有处分权，其购房行为是善意的。被告杨万秀在知晓该房屋 存在瑕疵后，亦未提出异议，且表示只要二原告能办理过户手续，且愿意付清余款， 且杨万秀已实际管理、使用该房屋数十余年。二原告转让部分抵押物的行为并不损害 抵押权人的利益，故原告的诉讼理由本院不予采纳，其诉讼请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国担保 法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的 解释》第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告孙明义、彭爱平的诉讼请求。
【法官后语】
本案争议的焦点在于已设立抵押权的房屋转让未经抵押权人同意，转让合同是 否有效。《担保法》第四十九条是否是认定合同无效的强制性条款。
依法成立的合同，合同效力受法律保护。抵押人转让抵押物需履行告知义务的 立法初衷是为了保护善意受让人和担保物权人的合法权利。主张转让行为无效的权 利人只能是因抵押人转让无法实现抵押权的抵押权人或者抵押物的善意受让人。 《物权法》将合同效力与物权效力进行了区分，物权设定无效不影响合同的成立生 效，旨在保护当事人真实意思表示的权利。在效力位阶上，公民意思自治优先于物 权设定效力，担保物权设定的效力优先于一般物权流转效力。本案中，主张合同无效 无法律依据。驳回原告诉讼请求的判决合法合理，取得了保护交易稳定的社会效果。
五、农村房屋买卖
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因房屋价格上涨幅度较大，卖方以签订合同过程中存在瑕疵为由请求确认房屋 买卖合同无效类案件逐年增多。审理认定合同无效案件必须慎重适用合同无效条 款。合同订立当时必须尊重当事人的真实意思表示，合同成立生效后合同双方应遵 守诚实信用原则，全面的履行包括附随义务、前合同义务在内的合同义务。认定合 同是否有效必须严格按照合同法规定进行，不能扩大解释无效要件的适用范围，否 则将违背意思自治、诚实信用的民法原则，有序的市场交易秩序难以建立。
编写人：湖北省宜昌市远安县人民法院郑小清
