——中国建设银行股份有限公司常州分行诉金某元等金融借款合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04民终3746号民事判决书 2.案由：金融借款合同纠纷
3. 当事人

原告（上诉人，反诉被告）：中国建设银行股份有限公司常州分行 （以下简称建行常州分行）

被告（上诉人，反诉原告）：金某元、居某兰

被告（被上诉人，反诉被告）：常州凯悦房地产有限公司（以下简 称凯悦公司）

【基本案情】

2013年金某元、居某兰（买受人）与凯悦公司（出卖人）签订《商 品房买卖合同》一份，约定买受人购买商品房一套，双方约定购房总价 款为1663471元、首付款为583471元，剩余房款108万元买受人以贷款方 式付款。

后金某元、居某兰（借款人）、凯悦公司（保证人）与建行常州分 行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定金某 元、居某兰向建行常州分行借款108万元用于购买前述房屋，借款期限 108个月；借款人未按约足额偿还借款本息的，构成违约，贷款人有权





宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及其为实现债权而发 生的全部费用；凯悦公司对前述债务提供连带责任保证。合同签订后， 建行常州分行按约向借款人指定的凯悦公司账户发放贷款108万元。此 后，凯悦公司通过金某元开立的还款账户按月向贷款人归还贷款本息直 至2015年9月，同月，凯悦公司与金某元注销了备案的《商品房买卖合 同》。后金某元自行向贷款人归还到期贷款本息55017.34元。

另查明，2016年7月1日，常州市钟楼区人民法院裁定受理了吴某申 请凯悦公司破产清算一案，现案涉房屋登记在张某名下。截至2016年7 月1日，建行常州分行尚有借款本金886684.52元、利息23799.78元，罚 息1381.37元未收回。

另查明，2016年10月18日，凯悦公司管理人向金某元、居某兰送达 了债权审查意见通知书，对金某元、居某兰申报的购房债权不予确认， 同时管理人解除了金某元、居某兰与凯悦公司签订的《商品房买卖合
同》。

此外，金某元、居某兰及凯悦公司在庭审中共同确认：《商品房买 卖合同》约定的首付款并未实际支付，凯悦公司系借用了金某元、居某 兰名义进行贷款融资。截至2018年8月10日，金某元、居某兰尚结欠借 款本金877518.91元、利息94160.24元、罚息36120.16元，现建行常州分 行起诉要求金某元、居某兰承担还款责任，凯悦公司承担担保责任。金 某元、居某兰反诉请求解除《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用 房）借款合同》，并要求凯悦公司返还其垫付房款。

【案件焦点】

1.《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》的效力





问题；2.金某元、居某兰、凯悦公司承担何种责任。 【法院裁判要旨】
江苏省常州市钟楼区人民法院经审理认为：金某元、居某兰与凯悦 公司签订《商品房买卖合同》的目的是便于凯悦公司融资，套取银行资 金，属于以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效合同；又因凯悦公司 与金某元、居某兰骗取贷款的行为直接导致银行资金外流，系扰乱了国 家金融管理秩序，应认定《个人住房（商业用房）借款合同》为无效合 同。

合同无效后，凯悦公司应返还金某元、居某兰垫付款项；因无证据 证明建行常州分行在贷款审批发放中存在过错，应推定为无过错方，凯 悦公司应返还建行常州分行未收回本金；根据过错大小，酌定金某元、 居某兰对未收回本息及贷款人实现债权费用承担20%的赔偿责任。因凯 悦公司进入破产程序，其利息负担部分计算至破产申请受理之日。

江苏省常州市钟楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五 十二条第一款、第三款、第五十八条，《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条之规定，作出如下判决：

一、确认凯悦公司返还建行常州分行贷款本金886684.52元，金某 元、居某兰对凯悦公司不能返还部分向建行常州分行承担20%的赔偿责 任；

二、截至2016年7月1日建行常州分行的利息损失为25181.15元、及 为本案支出的律师费为54200元，合计79381.15元。该款由凯悦公司向 建行常州分行赔偿63504.92元，由金某元、居某兰于本判决生效之日起 十五日内向建行常州分行赔偿15876.23元；





三、金某元、居某兰于本判决生效之日起十五日内赔偿建行常州分 行自2016年7月2日起至款项付清之日止按照《个人住房（商业用房）借 款合同》约定计算的利息（含逾期利息）总额的20%；
四、确认凯悦公司返还金某元、居某兰款项55017.14元；

