——小林园社区文化广场小区业主委员会诉宜昌环中房地产开发有限公司建筑 物区分所有权案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
湖北省宜昌市中级人民法院（2018）鄂05民终3025号民事判决书 2.案由：建筑物区分所有权纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：小林园社区文化广场小区业主委员会（以下简 称文化广场业委会）





被告（上诉人）：宜昌环中房地产开发有限公司（以下简称环中房 地产公司）

第三人：宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司（以下简称天长地 久公司）

【基本案情】

环中房地产公司为宜昌市解放路6号文化广场小区开发商。文化广 场小区三号楼建成于2012年，总层数为31层，1～4层是商业用房，5层 规划用途为文体设施用房，6层以上为住宅。2011年9月29日，天长地久 公司与环中房地产公司签订《文化广场房屋租赁合同》，合同约定环中 房地产公司将文化广场小区三号楼5层房屋及露台出租给天长地久公司 经营使用，其中室内面积为1168m2+363.3m2 ，露台面积为300m2 ，租赁 期限为10年， 自2012年5月10日至2022年5月9日。文化广场业委会认为 该房屋由其所有，环中房地产公司擅自出租经营，侵害了其权益。故诉 至法院，请求判令：1.确认文化广场小区三号楼5层房屋及公共平台空 间的所有权归文化广场小区全体业主共有；2.环中房地产公司赔偿文化 广场业委会租金损失2852632元；3.确认天长地久公司与环中房地产公 司签订的《文化广场房屋租赁合同》无效；4.天长地久公司向文化广场 业委会移交其租赁的文化广场小区三号楼5层房屋；5.天长地久公司向 文化广场业委会按照原约定标准支付2018年度租金共计498614元。

【案件焦点】

1.楼房设备转换层、公共平台的产权归属如何认定；2.擅自出租他 人房屋的租赁合同效力如何认定。

【法院裁判要旨】





湖北省宜昌市西陵区人民法院经审理认为：依据《中华人民共和国 物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部 分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权
利。本案所涉文化广场小区三号楼第5层规划用途为文体设施用房，显 然不属于建筑物的专有所有权部分，该5层房屋及公共平台空间的所有 权依法应认定为业主共有。环中房地产公司对上述房屋及公共平台空间 不享有所有权，其与天长地久公司签订《文化广场房屋租赁合同》对小 区业主的公共利益构成共同侵害，该租赁合同应认定为无效，环中房地 产公司依该租赁合同收取的租金依法应赔偿给文化广场业委会。依照上 述《文化广场房屋租赁合同》约定的租赁期限，文化广场业委会主张赔 偿六年期限的租金有依据，环中房地产公司应赔偿2012年8月10日至
2018年8月9日的租金2354018元。天长地久公司依该租赁合同承租的5楼 房屋依法亦应移交给文化广场业委会。文化广场业委会另请求判令天长 地久公司向其支付2018年的租金，依据上述《文化广场房屋租赁合同》 的约定，天长地久公司已于年初向环中房地产公司交付了2018年的租
金，且文化广场业委会向环中房地产公司主张的租金赔偿金额中已包含 了2018年的租金，文化广场业委会再向天长地久公司主张该部分租金， 依法不予支持。

湖北省宜昌市西陵区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三 十四条、第三十七条、第七十条，《中华人民共和国合同法》第五十二 条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作 出如下判决：

一、确认湖北省宜昌市解放路6号文化广场三号楼5层全层房屋及5 层的公共平台空间的所有权归宜昌市小林园社区文化广场全体业主共 有；





二、环中房地产公司向文化广场业委会赔偿2012年8月10日至2018 年8月9日的租金损失2354018元；

三、确认环中房地产公司与天长地久公司签订的《文化广场房屋租 赁合同》无效；

四、天长地久公司于本判决生效后十日内向文化广场业委会移交其 承租的文化广场三号楼5层房屋；

五、驳回文化广场业委会的其他诉讼请求。

环中房地产公司不服一审判决，提起上诉。湖北省宜昌市中级人民 法院经审理认为：

（一）根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“ … …建 筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共
有。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定，建筑区划内的消
防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部 分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。文化广场小区三号楼 5层规划用途为文体设施用房，并备注设备转换层内设置文体设施。该 用房属于商品房的配套部分，用于满足业主公共文体活动所需，为建筑 区划内的公用设施用房；规划的设备转换层为满足楼层上部和下部的使 用功能不同，在该楼层设置结构、设备转换，其和设备层或设备间等结 构部分类似，也是为满足楼栋的设计和业主使用需要而属于建筑区划内 不可分割的结构部分。且宜昌市房屋交易和产权中心出具的查档证明也 显示文化广场小区三号楼5层房屋所有权人为文化广场小区全体业主，
故讼争的五楼房屋应属于全体业主共有。讼争的五楼公共平台空间亦属





