——霞浦县松港街道东兴社区××豪庭业主委员会诉王某、福建霞浦晨曦大酒店 有限公司恢复原状案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省宁德市中级人民法院（2018）闽09民终1400号民事判决书 2.案由：恢复原状纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：霞浦县松港街道东兴社区××豪庭业主委员会（以





下简称××豪庭业委会）

被告（被上诉人）：王某、福建霞浦晨曦大酒店有限公司（以下简 称晨曦大酒店）

第三人：霞浦企弘房地产开发有限公司（以下简称企弘公司） 【基本案情】
××豪庭位于霞浦县松港街道山河路北侧，由企弘公司开发建设，项 目地产于2014年交付使用。2016年12月12日，××豪庭业委会成立，已办 理备案登记。王某购买××豪庭5号楼112室，该房与位于5号楼内的小区 备用配电室相邻，王某经企弘公司同意，在配电室堆放杂物。××豪庭业 委会诉至法院，要求晨曦大酒店、王某恢复原状。

【案件焦点】

诉争配电室是否属××豪庭业主共有。 【法院裁判要旨】
福建省霞浦县人民法院经审理认为：企弘公司建设的5号楼112室北 向的小区配电室，已规划为备用商业配电室， 目前尚未使用，但商业配 电室的性质未变化，故财产的管理权仍归属于企弘公司，不属于××豪庭 业委会。晨曦大酒店没有使用争执配电室，××豪庭业委会主张要求该酒 店承担侵权责任，依据不足，不予支持。虽然目前配电室由王某用于堆 放杂物，但没有侵犯××豪庭业委会的权益，××豪庭业委会主张要求王 某承担侵权责任，依据不足，不予支持。

福建省霞浦县人民法院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所





有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 驳回××豪庭业委会的诉讼请求。
××豪庭业委会不服一审判决，提起上诉。福建省宁德市中级人民法 院经审理认为：××豪庭业委会关于诉争配电室属全体业主共有的上诉理 由不成立。原审未支持××豪庭业委会返还原物、排除妨碍、恢复原状的 诉讼请求并无不当，可予维持。至于企弘公司是否自愿将诉争配电室保 留给商业店面的业主使用，属企弘公司与商业店面业主之间的法律关
系，不在本案审查范围。综上所述，××豪庭业委会的上诉请求不能成 立，应予驳回；一审判决应予维持。

福建省宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案特点在于诉争配电室系在5号楼内，而非在小区楼外的公共建 筑内，这正是诉争配电室计入建筑面积的原因。同时，本案诉争配电室 未计入公摊建筑面积。既然计入建筑面积却又未计入公摊建筑面积，那 么就属于专有建筑面积部分，而非共有建筑面积部分。专有部分在出卖 给购房者前仍属开发商即企弘公司所有。××豪庭业委会认为企弘公司没 有证据证明其有产权的上诉理由不成立。
上述结论可从业主权利来源的角度予以进一步说明。××豪庭业委会 主张诉争配电室属小区所有业主共有，而业主的权利来自购买房产。如 果业主确实拥有诉争配电室的共有权，那么其支付的购房价中就应包括





诉争配电室。本案业主的购房价包括了套内建筑面积与公摊建筑面积的 价格，其中套内面积显然与诉争配电室无关，而诉争配电室计入建筑面 积却未计入公摊建筑面积，因此业主支付的购房价中不管是套内建筑面 积的价格，还是公摊建筑面积的价格，均未包括诉争配电室的价格。既 然未包括，那么除诉争配电室的业主外，小区其他业主对诉争配电室当 然就无产权，诉争配电室当然也就不属于小区业主共有。

由于诉争配电室属5号楼的组成部分，其建筑成本确实包括在5号楼 乃至整个小区的建筑成本中。但诉争配电室系作为独立单元计入建筑面 积，故其成本并非分摊到整栋楼的所有业主身上，而是由该配电室的所 有人（出卖前为开发商，如有出卖则为购买人）承担。××豪庭业委会认 为该配电室的成本分摊到全体小区业主中故属全体小区业主共有，该理 由实为循环论证，因为此理由暗含的前提是配电室无独立产权，成本分 摊的全体业主中不包括配电室的独立产权人。但如上所述，诉争配电室 是计入独立产权的，故此理由明显错误。此道理正如某套商品房的建筑 成本当然包括在该栋楼的建筑成本中，但没有人会认为该套商品房属该 栋业主共有。所以重点不在于诉争标的物的建筑成本是否包括在小区的 建筑成本中，而在于诉争标的物是否计入专有建筑面积中。××豪庭业委 会的此项上诉理由亦不成立。
××豪庭业委会同时强调配电室系小区的配套措施，但这仅涉及其功 能，不动产权属的分析认定并不能单纯从功能上判断，仍应如上所述从 物权法的角度进行分析认定。此项上诉理由同样不成立。

编写人：福建省霞浦县人民法院王莹