——江苏省无锡市如家房地产经纪咨询有限公司诉陈某娟居间合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终4580号民事判决书

2.案由：居间合同纠纷 3. 当事人
原告（被上诉人）：无锡市如家房地产经纪咨询有限公司（以下简 称如家公司）

被告（上诉人）：陈某娟 【基本案情】
2017年11月12日，如家公司（中介方）与陈某娟（乙方）、邹某 （甲方）签订一份房屋买卖合同，约定：陈某娟向邹某购买房屋一套， 应于2017年11月13日前支付定金2万元；并于2017年12月25日前支付购





房款68万元；余款39万元由陈某娟办理贷款，待他项权证下发3个工作 日内支付。在中介方提供的合同格式文本标有“任何一方拒绝履行合同 或者解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交 价格的20%作为违约金，以及赔偿如家公司房屋实际成交价格3%的信息 服务费”等内容。陈某娟认为其签字的前提是如家公司承诺将其名下泰 隆名居房屋出售，因如家公司未在承诺的一周内将该房屋出售，致其无 条件继续履行合同。

另查明：陈某娟的户籍于2018年6月26日从江苏省建湖县九龙口镇 亥河村一组99号迁入无锡市梁溪区泰隆名居。陈某娟与其丈夫2010年8 月4日起共有无锡市梁溪区泰隆名居房产一套。2017年9月25日，无锡市 人民政府发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》，其中明确规
定：“ … … 继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售 新建商品房和二手住房。”

【案件焦点】

陈某娟是否需要向如家公司支付合同载明房屋实际成交价格3%， 即32700元的信息服务费。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市梁溪区人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全 面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责
任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同 的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，陈某娟未按买卖合同约 定履行购房义务系违约，应当按照合同约定向如家公司赔偿信息服务费





32700元。陈某娟的抗辩意见无事实和法律依据，不予采信。陈某娟应 当负担本案的诉讼费用。

江苏省无锡市梁溪区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六 十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：

一、陈某娟应于判决发生法律效力之日起十日内向如家公司支付 32700元；

二、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行 期间的债务利息。

陈某娟提起上诉，请求撤销原审判决，依法驳回如家公司的诉讼请 求。基于的事实和理由是：1. 因如家公司承诺一周内为其出售在无锡市 泰隆名居的现有住房，其才签订了案涉的《房屋买卖合同》；2.其系外 地来锡人员，受无锡市房屋限购政策的约束，故案涉的《房屋买卖合
同》系无效合同；3.合同未交定金，应当认定为合同未成立；4.如家公 司并未提供任何有效服务，合同载明的信息服务费收取标准明显不合 理。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：如家公司虽然从形式上已 经促成陈某娟与邹某签订了涉案《房屋买卖合同》，但因如家公司存在 重大责任导致该合同不能履行。因此，如家公司主张陈某娟应当支付合 同载明的房屋实际成交价格3%即32700元信息服务费，法院不予支持。
首先，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，采用格式条款 订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的





权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条 款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责 任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，案涉 《房屋买卖合同》载明：任何一方拒绝履行合同或者解除合同… …均由 违约方赔偿如家公司房屋实际成交价格3%的信息服务费… …从形式上 看，该条款系如家公司事先印制，属于格式条款，且证人陈甲当庭表示 签约当时并未向陈某娟作特别提示。从内容上看，该条款实质是不论如 家公司的房屋居间行为是否最终促成交易完成甚至合同是否具有履行之 可能性，均有权收取房屋实际成交价格3%的信息服务费，该条款存在 免除如家公司责任、加重陈某娟责任，排除陈某娟主要权利的情形。法 院认为，该格式条款应当根据合同的订立及后续履行情况综合判定其效 力。

其次，如家公司系从事房屋居间活动的专业中介机构，在居间活动 过程中应当依照诚实信用原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查和审核 义务，全面客观真实介绍房屋交易流程的规范和可能存在的风险，促使 买卖双方在意思表示真实、一致的条件下签订合同，承担相应的交易安 全保障义务和责任。
本案中，陈某娟作为外籍来锡人员虽表示为改善居住条件，准备出 售其在锡名下现有房屋后重新购买一套住房，但是根据无锡市人民政府 出台的房屋限购政策，陈某娟在签约当时如不将在锡的现有房屋先行出 售，即不具备在锡继续购房的资格和购买能力。如家公司明知该情形， 仍继续提供居间服务并促使陈某娟与案外人邹某签订案涉《房屋买卖合 同》。即使陈某娟并未违约，根据现有政策限制，案涉房屋仍然无法完 成过户手续，房屋买卖合同亦将无法得到实际履行。

最后，如家公司仅仅为了促成陈某娟与邹某签订案涉《房屋买卖合





同》，并未充分考虑到合同履行的可能性，证明其并未尽到交易安全保 障义务和责任，对合同不能履行负有重大责任，且该操作方式不利于房 屋中介市场的健康发展。

如家公司通过居间行为虽然促成了陈某娟与邹某之间签订《房屋买 卖合同》，但该合同的上述格式条款免除了己方的主要责任，加重了陈 某娟的违约责任，应当认定该格式条款无效。陈某娟虽因合同不能履行 而构成违约，但对该合同不能履行负有重大责任的如家公司不能因此从 中获得报酬。上诉人陈某娟请求驳回如家公司诉讼请求的上诉意见，法 院予以支持。原判决适用法律错误，依法应予改判。江苏省无锡市中级 人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十 条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一 款第二项的规定，判决：

一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初5207号民事判 决；

二、驳回如家公司的全部诉讼请求。

【法官后语】

中介机构在居间服务中负有更高的注意义务。案涉房屋买卖合同签 订时，陈某娟不是无锡市户籍居民，属于限购政策关于限制非无锡市户 籍居民购买住房的情形。如家公司作为专业的居间机构，在提供居间服 务时，应对购房人的身份和购房资格尽到审核义务。虽然陈某娟作为完 全民事行为能力人，应当知道限购政策对其自身购房的影响，应对购买 涉案房屋负有谨慎注意义务，但房屋中介公司作为提供房屋买卖中介服 务的专业性机构，对交易各环节、风险和交易相关资源都更为了解，在





居间服务中负有更高的注意义务，也有能力采取更加规范和严谨的履行 方式。故本案中，如家公司明知买卖双方的交易存在重大履行障碍的情 形下，不但未作风险提示，还积极促成双方订立买卖合同，显然有违诚 实信用原则。

中介公司在其提供的格式合同中设定不管合同是否履行均应当收取 高额中介费用，该条款因排除中介服务企业主要义务，应认定为格式条 款。格式条款的效力认定是审判实践中一个比较疑难复杂的问题，既涉 及处于市场弱势地位的交易主体的权利保障问题，也蕴含着大量的行业 利益诉求及行政管理规范等多方面因素。我们在审理中应当掌握基本的 方式方法如下：第一，本案争议条款的内容（包括所指向条件及符合条 件的法律后果）具体、明确，应当从《中华人民共和国合同法》对格式 条款的双重审查出发，厘定区分诉争格式条款系根本免责条款还是相对 免责条款。如系前者，则一般认定为无效；而后者因未尽到提示说明义 务而无效。第二，需要从格式条款的具体内容与法律、行政法规或者其 他合理必要的管理性规定进行比对，格式条款强调合法性、合规性要求 的，应当适当降低提请注意义务履行的要求；反之，如系强调免除自身 责任、义务的，则应当相适应地提高提请注意义务履行的要求。

编写人：江苏省无锡市中级人民法院 徐振华 韦苇