——卢某等诉厦门市龙山山庄业主委员会物权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3656号民事裁定书

2.案由：物权纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：卢某、陈某、许某、金某、洪某、张某（以下简 称卢某等6人）

原告：肖某

被告（被上诉人）：厦门市龙山山庄业主委员会（以下简称龙山山 庄业委会）

【基本案情】

厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处（以下简称嘉莲街道办）曾 于2016年4月29日对龙山山庄第三届业委会作出《业主委员会备案证
明》（厦思嘉业备\[2016\]010号），确认该业委会成立时间为2016年3





月31日，任期5年（2016年3月31日～2021年3月30日）。

2016年8月26日，龙山山庄第三届业委会在小区张贴公告，决定在 不影响山庄东门通道两侧树的基础上，将路边四栋楼东侧的绿篱与凤凰 树中间空地加以串联，硬化建成人行通道，将道路一边路沿石外移30厘 米。同时，在山庄主干道东门出入口增设车牌识别出入系统，届时因施 工给小区业主和进出车辆带来的诸多不便，请予以谅解和支持。要求有 不同意见的业主于公告之日起5日内，以实名书面形式及时反馈（投入 物业服务处门口业主委员会临时意见箱），否则将视同同意公告意见。

2016年9月27日，龙山山庄第三届业委会张贴公告，公告因前述公 告未收到反对意见，拟定于2016年10月1日起进行施工。2016年10月1 日，龙山山庄第三届业委会再次张贴相同内容公告。

2017年10月30日，厦门市中级人民法院作出（2017）闽02行终178 号行政判决，认定龙山山庄第三届业委会委员及业委会的备案登记因程 序不合法而不具法律效力，撤销嘉莲街道办对新一届业委会的备案登
记。该判决已经发生法律效力。

龙山山庄东门主干道原存在绿化景观，2009年开始就有相关业主反 映龙山山庄物业管理处将龙山山庄东门通道四栋楼的东侧隔离护栏和绿 化带拆除。2010年，厦门市建设与管理局曾向龙山山庄的物业管理公司 厦门世纪桃源股份有限公司发送关于暂停施工的函件，要求在上述拆除 事项未经业主大会表决通过前先暂停施工。暂停施工后，龙山山庄东门 通道入口的绿化带并未恢复。2016年，龙山山庄第三届业委会再次对龙 山山庄东门通道入口进行改造，将原有绿化带改建成人行道及停车位。

卢某等6人及肖某系龙山山庄业主，该7人（以下简称卢某等7人）





向法院起诉，请求判令龙山山庄业委会恢复被破坏的龙山山庄东门口主 干道的绿化景观工程，工程款与罚款由肇事者自理。

一审法院根据卢某等7人提出的诉讼请求释明本案案由应为物权纠 纷，但该7人坚持认为本案应属业主撤销权纠纷，并主张其关于撤销龙 山山庄第三届业委会2016年8月26日、9月27日、10月1日的三份公告的 诉讼请求已于（2016）思民初字第16239号一案提出，该案已经驳回卢 某等7人的诉讼请求，因此其不将撤销上述三份公告作为本案的诉讼请 求，但认为认定卢某等7人在本案的诉讼请求即判令龙山山庄业委会恢 复被破坏的龙山山庄东门口主干道的绿化景观工程能否成立，仍须就上 述三份公告的合法性进行审查。庭审后，卢某等7人向一审法院递交书 面意见，认为其原提出的诉求存在瑕疵，鉴于法官给予龙山山庄业委会 庭后提交证据的时间，故本案庭审尚未结束，要求修改其诉求为：判令 龙山山庄业委会作出的三个公告涉及拓宽主干道和改造景观工程为人行 道两项新建工程违反相关法律法规，应予撤销，并判令龙山山庄业委会 监督肇事者恢复原状。

【案件焦点】

在新一届业委会登记备案被撤销的情形下，该届业委会对公共部位 所实施的相关改造行为，个别业主能否起诉要求恢复原状。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：首先，业主撤销权系指 业主认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律 规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。卢某 等7人提出的恢复原状的诉求，并不属于业主撤销权的范围，故其主张





