——四川省胜威驾校有限公司诉李某强土地租赁合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终14137号民事判决书

2.案由：土地租赁合同纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：四川省胜威驾校有限公司（以下简称胜威驾校） 被告（被上诉人）：李某强
【基本案情】

2015年5月27日，李某强与胜威驾校签订土地租赁合同，将其2014 年12月31日从金华芒硝矿处抵偿所得的约109.85亩土地和2015年3月从 金华宝峰居委会租赁的案涉40亩土地，共计约144.35亩租赁给胜威驾
校，双方在合同中约定了租赁期限、租金标准及支付时间、违约责任和 合同终止条件等内容。合同签订后，胜威驾校进入租赁场着手建设驾校 并支付2015年8月1日至2017年8月1日的租金和支付给村民的补偿金。
2016年12月20日，胜威驾校与汇丰劳务公司签订租赁合同，将案涉40亩





土地租赁给汇丰劳务公司用于住房、办公使用，租赁期限为2016年12月
20日至2018年11月19日。2017年2月20日，金华政府发出通知将案涉40 亩土地纳入场镇改造规划用地。同年12月，胜威驾校完成征用地搬迁， 2018年1月，汇丰劳务公司完成征用地搬迁，截至搬迁时，案涉40亩土 地上没有新增建筑物，亦未新装设施设备。胜威驾校继续使用剩余
104.35亩土地，2017年10月26日，胜威驾校致函李某强表示愿意在部分 土地被征用后预缴下一年度租金。案涉40亩土地现已被改建为公交车 站。
【案件焦点】

胜威驾校是否享有法定解除权。 【法院裁判要旨】
四川省新津县人民法院经审理认为：胜威驾校与李某强签订的土地 租赁合同是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，真实有 效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于胜威驾校是否享有法 定解除权问题。案涉合同对政府收回土地如何分配赔偿款等作了约定， 即双方对于案涉土地可能被收回是明知的、有预见的，且案涉40亩地在 被政府征用前，已被胜威驾校转租给案外人汇丰劳务公司，并未自行使 用，即案涉40亩地被征用并不影响胜威驾校正常经营，并未对胜威驾校 合同目的的实现造成影响，且胜威驾校在2017年10月26日致函李某强表 示愿意在部分土地被征用后预缴下一年度租金。依照《中华人民共和国 合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的 规定，胜威驾校解除合同的请求不成立，不予支持。





四川省新津县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一 款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人 民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出如下判决：

驳回胜威驾校的诉讼请求。

胜威驾校不服一审判决，提起上诉。

四川省成都市中级人民法院经审理认为：依据《中华人民共和国合 同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人 使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人并非必须是租赁物的所 有权人，对租赁物享有使用权或收益权的人就可以作为出租人。通过宝 峰社区居委会就案涉地块的情况说明和李某强与金华芒硝矿签订的土地 使用抵偿协议可以认定，李某强对案涉土地具有合法使用权，且自双方 合同签订后，李某强依约交付了土地，胜威驾校也未提供当地政府和社 区阻挠其建设驾校的证据。故案涉租赁合同系双方真实意思表示，且内 容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。胜威驾校依据 《中华人民共和国合同法》第五十二条主张合同无效，缺乏依据，且与 其主张解除合同的诉讼请求存在请求权基础的矛盾，对该上诉理由不予 采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按 照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履 行自己的义务并享有合同权利。

关于胜威驾校是否有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条 主张因合同目的不能实现行使合同法定解除权的问题。首先，关于涉及 金华芒硝矿地块的使用问题。金华镇政府出具的情况说明上明确为“覆 绿处置” ，该表述并未有政府收回土地或土地不能用于开设驾校的含
义。故胜威驾校二审举示的证据材料不能证明其合同目的不能实现，不





