——吴某涛诉无锡蓝光置业有限公司租赁合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终3384号民事判决书 2.案由：租赁合同纠纷
3. 当事人

原告（被上诉人）：吴某涛

被告（上诉人）：无锡蓝光置业有限公司（以下简称蓝光置业） 【基本案情】
2016年12月26日，吴某涛与蓝光置业订立商品房租赁合同，约定将 19号商品房出租给吴某涛，租赁物吴某涛用于从事餐饮经营；租赁期限 为三年；吴某涛于2017年2月1日自行前往租赁物所在项目物业中心办理 房屋交接手续；吴某涛租赁该商品房的租金应按季度支付；蓝光置业在 收到租金后按吴某涛支付的金额向其出具商品房租赁发票； 自租赁物移





交之日起，吴某涛根据经营需要，在保证不影响商品房结构安全和消防 安全的原则下对租赁物进行装修；吴某涛承诺2017年5月1日开始营业， 如吴某涛逾期开始正式营业的，吴某涛需按本合同约定的金额及时间向 蓝光置业足额支付租金；另外，在双方的权利和义务中约定：蓝光置业 须于收到吴某涛租金后按其缴纳的金额开具合法有效的商品房租赁发
票；吴某涛必须为其在租赁物内进行经营取得一切必要的合法手续、证 件，否则吴某涛不得开业；合同另对其他相关事宜作出约定。

合同订立后，吴某涛按照合同约定缴纳首期租金16885.8元，蓝光 置业收款后却未能开具租赁发票。2017年2月1日，双方办理涉案房屋的 交接手续。后吴某涛对该房屋进行装修。2017年3月29日，吴某涛取得 味之道小吃店个体工商户的预先核准通知书，该通知书载明：上述名称 保留至2017年9月28日，在保留期内至领取营业执照前不得用于从事经 营活动，不得转让。

2017年7月2日，吴某涛向蓝光置业发出律师函，认为蓝光置业收到 租金后迟迟不开具商品租赁发票，导致吴某涛不能办理营业执照，不能 实现合同目的，系根本性违约；要求蓝光置业见函起七日内开具发票并 支付因不能营业的实际损失30900.83元。

为查清事实，法院至无锡市锡山区东亭街道办事处个体税收委托代 征工作站进行调查，该工作站工作人员陈述：因味之道小吃店一直没有 提交租赁发票，故营业执照未办妥；租赁发票是办理营业执照的必备条 件。

审理中，吴某涛申请对涉案房屋的装修及房屋内设备之价值进行评 估，经评估：涉案房屋的装修及房屋内设备的价值为91900元。





【案件焦点】

蓝光置业违反开具租金发票的从合同义务，吴某涛是否有权解除合 同。

【法院裁判要旨】

江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：吴某涛与蓝光置业所订 房屋租赁合同系双方的真实意思表示，均应恪守；双方合同项下的主要 权利义务为吴某涛支付租金、蓝光置业交付租赁房屋。关于吴某涛现主 张蓝光置业存在违约行为要求解除租赁合同的诉请，法院认为，因合同 目的不能实现而解除合同适用于迟延履行、不能履行、不适当履行、拒 绝履行等各种违约形态，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现 （根本违约），应根据违约的具体形态结合案件的客观情况进行判断。 本案中，吴某涛与蓝光置业订立房屋租赁合同中约定“涉案商品房出租 给吴某涛，租赁物吴某涛用于从事餐饮经营” ；且合同中另就餐饮经营 等事项作了明确约定。合同履行中，吴某涛依约履行了缴纳租金的义
务，则蓝光置业亦应根据约定及时履行开具租赁发票的义务；该开具发 票的约定虽属蓝光置业合同项下的从义务，但根据法院至相关部门调查 的情况，吴某涛领取营业执照的必备条件为提交租赁发票，但蓝光置业 收款后至今未能向吴某涛开具租赁发票；此后虽经吴某涛催告，蓝光置 业至今仍未能履行开票义务。因蓝光置业未能依约开具租赁发票，导致 吴某涛根本无法办妥味之道小吃店的营业执照进行依法经营；法院注意 到双方所订的租赁合同中对吴某涛开业时间以及逾期开业由此产生的法 律后果均作出了相应约定，故蓝光置业未履行合同项下的从义务已然导 致吴某涛租赁房屋用于餐饮经营的合同目的不能实现，应认定为根本违 约；现吴某涛请求解除租赁合同，法院依法予以支持。江苏省无锡市锡 山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九





十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判
决：

一、解除吴某涛与蓝光置业订立的商品房租赁合同；

二、蓝光置业于判决生效后十日内赔偿吴某涛装修及设备损失 91900元；

三、吴某涛于本判决生效后十日内将涉案房屋（含装修）及房屋内 的设备交付蓝光置业；

四、驳回吴某涛的其他诉讼请求。

蓝光置业不服一审判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经 审理后同意一审裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百 七十条第一款第一项之规定，判决：

驳回上诉，维持原判。 【法官后语】
在租赁合同中，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租
人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务为按 照约定的方法使用租赁物。在租赁合同的章节中并未涉及出租人的开票 义务，可见出租人的开票义务并不是出租人的主要合同义务。但是合同 义务中除主给付义务外，还涉及从给付义务及附随义务。因从给付义务 与附随义务都是非核心合同义务，故实践中比较容易混淆。在本案的审 理过程中，原、被告双方对于出租人的开票义务为从给付义务抑或附随 义务亦产生了分歧。学理上，区分从给付义务与附随义务的基本标准为 是否可诉，能够独立以诉讼方式请求履行的为从给付义务，反之则为附





随义务。通常情况下，附随义务基于法律规定而产生，无须通过约定明 确，而从给付义务需要通过当事人的约定明确。本案中，原、被告双方 签订的租赁合同中明确约定了出租人于收到承租人租金后按其缴纳的金 额开具合法有效的商品房租赁发票；且若合同一方未履行开票义务，另 一方可以通过诉讼的方式来请求开票，故出租人开票行为的性质应认定 为从给付义务。

关于合同解除，可分为约定解除和法定解除。《中华人民共和国合 同法》第九十三条、第九十四条对此作出规定。本案主要涉及合同的法 定解除。关于合同的法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条 规定了五种情形，综观该条文规定，本案所涉情形并不符合前两种情
形。如前所述，开具发票的义务并非出租人的主要义务，故案涉情形亦 不符合该条文规定的第三种情形。针对出租人的不开票行为，出租人是 否可以解除合同就在于是否符合该条文规定的第四种情形即出租人未开 具租金发票的行为是否导致承租人签订租赁合同的目的不能实现。在通 常情况下，合同一方当事人不履行开具发票的义务无法导致另一方当事 人的合同目的无法实现，如买卖合同中，买受人的合同目的是得到标的 物的所有权，故出卖人的不开票行为不会导致买受人的合同目的无法实 现。同样在用于居住的房屋租赁合同中，承租人租赁房屋的目的为居
住，故出租人的不开票行为亦无法导致其合同目的无法实现。而本案
中，因双方于签订租赁合同中已明确约定承租人租赁房屋的用途为餐饮 经营。从事餐饮经营需办理营业执照等一系列的证照也是一名普通人应 当知晓的事项，更何况本案的被告是一个拥有众多商铺的专业置业公
司。蓝光置业不开票的行为导致原告吴某涛无法办理开店所需的营业执 照，进而导致吴某涛的小吃店无法开业，即吴某涛租赁房屋的合同目的 无法实现，故法院支持了吴某涛要求解除案涉租赁合同的诉讼请求。





编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 谢妍 华伟