——苏源集团江苏房地产开发有限公司诉南京市江宁区颐和南园业主委员会业 主撤销权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民终645号民事判决书

2.案由：业主撤销权纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：苏源集团江苏房地产开发有限公司（以下简称苏 源公司）
被告（被上诉人）：南京市江宁区颐和南园业主委员会（以下简称 颐和南园业委会）

【基本案情】





苏源公司系颐和南园小区的房地产开发商。2018年6月29日，颐和 南园业委会发布《关于颐和南园召开2018年第二次业主大会的公告》， 公告时间自2018年6月29日至7月13日。7月14日至20日，颐和南园业委 会组织召开业主大会，通过了关于拟受聘物业企业等五项决议并进行公 示。颐和南园业委会与前物业中粮物业南京分公司交接完后与金地公司 签订《物业服务合同》。

苏源公司主张其系案涉小区的业主，其所有的幼儿园、会所的建筑 面积达6000平方米，但未收到任何关于选聘物业公司等相关事项投票进 行表决的通知。根据其他业主反馈，颐和南园业委会存在私自修改选票 结果、弄虚作假的行为。业委会在此次选聘物业公司等相关事项的表决 过程中，选聘程序和结果均不符合法律规定，侵害了其作为业主的合法 权益，所作出的五项决议均应予以撤销。

颐和南园业委会通过苏源公司的关联企业即中粮地产集团深圳物业 管理有限公司南京分公司（以下简称中粮物业南京分公司）转交了表决 票，并在南京市江宁区秣陵街道办事处（以下简称秣陵街道办）进行备 案，在秣陵街道办指导下，向全体业主发放书面选票并征集投票意见， 后回收选票、验票、唱票、统计，得出本次业主大会的表决结果并形成 决议，五项决议均达到面积和人数双过半的标准。

【案件焦点】

1.苏源公司作为小区房地产开发商以未办理权属证明的会所、幼儿 园行使业主撤销权主体是否适格；2.颐和南园业委会关于召开业主大会 的通知有无送达给苏源公司；3.颐和南园业委会公告的五项决议是否已 经达到法定的人数、面积双过半标准，颐和南园业委会是否存在私自修 改选票、弄虚作假的情形。





【法院裁判要旨】

江苏省南京市江宁区人民法院经审理认为：关于苏源公司的主体适 格问题认定，虽然幼儿园、会所未办理权属证书、面积未测绘，但苏源 公司提交了与承租人签订的租赁合同予以证明，且苏源公司、颐和南园 业委会对《颐和南园基础资料》真实性认可，基础资料载明了会所、幼 儿园的产权单位为苏源公司、联系人为刘某以及相应面积，故苏源公司 系小区业主，行使业主撤销权主体适格。

关于选票有无送达给苏源公司的认定，根据《颐和南园基础资
料》，刘某为幼儿园、会所的联系人，2018年第一次业主大会中幼儿
园、会所的相关表决票通过中粮物业南京分公司转交给刘某，由刘某在 选票上勾选并签字后交回业委会；颐和南园业委会就2018年第二次业主 大会召开事宜通过手机短信通知了刘某，且通过中粮物业南京分公司转 交了幼儿园、会所的选票，后选票未交回业委会，幼儿园、会所被计入 弃权票，苏源公司并未提供证据证明其在该次投票之后变更了联系人， 故颐和南园业委会已经按照《议事规则》向幼儿园、会所送达了选票。

关于选票是否达到法定的人数、面积双过半标准以及业委会是否存 在私自修改选票、弄虚作假情形的认定，业委会应苏源公司要求提供了 974张选票原件，证明人数、面积均已双过半，苏源公司称有220张选票 存在问题，但未在法院指定的举证期限内提交证据予以证明。苏源公司 还主张部分业主的选票系伪造，颐和南园业委会均作出了合理解释且提 供了证据佐证，苏源公司未能提供证明予以反驳。

综上，苏源公司要求撤销颐和南园业委会于2018年7月24日作出的 业主大会五项决议的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。判决：





驳回苏源公司的诉讼请求。

苏源公司不服原审判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院同 意一审法院裁判意见。

【法官后语】

本案中，行使业主撤销权的并非普通业主，而是案涉小区的房地产 开发商，该开发商与小区的前物业公司法定代表人系同一人，且业主大 会选聘的新物业公司已经接管该小区。业主撤销权纠纷涉及人数众多、 矛盾冲突激烈，关乎小区的稳定，要审慎审查业主大会或业委会作出某 项决定的背景、实体的正义与程序的正当，要平衡保护个别业主权益与 小区公共利益。

关于开发商的主体适格问题，案涉开发商系小区幼儿园、会所的所 有权人，符合小区业主的身份。虽然幼儿园、会所不是普通住宅，亦未 办理权属证书，但不影响开发商作为业主的身份，其依法享有行使业主 撤销权的主体资格。

行使撤销权的业主应证明其合法权益受到侵害。《中华人民共和国 物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决 定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤
销。”第一，关于选票是否送达的认定。业委会根据业主提前留存的联 系方式向业主送达选票，业主未提供证据证明变更了联系方式，该送达 方式应视为有效送达，并未侵害业主的投票权。值得注意的是，对于类 似幼儿园、会所等长期以出租为业的非住宅业主，对其选票的送达宜作 宽松认定，此前成功送达的路径在无其他证据推翻的情况下可作为此后 送达的参照。第二，关于投票是否已经达到法定的人数、面积双过半标





准的举证责任分配。若业主认为投票未达到法定的人数、面积双过半标 准，则业委会应提供全部选票供业主核对，此时举证责任发生转移，业 主应就其认为有问题的选票进行举证，若逾期未举证证明则需承担不利 后果。第三，在不影响选票人数、面积双过半标准的情形下，行使撤销 权的业主以其他业主的选票涉嫌造假为由主张其自己的合法权益被侵
害，没有法律依据，法院不予支持。

编写人：江苏省南京市江宁区人民法院 李超燕