予采信。其次，关于宝峰社区地块的使用问题。宝峰社区居委会出具的 情况说明，明确了李某强就40亩土地的使用权和转租权，由于集镇建设 需要，才将该宗土地收回并建设为公交车站。基于最大限度促成合同目 的实现之基本原则，只有一方当事人存在违约行为且已经构成根本违
约，致使双方不能实现合同订立的目的时，另一方当事人才享有法定解 除权。反之，解除合同的诉讼请求将不被支持。胜威驾校举示的证据材 料不能证明其合同目的不能实现的主张，故一审法院对胜威驾校解除合 同的请求不予以支持，对其基于合同解除要求李某强退还土地租金、补 偿金、中介费及利息、各项损失、违约金的诉讼请求不予以支持，并无 不当，予以维持。本案一审审理程序并未出现严重违反法定程序影响当 事人诉讼权利的情形，故对胜威驾校认为一审程序违法影响其权利实现 的上诉理由不予采纳。

综上所述，胜威驾校的上诉请求不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规 定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事 人可以解除合同… …（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行 为致使不能实现合同目的… …”系《中华人民共和国合同法》对一般法 定解除权的具体规定之一，该条款包括了两种解除情形，一是因迟延履 行发生解除权，二是因不能履行、不完全履行发生解除权，该两种情形 均对违约后果有明确要求，即合同目的不能实现，其包含的意思，即因





该两种情形之一致使合同目的不能实现，无须非违约方行使催告权，即 可解除合同，此与该条第三项规定之“当事人一方迟延履行主要债务，
经催告后在合理期限内仍未履行”解除权具有明显区别，后者以催告为 前提。本文重点讨论前者。此所谓“不能”履行，应是确定的、继续的不 能，而非一时之迟延。一时之迟延的情形下，非违约方可要求实际履
行，可要求损害赔偿，也可要求违约金赔付，但一时迟延在催告后的合 理期间仍未履行（《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项）和一 时迟延致合同目的无法实现（《中华人民共和国合同法》第九十四条第 四项）的情形下，才能发生法定解除权。另，不仅包括物理上之不能， 也包括经济上、社会观念上之不能等情形，且在一部分不能之场合，也 可能因无法实现合同目的，产生整个合同的解除权。“不完全”履行，指 债务人虽进行了履行，但其履行不符合双方合同约定或法律规定，在此 情况下，则需考虑是否所有违约行为均发生合同解除权。根据该款“致 使不能实现合同目的”之规定，答案是否定的，即并非所有违约均发生 合同解除权，因不完全履行所发生的合同解除权，原则上要考虑违约的 严重程度，即不完全履行是否达到根本性违约之程度，是否导致合同目 的无法实现，亦即本案例所论述的中心思想，只有导致合同目的无法实 现的，根本性违约才能产生合同解除权。在合同类案件中，当事人在利 益的驱使下，明知不满足合同约定解除条件，往往主张法定解除，法院 需对当事人主张法定解除的基础事实进行审查，并结合民法的立法目的 和原则，考虑合同解除的社会价值和社会导向，综合进行裁判。本案涉 及农村土地流转、建设用地抵偿、转租、政府征用及法定解除权的行使 等众多热点、难点问题。法院在裁判过程中，综合民法“保护合同当事 人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设”的立法 目的和“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及“当事人 应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”等基本原 则，根据查明的胜威驾校在征收前已将案涉土地租赁给案外人，在征收





后仍然表示愿意支付剩余土地下一年度租金的事实，综合认定被征收的 40余亩土地不影响胜威驾校签订租赁合同，使用租赁土地开办驾校的合 同目的，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的合 同目的不能实现的情形，不享有法定解除权。本案对合同目的不能实现 并形成法定解除权之认定，体现了最大限度促成合同目的实现之基本原 则，并严格根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于法定 解除权之规定，只有在违约方的违约行为已经构成根本性违约，导致合 同订立时的目的不能实现时，非违约方才享有该项所规定之法定解除
权。

编写人：四川省新津县人民法院 杨皙谭小雨