——徐凤某等诉北京市昌平区延寿镇上庄村村民委员会、高某农村 土地承包合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2018)京01民终791号民事判决书 2.案由:农村土地承包合同纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):徐凤某、郭某顺、郭某良
被告(上诉人):北京市昌平区延寿镇上庄村村民委员会(以下简称上 庄村委会)、高某
【基本案情】
徐凤某与郭宝某为夫妻关系,育有二子郭某顺和郭某良。郭某系郭 宝某之父。郭某和郭宝某均已故。
1994年1月1日,郭宝某户以家庭承包方式承包了涉案的位于北京市 昌平区延寿镇下庄村(以下简称下庄村)冷分河的土地(东至高某忠地界, 西至高某华地界,南至大坎,北至老道),即涉案土地,发包方为下庄村经 济合作社,承包方为郭宝某,承包人口为4人(郭某1人、郭宝某1人、徐凤
某1人、郭某顺0.5人、郭某良0.5人),承包期限为1994年1月1日至2043 年12月31日,共50年。土地性质为口粮地、林果地。
1999年6月16日,郭宝某(乙方)与上庄村委会(甲方)签订《承包合
同》,约定乙方将涉案土地及现有果树提供给甲方,由甲方建设标准化果 园,对现有老果树进行综合管理。承包期限自1998年10月10日至2028
年10月10日,共30年。承包费为每年550元。
2003年9月2日,上庄村委会与吴某文签订《牛蹄岭冷分河北坡果园 租赁协议》,约定将东至油桃地边巨石,南西至河套中心,北至赵某梅地 界,包括地界流域内的山坡地(含涉案土地)租给吴某文,发展种养业、观 光旅游休闲采摘,租金每年5000元,租期50年。上庄村委会提供现有4间 房屋及果树,吴某文自主使用经营收益。另约定:合同期满后,吴某文有 优先续约权,如不再续约,吴某文在承租区内投资兴建的地上物,包括建 筑及配套设施等,应由具有职业资格的评估单位进行评估后由接收单位 有偿接收。
2014年9月15日,上庄村委会与高某签订《牛蹄岭冷分河北坡果园租 赁协议》及补充条款,约定上庄村委会将东至油桃地边巨石,南西至河套 中心,北至赵某梅地界,包括地界流域内的山坡地(含涉案土地)发包给高 某,租赁期限为39年,自2014年9月15日至2053年9月15日,租赁用途为发 展种养业、观光旅游休闲采摘,上庄村委会提供现有4间房屋及果树,高 某自主使用经营收益。另约定:合同期满后,高某有优先续约权,如不再 续约,高某在承租区内投资兴建的地上物,包括建筑及配套设施等,应由 具有职业资格的评估单位进行评估后由接收单位有偿接收。
2016年3月18日,徐凤某、郭某顺、郭某良向法院提起诉讼。同年5 月9日,法院将起诉书等诉讼材料送达上庄村委会。
2017年2月16日,法院到现场进行勘验,勘验结果为:涉案地块现由高 某实际使用,现状为大面积铺设水泥地等硬化路面,并建设有大量的提供
餐饮、住宿等类别的永久性建筑。
另,1998年至2013年,徐凤某、郭某顺、郭某良已经如约领取每年的 承包金550元,后因补偿谈不妥,徐凤某、郭某顺、郭某良没有领取2014 年之后的承包金。
【案件焦点】
1.承包方将土地再次流转给新承包人,本案是否应当追加新承包人, 如何列明被追加人的法律地位;2.新承包人进行非农建设,在土地被破坏 的情况下,原承包人是否有权要求解除流转合同、恢复原状。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为:涉案土地以家庭承包的方式取 得,徐凤某、郭某顺、郭某良对该土地依法享有承包经营权。徐凤某户 与上庄村委会之间的土地承包合同系双方当事人的真实意思表示,且不 违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人应当按照合同 的约定履行各自的权利义务。郭宝某将土地交付给上庄村委会后,上庄 村委会并未按照合同约定的建设标准化果园的用途履行合同,而是将涉 案土地进行了大面积的房屋建设和硬化路面,该行为已经构成根本违约, 故徐凤某、郭某顺、郭某良要求确认合同解除的诉讼请求,具有事实和 法律依据,予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
