——杭州瑞肯投资咨询有限公司诉吴某宇居间合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终2910号民事判决书

2.案由：居间合同纠纷 3. 当事人
原告（上诉人）：杭州瑞肯投资咨询有限公司（以下简称瑞肯公 司）

被告（被上诉人）：吴某宇 【基本案情】
2016年4月18日，吴某宇委托瑞肯公司为其提供合适的工业地产信 息，双方签订《委托协议及带看确认书》，约定如吴某宇与瑞肯公司提 供的客户达成交易意向（包括但不限于买卖、租赁、股权转让等方
式），则吴某宇应按照成交金额的1%向瑞肯公司支付服务信息费；并 且吴某宇不得跳过瑞肯公司私下与客户进行交易，否则视为违约，吴某 宇除向其支付服务信息费外，还应按照前述服务费支付违约金。当日， 瑞肯公司为吴某宇提供带看服务，前往万里公司位于杭州市萧山区新塘





街道双塘路的厂区进行实地察看，确认带看价格1860万元。之后，瑞肯 公司未参与交易双方的后续谈判。2016年7月11日，万里公司股东将
100%股权转让给吴某宇和案外人，股权转让交易价格1920万元。

瑞肯公司认为通过其提供的居间服务，吴某宇及万里公司均表现出 明显的交易意向，并确定价格1860万元。吴某宇为达到不支付服务信息 费的目的，故意跳开瑞肯公司，私下与万里公司达成土地、厂房的交
易，违反诚实信用原则，严重损害了其利益，为此诉至法院，请求判 令：1.吴某宇支付瑞肯公司服务信息费186000元；2.吴某宇支付瑞肯公 司违约金186000元。

【案件焦点】

居间报酬如何认定。 【法院裁判要旨】
浙江省杭州市萧山区人民法院经审理认为：瑞肯公司与吴某宇订立 的《委托协议及带看确认书》符合居间合同的法律特征，未违反国家法 律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。依据协议内容，吴某宇实 际已经利用了瑞肯公司提供的房产信息、机会等条件，且瑞肯公司在交 易双方之间起到了介绍、协助作用，应认定瑞肯公司提供了居间服务的 部分义务。居间人不仅要提供房源信息，促成交易双方达成一致对价也 是居间服务的主要环节，而不是只要居间人提供信息，无论交易双方成 交与否，均可获取报酬。根据查明的事实，吴某宇受让万里公司股权的 时间，在瑞肯公司参与谈判促成初步交易意向的另一客户之后，实际成 交价超过带看价格，说明吴某宇最终受让股权系交易双方自行谈判的结 果，印证并非瑞肯公司全程提供居间谈判，据此认定瑞肯公司提供居间





服务存在一定的瑕疵。从成交方式上看，吴某宇作为受让股东直接出面 签署股权转让协议，说明其没有跳单的恶意，不符合合同约定的违约情 形。综上所述，法院结合瑞肯公司提供居间服务的实际情况，酌情降低 费率，以1860万元约定对价的0.3%计算报酬。
杭州市萧山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七 条、第一百一十一条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规
定，判决：

一、吴某宇在判决生效之日起十日内支付瑞肯公司信息服务费 55800元；

二、驳回瑞肯公司的其余诉讼请求。

一审宣判后，瑞肯公司不服，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法 院同意一审法院裁判意见，判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
本案中，原、被告订立的《委托协议及带看确认书》符合居间合同 的法律特征，案件争议焦点实质为居间报酬如何认定。我国对居间人报 酬和费用的规定于《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百 二十七条，规定居间人只有促成合同成立，才可以向委托人要求支付居 间报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委 托人支付从事居间活动支出的必要费用。具体来看，居间人要取得事实 上的报酬，需要同时具备两个条件：一是促成合同成立，二是合同的成 立与居间人的介绍有因果关系。这也构成判断居间事项是否达成、居间





人能否获得报酬以及委托人是否跳单的最重要依据。

居间成功的两个条件同时具备，居间人即有权根据合同约定获得居 间报酬，但能否完整获得居间报酬仍不可一概而论，应根据居间人在居 间活动中发挥的具体作用进行考量。居间人的基本义务有多项，一般认 为主要包括：报告订约机会或媒介订约的义务、如实报告义务、尽力义 务、负担居间活动费用的义务。居间人并非只要提供信息，促成合同成 立就可以全额获取报酬，应根据其在居间合同履行过程中是否完整完成 居间合同规定的全部义务予以判断，特别是在约定不明确时应当以居间 人是否尽到尽力义务来确定其居间报酬。

居间人的尽力义务，也被称为勤勉义务，是指居间人应当根据居间 合同的约定，尽力为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒 介服务。《中华人民共和国合同法》没有对居间人的尽力义务作出明确 规定，但是依据诚实信用原则和公平原则，居间人应当负有尽力义务， 应尽力地促成交易，从而获取对应的居间报酬。判断居间人是否达
到“尽力”标准，一是应当审查合同是否明确约定居间人义务以及居间人 在居间过程中的履行情况，这也是严格履行合同的基本要求；二是在合 同约定不明的情况下，看是否能够从已有的约定推导出居间人应具有尽 力义务。如果居间人的义务并不限于向委托人报告订立合同的机会一
项，则居间人应尽力促进将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双 方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对相对人与委托人之间所存 障碍加以说合和克服，尽到尽力义务。而如果提供居间信息的行为对居 间事项的达成仅仅在逻辑上是发生居间成功的条件之一，且并非主要的 原因力，则属于在事实关联上对居间结果具有因果关系，并不具备相当 性，属于居间服务存在瑕疵，此时要求委托人全额支付居间人居间报
酬，对双方的权利义务来说是有失公平的。诚然居间报酬的确定包括三





种方式：合同中确定的报酬、对居间人的报酬没有约定或者约定不明
确，均依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定确定和根据居 间人的劳务合理确定。无论以何种方式确定报酬，都应当将居间报酬和 居间人义务进行具体联系，对合同的履行情况予以全面考察。从法律效 果上看，如将居间人的义务局限于提供信息，必然会导致居间人只重视 交易信息的发布，忽视交易双方达成一致对价等服务环节，甚至可能出 现居间人任意发布信息后以“跳单”为由进行滥诉的现象。因此，在审理 中遇到居间服务瑕疵的，委托方以此要求减免居间费用的，法院可结合 居间人提供居间服务的实际情况，酌情确定居间报酬。

编写人：浙江省杭州市萧山区人民法院 胡乐铭