五、驳回建行常州分行的其他诉讼请求；

六、驳回金某元、居某兰的其他诉讼请求。

建行常州分行、金某元、居某兰不服一审判决，提起上诉。

江苏省常州市中级人民法院经审理认为：凯悦公司与金某元、居某 兰故意作出虚伪表示，相互通谋，通过签订《商品房买卖合同》来为凯 悦公司融资，应认定商品房买卖合同》为无效合同，金某元、居某兰有 权要求凯悦公司返还垫资款项。建行常州分行作为善意第三人，凯悦公 司与金某元等不能以其签订《商品房买卖合同》行为的无效对抗金某元 等与建行常州分行所签订借款合同的行为的效力，故应认定《个人住房 （商业用房）借款合同》为有效合同，原告主张于法有据，应予以支
持。

江苏省常州市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十 二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，
《中华人民共和国企业破产法》第四十六条等规定，作出如下判决：

一、撤销常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初298号民事判 决；

二、金某元、居某兰应于本判决生效之日起十五日内向建行常州分 行归还借款本金877518.91元，并支付利息94160.24元、罚息36120.16元





（暂算至2018年8月10日， 自2018年8月11日起至款项还清之日止的利息 按合同约定计算）及律师费54200元；

三、确认凯悦公司对金某元、居某兰的上述债务在借款本金
877518.91元、利息25181.15元、律师费54200元的范围内承担连带清偿 责任；

四、确认凯悦公司返还金某元、居某兰款项55017.14元；

五、驳回建行常州分行的其他诉讼请求；

六、驳回金某元、居某兰的其他反诉请求。

【法官后语】

近年来，诸多投机性开发商为解决融资问题，所引发的“假按揭”现 象层出不穷，削弱了宏观调控的有效性，扰乱了金融和房地产市场秩
序，并催生出大量诉讼。而“假按揭”案件审理的关键在于对名义购房人 与开发商之间，及名义购房人、开发商与银行之间的民事法律行为准确 的进行法律评价，才能有效地维护合法利益。

《中华人民共和国民法总则》中规定了通谋虚伪表示，系指行为人 与相对人进行通谋，对外作出虚假的意思表示，并以此而实施的法律行 为。该行为通常须具备四个要件：具有意思表示、表示行为与真实意愿 不一、表意人与相对人的虚伪故意、行为人与相对人的通谋实施。而
《中华人民共和国合同法》中“以合法形式掩盖非法目的”对应的是脱法 行为、通谋虚伪表示抑或兼有；“恶意串通，损害国家、集体或者第三 人利益”行为中的恶意串通，不仅包括虚伪表示，而且还包括双方通谋 而为与效果意思相同的表示，且以侵害国家、集体或者第三人利益为无





效的必须要件。因此，三者之间无论从适用范围，还是立法目的上，都 有重大区别。

申言之，民事法律行为的成立要件包含主体、意思表示和内容三方 面，其中意思表示是核心要素。民事法律行为的效力状态是对已成立的 民事法律行为价值判断的结果，即通过对其成立要件进行法律价值的评 判，确认各成立要件是否为有效要件，进而判断民事法律行为的效力形 态。就本案“假按揭”中购房人与开发商之间通谋虚伪行为而言，虽然主 体适格，但并无真实购房意愿，双方实为套取银行资金而为之，导致意 思表示要件的无效。因此，对“假按揭”中签订购房合同行为的评价，适 用《中华人民共和国民法总则》中“行为人与相对人以虚假的意思表示 实施的民事法律行为无效”的规定更为准确。

同时，案涉购房合同与借款合同，从内容来看虽密不可分，但两份 合同之间并非主从合同关系，两份合同均存在独立的意思表示，而为相 对独立的法律关系。因此，购房合同的无效并不必然导致借款合同的无 效，还应分析贷款人在借款发放中的主观意图，是否系善意第三人。民 法中“善意”系指不知道伪装行为，对“善意”的认定以法律推定为主要方 式，即伪装行为的行为人和相对人不能证明第三人系“明知”或“应知”，
就应推定第三人为善意第三人。本案中，开发商和名义购房人均未能提 供证据证明将“假按揭”的情况已告知银行，或者银行已知道或应当知
道“假按揭”情况，在此情形下，银行应被推定为善意第三人。故而开发 商与名义购房人伪装行为的无效，不能对抗名义购房人与银行之间签订 借款合同的效力。

编写人：江苏省常州市钟楼区人民法院 胡传朋