——林某诉厦门商意大药房连锁有限公司宁宝分店、厦门市安吉利家物业有限 公司物权保护案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2017）闽02民终4623号民事判决书 2.案由：物权保护纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：林某

被告（被上诉人）：厦门商意大药房连锁有限公司宁宝分店（以下 简称商意公司宁宝分店）、厦门市安吉利家物业有限公司（以下简称安 吉利家物业公司）

【基本案情】

林某系厦门市集美区某小区201室房屋的产权人及该房屋外围天台





的使用人。商意公司宁宝分店在201室房屋外围天台的女儿墙墙体上设 置一广告牌，广告牌的高度未超过女儿墙墙体的高度。女儿墙的墙体部 分属于该小区的公共部分。
林某主张，第一，同一幢建筑物中的不同所有权主体对各自墙外横 向合理空间在合理利用的前提下享有优先利用的权利。林某作为讼争房 屋的产权人，同时亦是该房屋外围露天阳台的合法使用人，享有二楼墙 外延伸空间的优先使用权，商意公司宁宝分店享有一楼墙外延伸空间的 优先使用权。现商意公司宁宝分店未经林某同意私自在露天阳台的女儿 墙墙面安装招牌，招牌的顶部基本与女儿墙的顶部持平，超出了与其专 有部分相对应的外墙面的合理界限，损害了林某的合法权益。第二，女 儿墙的作用是保护人员的安全和装饰建筑立面。商意公司宁宝分店私自 在女儿墙安装招牌的行为不仅改变了墙面外观还在一定程度上破坏了结 构。第三，商意公司宁宝分店的行为可能导致林某的房屋价值和生活质 量受到不利影响。露天阳台与林某房屋的大厅直接相连，是林某及家人 日常活动的重要场所。在安装维护招牌的时候，施工人员可以轻松翻墙 进入阳台，林某的家庭隐私将全部近距离暴露在陌生人的眼皮底下。要 是有人心怀不轨，直接进入林某的房屋，可能给林某造成财产损失，甚 至威胁到人身安全。第四，户外招牌带有灯光装置，经风吹日晒雨淋， 存在漏电的风险。

林某起诉请求：1.商意公司宁宝分店限期一个月内拆除覆盖在201 室露天平台女儿墙外围的招牌，排除妨碍，消除危险，并恢复该女儿墙 外墙原状。2.安吉利家物业公司承担连带责任。

【案件焦点】

商意公司宁宝分店在涉案楼房墙体设置广告牌的行为是否构成对林





某的侵害。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市集美区人民法院经审理认为：本案系因排除妨碍、消 除危险而引发的物权保护纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼 请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张
的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”商意公司宁宝分 店设置的广告牌位于小区共有部分，而非林某的专有权属部分，且广告 牌高度未超出女儿墙范围，因此林某主张商意公司宁宝分店设置广告牌 超出合理界限而侵犯其权益，缺乏事实与法律依据，不予支持。林某主 张商意公司宁宝分店设置招牌的行为会导致影响女儿墙墙体、威胁林某 财产和人身安全等不利后果，但林某主张的侵害情形仅是其本人推断， 并未实际发生，林某也未能就其主张提供证据予以证明，故林某的主张 缺乏事实与法律依据，不予支持。因广告牌的设置属于行政管理范围， 若林某对讼争广告牌可能产生的侵害情形存在忧虑，可依法申请相关行 政管理部门介入处理。林某关于商意公司宁宝分店承担责任的主张无法 成立，主张安吉利家公司承担连带责任也因此缺乏事实与法律依据，不 予支持。

福建省厦门市集美区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第九十条规定，判决如下：





驳回林某的诉讼请求。

林某持原审意见提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认
为：林某对讼争露台享有使用权，而非所有权，不能禁止他人的合理使 用。商意公司宁宝分店设置的广告牌位于小区的共有部分，并未影响到 林某对讼争露台的正常使用。林某主张安装广告牌将引发的非常态出现 的情况会影响其正常生活，缺乏法律依据，不予支持。因此，林某的上 诉请求和理由缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审法院认定事实清
楚、适用法律正确，应予维持。

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
由于法律难以对区分所有建筑物共有部分的使用作出详尽规定，在 处理此类纠纷时，应从物尽其用、有利于生产生活角度出发，结合实际 情况，兼顾各方面的利益，适当考虑使用习惯，公平合理地处理此类纠 纷。

本案中，从现状看，商意公司宁宝分店设置的广告牌位于涉案建筑 物的共有部分，并未影响到林某对其所有房屋的正常使用。林某主张构 成侵害的理由在于设置的广告牌可能会产生房屋结构、改变外观、漏
电、暴露隐私、威胁人身安全等非常态情况，从而损害其利益。对于林 某所主张的理由，笔者分析认为：

1.权利人对不动产共有部分享有权利同时伴随义务





《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定“业主对建筑专 有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行 义务。”这表明不动产权利人就他人对共有部分正常合理的使用负有容 忍义务。

2.不动产共有部分使用的限制

首先，对不动产共有部分的使用应是合理需求。不动产所有人基于 对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。对于共有部 分的合理利用，不仅方便生活，也有利于提高建筑物的经济价值。审判 实践中，对于共有部分合理利用的认定应结合共有部分的功能、生活或 经营实际需要等因素。本案中，商意公司宁宝分店设置广告牌是为其特 定营业需要，这种需求是行使专有权的合理延伸。若其广告牌超过露台 高度，影响到林某对其房屋或者讼争共有平台的使用，则不属于合理使 用的范畴。

其次，共有部分的使用应遵守法律法规和管理公约，不得损害他人 的合法权益。任何人行使权利，实现自由都不能以损害他人利益为代
价。涉案广告牌由商意公司宁宝分店设置，则其对广告牌负有管理责
任，应确保广告牌不会对他人产生损害。根据查明事实，可以确认涉案 广告牌并未违反法律法规，未影响到林某对讼争平台的正常使用，也不 存在安全问题，因此商意公司宁宝分店设置广告牌的行为并未违反使用 的规则。

3.林某以未发生、非常态情况为由主张存在侵害，其应承担更重的 举证责任

林某所主张的未发生、非常态情况，虽存在可能性，但发生概率很





低。现实生活中任意双方发生交往即有可能产生风险，但我们不能因噎 废食，为了规避极低概率的风险而放弃正常生活。正如我们不会因为可 能发生交通事故就放弃乘车、可能发生医疗事故就放弃治疗等，业主不 能以概率极低的风险阻止他人对共有部分的正当合理使用。林某如主张 商意公司宁宝分店侵权，则应进一步提供证据证明该情况在讼争不动产 使用中发生侵害的较高可能性和现实急迫性。但林某在诉讼中仅是依据 个人片面感受进行主观推测，因此本案依法驳回其诉求，有利于为区分 所有建筑物共有部分的合理利用提供正确的导向。

编写人：福建省厦门市集美区人民法院 林达