本案为业主撤销权纠纷缺乏依据。根据其诉讼请求，本案案由应定为物 权纠纷，即卢某等7人认为龙山山庄业委会的行为侵害了业主对小区共 有部分所享有的权利。因将龙山山庄东门通道入口现有的人行道及停车 位恢复成绿化带，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的应 由全体业主共同决定、共同行使权利的事项，应由全体业主根据法定程 序决定。卢某等7人作为个别业主，提起本案诉讼并未经过符合条件的 业主同意及授权，应认定卢某等7人不具备诉讼主体资格。其次，卢某 等7人以龙山山庄业委会作为被告，要求龙山山庄业委会承担恢复原状 的责任。鉴于业委会是小区物业管理的合议组织，其本身并无财产可供 执行，相应的责任承担主体事实上亦为龙山山庄的全体业主。因此，龙 山山庄东门通道入口现有的人行道及停车位是否要恢复成绿化带，理应 由全体业主依法决定。至于卢某等7人主张的龙山山庄东门通道入口人 行道及停车位的设置未办理相关审批手续，属违章建筑以及相应罚款及 工程款的问题，属行政部门的行政管理职权，应由相关行政部门依法进 行认定处理，不属于人民法院民事案件的受理范围。

福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七 十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十九条、 第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百三十二条规
定，作出如下裁定：

驳回卢某等7人的起诉。

卢某等6人不服一审裁定，提起上诉。福建省厦门市中级人民法院 经审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原 告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，





可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”卢某等7人向一审法院起诉 请求恢复原状，虽于一审法庭辩论结束后变更其诉讼请求，但已超过变 更诉讼时限的规定。因此，一审法院围绕卢某等7人的诉求进行审查，
案由定性为物权纠纷并无不当。卢某等6人上诉称其以业主撤销权主张 权利，不符合其诉求的法律关系。卢某等6人于二审提交的证据不影响 本案二审的处理结果。

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，作出如下裁定：

驳回上诉，维持原裁定。 【法官后语】
基于建筑物区分所有权理论，业主对专有部分享有所有权，对共有 部分享有共有和共同管理的权利。随着近年来小区公共道路、公共绿化 等共有部分现实或潜在利益为人们所认识，涉小区公共部分管理权利的 矛盾冲突日益加剧。

1.业主关于共有部分的权利行使

《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有 部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义 务” 。关于业主具体如何对共有部分行使权利，《中华人民共和国物权 法》及相关司法解释仅规定了程序性要件。《中华人民共和国物权法》 第七十六条规定，业主共同决定建筑区划内的相关重大事项，并依事项 的重大程度，分别规定了应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意以及应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意两个程序要件。该





规定隐含的要义在于，小区建筑区划内的重大事项事关全体业主，应依 民主表决程序，由业主自行决定及负责。法院不应介入业主关于小区共 有部分的具体管理事宜，仅从程序上审查相关决定的合法性，留足小区 业主的自治空间。

回归到本案，卢某等部分业主要求对小区公共道路进行相关改造的 诉求，属于应由全体业主共同决定的重大事项，必须由小区业主共同作 出决定。因此，部分业主越过法律规定的程序条件，以个人名义提起诉 讼，要求对小区公共部分主张权利的，应当认定不符合起诉条件。相
反，如业主个人系征集其他业主签名同意，代表全体业主利益起诉，并 符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的条件，则应当 予以处理。

2.业主可向业委会主张的权利仅限于法律规定的情形

业委会是小区物业管理的合议组织，其本身并无财产可供执行，相 应的责任承担主体事实上亦为小区的全体业主。也因此，有关业委会的 诉讼主体资格在很长一段时间存在争议。最高人民法院在《关于春雨花 园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（\[2005\]民立他字 第8号）中明确，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会 的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生 的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以 作为被告参加诉讼。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出 的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第 七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应





当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”及第十三 条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法 院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情
况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员 会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情 况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料”规定，业主仅能就业委会侵 害其权益的相关决定提起撤销权诉讼或就行使业主相关权利应当了解的 信息提起知情权诉讼，前述诉讼请求的范围亦仅限于撤销已经作出的决 议或者查阅相关资料。业主的请求不得超越前述范围。

3.业委会决定被撤销或业委会选举程序违法，个别业主仍不得据此 以个人名义起诉要求恢复原状

从法律后果上看，业委会所承担的责任，事实上是由全体业主共同 承担。因此，在业主行使撤销权后，赋予个别业主就涉及被撤销决定的 相关事项进行诉讼的权利，不限定业主的权利范围，则可能导致个别业 主通过起诉业委会的形式，行使了全体业主对于共有部分的相关权利， 本案即为一例。因此，即便相应的业委会决定被撤销，对于决定涉及的 相关事项如何处理，仍应由全体业主重新根据法律规定的程序共同决
定，个别业主不能基于被撤销的决定而要求恢复原状。

编写人：福建省厦门市思明区人民法院 刘远萍