——唐某亮等诉中国联合网络通信有限公司桂林市分公司建筑物区 分所有权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2017)桂03民终2869号民事判 决书
2.案由:建筑物区分所有权纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):唐某亮、赵某林、蒋某辉、经某、唐某、经某 军、经某某、马某海、肖某娥、蒋某荣、周某凤
被告(上诉人):中国联合网络通信有限公司桂林市分公司 【基本案情】
唐某亮、赵某林、蒋某辉、经某、唐某、经某军、经某某、马某
海、肖某娥、蒋某荣、周某凤与中国联合网络通信有限公司桂林市分公 司均系全州县全州镇环城路百家井菱角塘市场对面楼房第1幢住宅楼内 的业主,彼此的房屋虽楼层、房号不同,但都属于同一幢住宅楼内的邻
居。2016年下半年,中国联合网络通信有限公司桂林市分公司在未征得 其他业主同意的情况下,开始将其住宅用房改成机房以及通信设备用
房。其他业主虽多次阻止中国联合网络通信有限公司桂林市分公司的施 工,但没有实际效果,现中国联合网络通信有限公司桂林市分公司的机房 以及通信设备已安装完毕并投入使用。唐某亮、赵某林、蒋某辉、经
某、唐某、经某军、经某某、马某海、肖某娥、蒋某荣、周某凤认为中 国联合网络通信有限公司桂林市分公司将其住宅改成机房以及通信设备 用房,其经营过程中产生的辐射、噪声、用电安全等问题已经严重影响 了该幢住宅楼内其他业主的正常生活,故起诉至法院,请求法院判令中国 联合网络通信有限公司桂林市分公司立即拆除位于全州县全州镇环城路 百家井菱角塘市场对面第1幢第2层201号房屋的机房以及通信设备,恢复 房屋住宅用途。
【案件焦点】
1.中国联合网络通信有限公司桂林市分公司在房屋内安装机房以及 通信设备的行为是否属于将住宅改变为经营性用房;2.中国联合网络通 信有限公司桂林市分公司在房屋内安装机房以及通信设备是否应当经过 该幢住宅楼内其他业主的同意。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区桂林市全州县人民法院经审理认为:普通住宅与经 营性用房在用途上有本质的区别。中国联合网络通信有限公司桂林市分 公司在涉诉住宅内安装机房及通信设备,不是为了改善居住条件,而是为 了满足周边居民对宽带及固定电话接入业务的需求,该行为属于将住宅
改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约 外,应当经有利害关系的业主同意。唐某亮等11位当事人居住在涉诉住 宅楼内,依法应认定为有利害关系的业主。中国联合网络通信有限公司 桂林市分公司在涉诉房屋内安装机房及通信设备的行为因未经上述有利 害关系的业主同意而不具备合法性,其应当拆除涉诉房屋内的机房及通 信设备,恢复该房屋的住宅用途。
广西壮族自治区桂林市全州县人民法院依照《中华人民共和国物权 法》第七十七条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条之规定,作出 如下判决:
中国联合网络通信有限公司桂林市分公司于本判决生效后三十日内 拆除位于全州县全州镇环城路百家井菱角塘市场对面第1幢第2层201号 房屋的机房以及通信设备,恢复房屋住宅用途。
中国联合网络通信有限公司桂林市分公司不服一审判决,提出上 诉。
广西壮族自治区桂林市中级人民法院经审理认为:中国联合网络通 信有限公司桂林市分公司未经有利害关系的业主同意在涉诉房屋内安装 机器、通信设备,其最终目的是从事经营性活动,以收取通信费用,为其 公司产生经济收益,一审判决认定其改造涉诉房屋的行为属于将住宅改 变为经营性用房正确。从现场情况来看,中国联合网络通信有限公司桂 林市分公司在涉诉房屋内放置了大量的通信设备及空调等,其在本案中 虽举证证明了涉诉房屋不存在辐射风险,但危及涉诉住宅楼内其他住户 安全的因素不只是辐射,还有噪声、用电、消防等方面的因素。因此,唐 某亮等当事人在本案中提出的诉讼请求有事实和法律依据,一审判决中 国联合网络通信有限公司桂林市分公司拆除涉诉房屋的机房及通信设
备,恢复房屋住宅用途正确,二审法院应予以维持。
广西壮族自治区桂林市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。 【法官后语】
随着广大用户对移动通信需求的海量增加,通信公司的基站、机房 建设也相应地大量增加,甚至有许多通信机房已落户于居民小区之中,与 小区业主普通住宅零距离并存,进而导致小区普通住宅业主与通信机房 业主矛盾频发。近年来,各地法院受理小区普通住宅业主诉请通信公司 拆除机房、恢复原状等类型案件的数量亦呈现出上升趋势。具体到该案 中,对在小区住宅内建设通信机房是否属于将住宅改变为经营性用房,以 及改造行为是否应当经过小区业主同意是主要的争议焦点。该案的公正 判决对于法院处理此类纠纷具有一定的示范性价值。
审理建筑物区分所有权案件时,只要诉争房屋的用途发生改变,由专 供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、办公等经营性 用房,即可认定该行为影响了业主的安宁生活。而通信公司在小区住宅 内安装通信设备,将住宅改造成通信机房,其最终目的是从事经营性活
动,以收取通信费用,为公司产生经济收益,其行为与其他将住宅改造成 商业、工业、办公等经营性用房性质上一致,也显然会影响到其他业主 的安宁生活,应当认定属于业主将住宅改变为经营性用房的情形。依据 《物权法》第七十七条“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法
律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”的规定,通信 公司将住宅改变为经营性的通信机房即使未违反法律、法规以及管理规 约,只要没有经过利害关系的业主同意,通信公司改造房屋的行为仍不具 备合法性。
依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房,未按照 物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主 请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支 持” ;第十一条“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业 主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”的规定, 该案中唐某亮等原告(被上诉人)均属于“有利害关系的业主”,由于被 告(上诉人)中国联合网络通信有限公司桂林市分公司在涉诉房屋内安装 机房及通信设备的行为未经唐某亮等有利害关系的业主同意,唐某亮等 主张拆除涉诉房屋内通信设备,恢复该房屋的住宅用途有事实和法律依 据,应当予以支持。中国联合网络通信有限公司桂林市分公司主张经其 改造过的涉诉房屋不存在辐射风险,机房内通信设备不应被拆除并恢复 原状,但中国联合网络通信有限公司桂林市分公司在涉诉房屋内安装的 大量的通信设备及空调等,除辐射外,危及涉诉住宅楼内其他相邻住户安 宁生活的还有噪声、用电、消防等方面的因素,故中国联合网络通信有 限公司桂林市分公司的该项主张理由不充分,没有法律依据,不应得到支 持。
编写人:广西壮族自治区桂林市中级人民法院 张芳