故上庄村委会还应当将涉案土地恢复原状并予以返还,高某作为土地现 在的实际使用人,在《承包合同》被解除的前提下,应当承担恢复原状并 返还土地的义务。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一 款、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国土地管理法》第三十 六条第二款规定,判决如下:
一、确认郭宝某与上庄村委会于1999年6月16日签订的《承包合 同》于2016年5月9日解除;
二、上庄村委会、高某于本判决生效后三十日内将位于下庄村的承 包地(东至高某忠地界,西至高某华地界,南至大坎,北至老道)恢复原状, 并返还徐凤某、郭某顺与郭某良。
上庄村委会、高某不服一审判决,提起上诉。北京市第一中级人民 法院认为,郭宝某户与上庄村委会之间签订的《承包合同》系双方当事 人真实意思表示,其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属 合法有效。
上庄村委会虽称徐凤某、郭某顺、郭某良知晓其在涉案土地上建设 房屋和硬化路面,亦未提出异议,应视为同意,但《承包合同》明确约定 涉案土地用途为建设标准化果园,且涉案土地为农用地,在涉案土地大面 积建设房屋和硬化路面违反了法律关于不得擅自建房、改变农用地农业 用途的规定,故一审法院据此认定上庄村委会的行为构成根本违约并确 认《承包合同》解除并无不当,对此不持异议。
高某虽称一审法院在未查清徐凤某、郭某顺、郭某良承包地四至范 围的情况下便认定上庄村委会未依约使用土地有误,但一审法院进行了 现场勘验,且上庄村委会对此并无异议,在高某未提交有效证据予以推翻 的情况下,应承担举证不能的不利后果,故高某该抗辩主张缺乏依据,不 予采信。
高某虽称其未改变涉案土地用途,不存在违约行为,但其为涉案土地 的实际使用人,在《承包合同》解除的情况下,高某亦负有恢复原状并返 还涉案土地的义务,故高某该抗辩主张亦缺乏依据,不予采信。
综上所述,上庄村委会、高某的上诉请求均不能成立,应予驳回;一 审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
随着社会经济的不断发展,城镇化不断推进,农村劳动力(特别是年 轻劳动力)向城镇大规模转移,城镇土地资源日益稀缺且使用成本不断增 加,部分城市近郊区农村土地的实际用途从农业用途转变为其他用途,经 营模式从家庭承包转变为流转给他人,流转对象从本村村民转变为外来 投资经营者。其中,还不乏部分外来经营者大面积统一承包毗邻的若干 户村民的土地,再统一用于非农经营。本案中,上庄村和下庄村毗邻,上 庄村委会将下庄村几位村民的土地一并承包,再整体发包给外来经营者, 硬化路面后修建集餐饮、住宿、钓鱼、景观、采摘等设施于一体的旅游 场所,破坏土地农业现状,改变土地使用用途,违反了《土地管理法》的 强制性规定,也侵害了集体经济组织的利益。
本案审理的重点在于两点,一是处理好几个诉讼主体及其诉讼地位 的问题。郭宝某去世后,其家庭成员徐凤某、郭某顺、郭某良应继续履 行郭宝某与上庄村委会于1999年6月16日签订的《承包合同》,现该合同 解除,合同项下的相应权利义务应当由徐凤某、郭某顺、郭某良享有与 履行。其诉讼请求包含恢复原状和返还原物,而现在土地的实际经营者 为高某,判决结果可能由其与上庄村委会共同负担以上义务,故应追加高 某参与诉讼,诉讼地位为共同被告。否则不但无法查明全部事实,而且也 会导致判决无法得到有效执行。二是通过调证、勘验、走访的方式查清 涉案土地的地类、性质、现状,确认土地相关状况。土地的实际用途及 土地现状决定着当事人承包经营行为的合法与否及责任承担。依据《土 地管理法》规定,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规 划确定的用途使用土地,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让 或者出租用于非农建设,不得对土地造成永久性破坏。本案中,郭宝某将
其家庭承包取得的农业用地流转给上庄村委会,上庄村委会又流转给其 他经营者用于非农经营,并对土地及附属农业资源造成了永久性破坏,该 行为已经构成根本违约,故徐凤某、郭某顺、郭某良要求确认合同解除 的诉讼请求,具有事实和法律依据。合同解除后,尚未履行的,终止履行; 已经履行的,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求 赔偿损失。故上庄村委会还应当将涉案土地恢复原状并予以返还,高某 作为土地现在的实际使用人,应当承担恢复原状并返还土地的义务。
编写人:北京市昌平区人民法院 杨杰