于建筑区划内的公共场所，亦属于全体业主共有。

（二）因案涉5层房屋和公共平台空间属全体业主共有，环中房地 产公司对上述房屋及公共平台空间不享有所有权，也未接受所有权人的 委托进行处分，其无权将该五楼房屋和公共平台空间使用权进行转让处 分，也无权将其出租给天长地久公司。天长地久公司和环中房地产公司 均称5层房屋已经由环中房地产公司将使用权转让给九户业主，并由九 户业主委托环中房地产公司与天长地久公司签订租赁合同，但无论是环 中房地产公司还是该九户业主对诉争房屋出租均系无权处分行为，且环 中房地产公司自称将房屋使用权转让后收取了九户业主的转让价款，环 中房地产公司处分诉争房屋及平台的行为对小区业主的公共利益构成共 同侵害，现文化广场业委会以环中房地产公司为被告直接请求环中房地 产公司赔偿其损失合乎法律规定。至于环中房地产公司诉称的九户业主 未参与本案诉讼程序违法，九户业主未参与本案诉讼并不影响文化广场 业委会直接向无权处分人环中房地产公司主张要求赔偿，也不影响本案 的审理，环中房地产公司的该诉称于法无据。因本案各方当事人对环中 房地产公司与天长地久公司签订的《文化广场房屋租赁合同》的真实性 均不持异议，一审法院依照该合同的约定判令环中房地产公司应赔偿文 化广场业委会2012年8月10日至2018年8月9日的租金为2354018元合理。

（三）环中房地产公司与天长地久公司签订的《文化广场房屋租赁 合同》系无权处分，但因该租赁合同未到期，天长地久公司亦属于善意 第三人，其系善意承租人和善意占有人，从鼓励市场交易、维护商业秩 序的角度出发，本案不能以环中房地产公司无权处分而否认该租赁合同 的效力，故对文化广场业委会要求确认该租赁合同无效及要求天长地久 公司向文化广场业委会返还租赁物的诉讼请求，不予支持。鉴于涉案房 屋和平台空间的原租赁合同未到期，对承租人而言，租赁物存在商业使





用价值，对租赁物所有权人而言，也存在出租收益，故文化广场业委会 可与天长地久公司就涉案房屋和平台空间的后续租赁和返还另行协商解 决。综上所述，环中房地产公司的上诉请求部分成立，应予改判。

湖北省宜昌市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持一审判决第一项、第二项；

二、撤销一审判决第三项、第四项；

三、驳回文化广场业委会的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案是我院受理的一起建筑物区分所有权纠纷典型案例，贴近民
生、舆情关注度高，对广大业主维权具有一定的普法教育意义。二审部 分改判，在一审基础上做了适当调整，让最终判决更加合理。笔者就此 案具体分析如下：

1.设备转换层的性质

何为“设备转换层”？百度百科解释为“建筑物某楼层的上部与下部 因平面使用功能不同，而采取不同结构，通过该楼层进行结构设备转
换，则该楼层称为转换层” 。因为目前的高层建筑大多低层为商铺，商 铺以上为民用住宅，商用和民用房屋结构不同，楼内水、电、气及消防 管道也不一样，因此往往在3楼或4楼处有一个设备转换层。该楼层大部 分架空，故民间俗称“架空层” 。设备转换层虽然不能作为房屋居住使
用，但在寸土寸金的城市地段，却具有较高的市场价值，其租金甚至和 临街商铺相当。






设备转换层是建筑物的一部分，物理上具有不可分性，属于建筑物 共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第三条明确规定，避难层、设备层或设备间等 结构部分为共有部分。故设备转换层的所有权人为该栋楼房的全体业
主，而非开发商、物业公司或某个业主。实践中，往往由业主委员会代 为行使全体业主的权利。

本案中，天长地久公司承租的文化广场三号楼5层，系设备转换
层，属于业主共有部分，因此开发商擅自出租盈利，侵害了业主委员会 的利益，属不当得利，应予退还。

2.保护善意承租人的期待利益，对合同无效持谨慎态度

本案的亮点，在于二审对一审判决第三项、第四项的改判撤销，即 不认定合同无效、不要求承租人腾退返还房屋，应维持现状。就此，笔 者翻阅合同法和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》，发现只有《中华人民共和国合同法》第 五十二条原则性规定了合同无效的判断标准，在合同法分则及上述司法 解释中均无“无权出租”合同效力的判定标准。

根据2009年《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案 件若干问题的指导意见》及2016年《第八次全国民事审判工作会议纪
要》，最高人民法院对此的司法政策是“以合同自由为代表的意思自治 是民商法的基石，以诚实信用为代表的权利本位是民商法的中心。要谨 慎介入当事人自治领域，充分尊重当事人对合同的自由权利，除非违反 法律效力性强制规定，不能轻易否定合同效力。要鼓励交易，维护交易 稳定性，保护相对人期待利益，最大限度增进社会财富流通” 。上述精





神一言以蔽之，就是不要轻易认定合同无效。

对此，可以参考“无权买卖”的情形，《最高人民法院关于审理买卖 合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖 人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张买卖合同无效的， 人民法院不予支持” ，这也印证了无权处分不一定导致合同无效。

本案中，天长地久公司系善意承租人，其对承租房屋已经投资装
修，现在若腾退返还，必将导致巨额装修损失。而文化广场业委会起诉 亦为收取租金收益，收回房屋自行使用的可能性不大，且双方合同临近 届满，待合同期满后协商是否续租更为妥当。因此，二审的改判是合理 恰当的。

编写人：湖北省宜昌市西陵区人民法院周云