——李某、常某诉王某返还原物案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6109号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：李某、常某

被告（被上诉人）：王某 【基本案情】
赵某与王某系夫妻关系，赵某于2017年7月13日去世。案外人赵甲 系该二人之女。
2001年8月31日，赵甲（乙方）作为被安置人就北京市原崇文区×楼 ×单元11-12号房屋与危改单位北京市华城房地产开发公司（甲方）签订 《危旧房改造公房回迁购房协议书》。协议约定，乙方自愿购买崇文区 ×号楼1层102号房屋。2002年12月15日，赵甲取得涉案房屋的所有权
证，房屋建筑面积137.64平方米。

2017年4月3日，赵某立遗嘱，内容为赵某自2002年一直居住在涉案 房屋中，涉案房屋是其与王某共同购买，用于二人养老所用，该房屋中





属于赵某的个人份额归王某所有。

2017年9月17日，赵甲与案外人郭某签订《存量房屋买卖合同》， 约定赵甲将涉案房屋出售给郭某，房屋成交价格为276万元。该合同未 约定房屋的交付事宜。之后，郭某取得涉案房屋的所有权证。

2017年10月26日，李某、常某（乙方）与郭某（甲方）签订《房屋 买卖合同》，约定郭某将涉案房屋出售给李某、常某，房屋总价款为
650万元整，乙方在合同签订之日起90日内支付给甲方全部房价款。双 方应于合同签订生效之日起15日内到东城区房屋管理局服务大厅办理过 户手续。2017年12月4日至12月8日，李某通过银行转账的方式共向郭某 支付购房款640万元。2017年11月8日，涉案房屋登记至李某、常某名
下。

关于涉案房屋市场价，承办人当庭登录北京链家房地产经纪有限公 司的网站查询，与涉案房屋同一小区建筑面积135平方米的房屋，标价 1100万元；建筑面积72平方米的房屋，标价650万元。

李某、常某称，李某、常某经朋友介绍购买涉案房屋，已取得涉案 房屋的所有权，卖房人郭某未向其交付房屋；故请求判令王某立即将涉 案房屋腾空交付给李某、常某。

【案件焦点】

物权存在瑕疵变动的情况下，物权的所有人能否直接请求合法的实 际居住人返还原物。

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院经审理认为：涉案房屋原登记在案外人赵甲





名下，王某作为赵甲的母亲居住在涉案房屋。后赵甲将房屋出售给案外 人郭某，郭某又将房屋出售给李某、常某。两次房屋转移的过程中，房 屋成交价均远低于市场价格。李某、常某从案外人郭某处购买涉案房
屋，不仅房价款远低于市场价，而且郭某并未向李某、常某实际交付涉 案房屋。因此，李某、常某虽取得涉案房屋的所有权，但该所有权的取 得存在瑕疵。从物权角度要求作为实际居住人的王某交付房屋，依据不 足。判决：

驳回李某、常某的诉讼请求。

李某、常某不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市 第二中级人民法院经审理认为：涉案房屋原登记在赵甲名下，赵甲的母 亲王某自始居住在该房屋，李某、常某知道涉案房屋的居住情况，二人 在购买该房屋时对此未提出异议，在购买后主张王某腾空交付该房屋， 且王某现不具备腾房条件，故一审法院对李某、常某的诉讼请求未予支 持，并无不当，予以维持。综上所述，李某、常某的上诉请求不能成
立，应予驳回。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
该案例涉及物权存在瑕疵变动的情况下，物权的所有人能否直接请 求合法的实际居住人返还原物的问题。《中华人民共和国物权法》第七 条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害 公共利益和他人合法权益。该条对物权的取得和行使应遵循的原则作出





了规定，但没有对物权的取得存在瑕疵的情况下，权利人相关权利行使 的限制作出规定，缺乏对物权取得的合法合理性的原则要求以及对相关 利害关系人的保护。

1.物权的取得和行使应该遵循的原则

我国物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公 德，不得损害公共利益和他人合法权益。也就是说，权利人无论在取得 物权还是行使物权的过程中，均应秉持遵守相关法律、善意进行交易这 一原则，而非利用其物权人的身份，滥用法律，行使绝对的排他性的权 利，损害他人利益。

本案中，在涉诉房屋的交易过程中，所有参与其中的出卖人与买受 人是否是基于合法合理的目的交易房屋，是否利用不动产的登记制度侵 害实际居住人的合法权利，是否为实际居住人寻求权利的救济制造了障 碍？在存在这些合理疑问的情况下，法官对于物权的取得和行使的过程 中是否遵守法律并合乎社会公德的审查显得尤为必要。

2.关于物权请求权的理解

作为物权保护的一种方式，物权请求权是物权人在其物权的圆满支 配状态受到或即将受到侵害时，权利人要求侵害人恢复其圆满状态的权 利。具体到返还原物请求权，指的是当物权人的物被他人非法占有时， 物权人有请求无权占有人返还该物的权利。行使这一权利的前提应该是 侵害人无权占有标的物，《中华人民共和国物权法》第三十四条规
定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物” ，充分体现 了权利人请求返还原物的前提要件为他人无权占有。本案中，王某居住 于涉案房屋有一定的历史原因，并未侵害原物权人的权利。基于王某在





庭审过程中曾辩称其与原权利人之间存在借名买房的关系，故被告与原 权利人之间的基础法律关系尚模糊不清，暂时无法得出被告为无权占有 人的结论。在审理案件的整个过程中，综合各种因素可知二原告在取得 涉案房屋的过程中对房屋的实际居住情况知情，故其主张返还原物缺
乏“他人无权占有”这一明确的事实前提，法院对其主张不予支持。

3.关于公示公信制度的适当突破

在我国，物权变动的公示公信制度是物权法中的重要内容，在市场 经济的发展过程中，公示公信制度对于促进市场交易、保护交易的安全 稳定意义重大，但这不意味着权利人可以随意利用这一制度侵害他人权 利。因不动产的转移不以物的交付为前提，根据物权法定的原则，权利 一经登记即发生转移，实践中常常存在占有人与权利人并存的情况，当 事人滥用公示公信制度侵害占有人权利的情况也时有发生。本案中，涉 案房屋的物权在两次转移过程中均存在权利人无视实际居住人即被告的 权利，在短时间内利用物权的公示公信制度以远低于市场价的价格迅速 转移物权，最终促使二原告达到以物权人的身份要求被告返还原物的不 当目的。公示公信制度在维护交易稳定的同时，也给了当事人侵害实际 占有人以可乘之机，因而在必要的情况下需要突破物权的公示公信制
度，对其进行适度的限制。

该案例综合考量了各种因素，基于不动产权取得过程中存在的瑕疵 问题，考虑了权利人取得物权应受到的实际限制，对物权取得过程的合 法性及合理性作出了事实认定，充分保障了利害关系人的合法权益，对 于促进物权取得应当遵循的原则作出了回应，对于不动产物权的实际取 得人利用物权的公示公信制度恶意转移物权，损害他人合法权益的行为 作出了否定的评价。本案对促进权利人合法合理、诚实善良地取得物
权，规范物权的交易行为，维护社会的稳定，都具有积极的意义。





编写人：北京市东城区人民法院 范欠歌 武景格