——上海启胜物业管理服务有限公司诉游某磊物业服务合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省苏州市中级人民法院（2018）民终字7248号民事判决书

2.案由：物业服务合同纠纷 3. 当事人
原告（被上诉人）：上海启胜物业管理服务有限公司（以下简称启 胜物业）

被告（上诉人）：游某磊 【基本案情】
游某磊购买了湖滨四季别墅小区一处别墅。2014年3月7日，启胜物 业与游某磊及案外人新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司签订《苏 州市前期物业管理服务协议》，该协议确定由启胜物业对湖滨四季别墅 小区负责前期物业管理工作；游某磊应自觉遵守《湖滨四季别墅临时管 理规约》。协议同时对各相关各方的权利义务作出约定。《湖滨四季别 墅临时管理规约》第四条第四项规定，业主在装修时应当保持小区的规





划建设原貌和楼宇外貌整体美观，不得改变物业的外表外墙。包括（但 不限于）应当按照房屋设计预留的位置安装空调。未预留位置的，按照 有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。并按要求做好噪声及冷凝 水的处理；不得私自在物业及房屋外部（包括外墙、窗户）或顶部新
设、更改、增建、安装、设置围墙、围栏、阳光房、防盗栏网、铁门、 大门、铁笼、遮阳物、晒衣架等，不得私自变更房屋面向公共地方及/ 或公共部分门窗、墙体以及阳台范围内门窗墙体的颜色等，不得私自在 物业的外墙表面或阳台部位涂抹、开洞或以任何方式改变其外观。2015 年4月28日，游某磊向启胜物业出具《装修管理承诺书》，再次明确了 装修会遵守相应法律、法规及业主临时管理规约。

2017年8月18日，启胜物业向游某磊发出违规通知书，该通知书载 明：我司工作人员发现贵司在进行湖滨四季别墅装饰装修过程中有下列 违规行为：擅自将后院公共围墙破坏开门洞。该通知书同时明确要求游 某磊在收到通知后5个工作日内进行整改。游某磊签署了相应的违规通 知书，但未停止相应的开门洞行为。在将相应部分围墙拆除以后，游某 磊安装了出入后花园的大门。

启胜物业认为游某磊的行为违反了相关合同及法律的规定，妨害了 其进行物业服务与管理，故起诉至法院，请求法院判令游某磊将相应围 墙恢复原状。

【案件焦点】

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业 服务与管理的行为，物业服务企业是否有权以自己名义提起诉讼，请求 业主承担恢复原状等相应民事责任。





【法院裁判要旨】

江苏省苏州工业园区人民法院经审理认为：根据《最高人民法院关 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主 违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管 理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害 等相应民事责任的，人民法院应予支持”之规定，本案启胜物业作为涉 案房屋所在小区的物业管理企业，其有权以自己名义提起诉讼。被告游 某磊未经允许，擅自将后花园部分围墙拆除后安装大门的行为，违反了 相应的《湖滨四季别墅临时管理规约》及相关法律的规定，启胜物业要 求恢复原状之请求合法有据，应予支持。相应围墙应按照规划设计图、 未拆除围墙样式予以恢复。

江苏省苏州工业园区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第八 十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》第四条之规定，判决：

被告游某磊于本判决生效之日起三十日内将湖滨四季别墅后花园围 墙恢复原状。

游某磊不服一审判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审 理认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、
管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承 担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支 持。”游某磊未经允许，擅自将后花园部分围墙拆除后安装大门的行
为，违反了小区管理规约及法律规定。启胜物业以自己名义请求恢复原 状符合法律规定。游某磊认为启胜物业需经业主有效授权才能提起诉讼





的观点于法相悖，不予采信。

江苏省苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项规定，判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
随着国家城镇化战略的推广，越来越多的百姓成为城镇居民。伴随 而来的是越来越多的住宅小区建成投入使用。小区业主之间也成了一个 利益相关的共同体，任何一个业主改变物业现状的行为都会对其他业主 的权益产生影响。在现行相关小区物业管理规定不完善、不全面的情况 下，住宅小区特别是一些别墅小区的违章搭建成为普遍现象。这大大影 响小区的整体美观，并造成安全隐患。有的业主看到他人违章搭建未被 及时制止，也跟着效仿。有的业主虽有意见，但因维权成本高、维权时 间长等原因很少自行出面维权。负有管理职责的行政机关也往往作为不 够、对此类现象打击不力。而小区物业公司作为物业管理企业，负有维 护整个小区整体利益的职责，是现行情况下最方便、专业的制止违章搭 建的主体。虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》第四条规定物业服务企业对于业主实施的妨害物业 服务与管理的行为可以以自己名义起诉，但实践中却极少有物业服务企 业依此规定提起诉讼。本案例为打击违章搭建，创造和谐小区提供了切 实可行的实践样板，具有十分重要的意义。

编写人：江苏省苏州工业园区人民法院 吴海锋