——叶甲、叶乙诉吴某案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
浙江省丽水市中级人民法院（2018）浙11民终390号民事判决书 2.案由：案外人执行异议之诉
3. 当事人
原告（上诉人）：叶甲、叶乙 被告（被上诉人）：吴某
原审第三人：张甲、张乙 【基本案情】
2009年8月4日，第三人张甲、张乙分别与原告叶甲、叶乙签订《买 卖契约》，将某小区B区B2幢第一直、第二直地基以69.2万元转让给原 告叶甲、叶乙。2009年7月28日，两原告分别向第三人支付定金各5万
元。2009年8月4日，两原告付清剩余购房款59.2万元。第三人张甲、张 乙将地基及所有建房手续交付给原告叶甲、叶乙。两原告共同出资建造
房屋，所建房屋为某小区B区12幢1单元101室、201室、301室、401室、 501室五套房产（以下简称五套房产）。2012年4月16日，房屋办理了房 产证，五套房产均登记在第三人张甲、张乙名下。同时，办理了国有土 地使用权证，土地使用权类型为划拨。2012年5月11日，第三人张甲、
张乙公证委托原告叶甲办理五套房产出售相关的一切手续。2010年至
2016年，两原告将上述房屋中的101室、201室、301室、401室四套房产 出售给他人，缴纳了土地出让金，并办理了产权过户手续。
另，案外人吴某与第三人张甲民间借贷纠纷一案，法院作出民事判 决并已生效，吴某根据生效判决书申请执行，法院查封了登记在被告张 甲名下某小区B区12幢1单元501室房屋。原告知悉上述情况后，向法院 提出执行异议，后该异议被裁定驳回。
原告主张：叶甲、叶乙从张甲、张乙处购得安置地基B2幢第一直、 第二直并付清了全部价款。二人共同出资将两直地基合并建造房屋。因 要与移民名册相对应故建成的房屋先行登记在了两第三人名下。案涉房 屋系受让空地基后出资建造，属于原始取得，依法应当认定为两原告所 有。请求：（1）确认案涉房屋为原告所有；（2）停止对案涉房屋的执 行；（3）解除对案涉房屋的查封。
【案件焦点】
1.关于两原告对涉案房屋是否享有所有权问题；2.关于两原告对涉 案房屋是否享有足以排除执行的权利。
【法院裁判要旨】
浙江省景宁畲族自治县人民法院经审理认为：第一，根据《中华人 民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产所有权的取得，除了
法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包 括所有权在内的所有不动产物权。本案中，案涉房屋登记在第三人张
甲、张乙名下，在不动产登记没有变更的情况下，两原告要求确认对案 涉房屋享有所有权的诉求，于法无据，法院依法不予支持。第二，《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不 动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予 支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价 款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要 求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，
原告叶甲、叶乙的情形符合该规定的第一项至第三项。然而，2012年5 月21日，第三人张甲、张乙已通过公证处公证委托原告叶甲代为办理房 屋产权的变更、过户等相关手续。可见，从2012年5月21日开始，两原 告已经具备办理房屋产权过户的条件。庭审中，原告陈述为了避免缴纳 较高税费未将登记在第三人张甲、张乙名下的房产过户到自己名下，而 是在确定买受人后直接将房屋过户到买受人名下。故，涉案房屋因两原 告存在过错而未及时办理产权过户手续，两原告对涉案房产不享有足以 排除执行的民事权益。两原告要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请 求，法院依法不予支持。法院作出查封措施并无不当。
浙江省景宁畲族自治县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第 九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民 共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项，《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告叶甲、叶乙的诉讼请求。
叶甲、叶乙不服一审判决，提起上诉。浙江省丽水市中级人民法院 同意一审法院裁判意见，并认为两上诉人在未办理两直地基土地使用权 变更登记的情形下，作为行政许可的建造主体之外的人员，在案涉地基 上建造房屋系属在他人财产上进行添附，且该房屋建成后的初始登记权 利人亦为原审第三人张甲、张乙，故应认定两上诉人的前述建造行为并 不具备《中华人民共和国物权法》第三十条所规定的“合法建造”之特
征。
浙江省丽水市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
一、关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”原因分析
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第二十八条规定的目的在于保护善意买受人的合法权益。司法实 践中，符合第二十八条前三项规定而房屋未过户的原因多种多样，我们 应根据具体情形进行严格甄别。从实践中看，能够归责于买受人的原因 可以分为三个层面。一是对他人权利障碍的忽视。例如，不动产之上设 定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登 记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽视。例如， 明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户 手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而 故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。相反的，如未过户系因出
卖人不协助过户、房屋过户存在客观障碍、房管部门的缘故等，则不能 认定系因买受人个人原因导致房屋未过户。此种情况下，法院为了实现 其他债权而针对不动产采取执行措施，极易损害在查封之前的已经签订 买卖合同、支付合理对价并且合法占有房屋，而非因买受人自身原因导 致房屋未过户的善意买受人。
二、关于《中华人民共和国物权法》第三十条“合法建造”的理解
《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房 屋等事实行为设立或者消灭物权的， 自事实行为成就时发生效力。”该 条是关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定。这些因事实行为而导 致的物权的设立或者消灭， 自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循 一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即发生效力。然
而，合法建造取得物权，应符合两个前提条件：一是必须有合法的建房 手续，完成特定审批手续，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房 屋应当建成。本案中，买受人虽购买了案涉房屋地基，但并未进行变更 登记，未取得地基的土地使用权。在此情形下，两上诉人作为行政许可 的建造主体之外的人员，在案涉地基上建造房屋系属在他人财产上进行 添附，不能认定其建造行为属于“合法建造”。
编写人：浙江省景宁畲族自治县人民法院 张敏芬 肖来
