——周某芳诉王某扬房屋买卖合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2018）京02民终4752号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3. 当事人
原告（反诉被告，被上诉人）：周某芳
被告（反诉原告，上诉人）：王某扬 【基本案情】
2013年10月24日，周某芳（甲方）与王某扬（乙方）就涉案房屋签 订买卖合同，其中约定：甲方应在2013年11月10日前开始配合乙方办理 房屋权属转移手续，并不晚于2013年11月30（31） 日办理完成；甲方逾 期交房或者逾期办理房屋权属转移手续的，除不可抗力外，甲方按日计 算向乙方支付已付房款万分之五的违约金；乙方逾期付款的，除不可抗 力外，逾期在十日之内，乙方按日计算向甲方支付应付款万分之五的违 约金。2014年1月15日，双方签订补充协议约定：甲方愿意补交在持有
投资广场B1704号过程中欠缴的房产税，经双方协商，乙方同意替甲方 垫付其应缴的房产税，之后在应付甲方尾款中扣除。双方办理产权转移 物业交割手续后，乙方立即支付尾款。
涉案房屋权属处理情况如下：2013年11月25日，双方签订网签备案 合同。2014年2月11日，王某扬取得了涉案房屋的房屋所有权证。2014 年2月25日，涉案房屋取得国有土地使用证。2014年3月19日，王某扬与 恒源泰投资有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定租赁期限自2014年 3月1日至2016年8月31日。2014年4月24日，双方完成涉案房屋物业交割 手续。
与购房相关的款项支付情况如下：2013年10月24日，王某扬支付定 金30万元；2013年11月25日，王某扬支付购房款315万元；2014年2月24 日，双方约定周某芳将缴纳给北京利市物业管理有限公司（以下简称物 业公司）的管理费押金6328.26元、能源费937.52元及大修基金19453.54 元全部转给王某扬；截至2014年2月24日，王某扬缴纳的购房款、房产 税、房屋押金共计5909093.07万元；2014年4月28日，王某扬支付剩余 购房款233740.86元。
【案件焦点】
1.王某扬与周某芳是否互负可以法定抵销的债权；2.王某扬是否就 法定抵销尽到通知义务；3.周某芳对于抵销的异议是否成立。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：一、关于本诉… …（三）关于 未付房款的违约责任。王某扬虽然以周某芳违约为由抵扣违约金，但违 约损失系不确定的债权债务，在无证据表明周某芳对此予以认可的情况
下，王某扬自行用购房款抵扣违约金的行为已经违反了补充协议中“双 方办理产权转移物业交割手续后，乙方立即支付尾款”的约定，周某芳 据此要求王某扬承担违约责任存在合同依据，法院予以支持。对于违约 金数额，王某扬虽主张违约金过高，但双方均未提交证据证明实际损
失，法院根据诚信原则、公平原则，认定买卖合同约定的违约金计算方 式并无不妥，并据此确定违约金的数额。另外，考虑到补充协议约定乙 方应“立即”支付尾款，并未明确约定具体时间，且本案不涉及贷款问
题，故法院根据通常交易习惯，认定该时间以一周时间为宜… …二、关 于反诉。（一）关于逾期交房违约金。周某芳虽主张双方已通过签署补 充协议对权属转移办理义务、物业交给义务及尾款支付义务进行了变
更。但经审查，该补充协议的内容仅对房产税抵扣、剩余购房款的支付 问题进行了约定变更，并未有其他事项约定。周某芳作为房屋出卖方， 其首要义务为履行房屋过户、交付义务。王某扬容许周某芳迟延办理过 户、交房手续，并不意味着免除相关违约责任。故在买卖合同明确约
定“甲方应在2013年11月10日前开始配合乙方办理房屋权属转移手续，
并不晚于2013年11月30（31） 日办理完成”的情况下，周某芳应承担逾 期交房违约责任。综合本案的具体情况，法院认定买卖合同约定的违约 金计算方式并无不妥，并据此确定违约金的数额。考虑到王某扬在答辩 中自行将周某芳应承担的2013年12月1日至2014年2月17日违约金进行了 折抵，并据此在反诉中仅主张2014年2月18日至2月24日的违约金。本次 诉讼结束后，王某扬可就2013年12月1日至2014年2月17日违约金另行向 周某芳主张权利。（二）关于租金损失。法院根据原租赁合同约定的租 金数额以及诚信、公平原则，认定买卖合同约定的违约金已能够弥补王 某扬受到的损失，故王某扬的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支
持……
综上，判决如下：
一、 自判决生效之日起七日内，王某扬给付周某芳购房款 157166.07元；
二、 自判决生效之日起七日内，王某扬给付周某芳2014年3月3日起 至2017年11月14日未付房款的违约金106245元；
三、 自判决生效之日起七日内，周某芳给付王某扬2014年2月18日 起至2014年2月24日逾期交房违约金20454.05元；
四、驳回周某芳的其他诉讼请求；
五、驳回王某扬的其他反诉请求。如果双方当事人未按判决指定的 期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二 百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王某扬不服原审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院认为： 本案争议焦点为王某扬是否已就剩余购房款157166.07元与其主张的周 某芳应付的144382.50元违约金及12783.57元租金损失行使法定抵销权。 该争议焦点包含以下三个问题：（1）王某扬与周某芳是否互负可以法 定抵销的债权；（2）王某扬是否就法定抵销尽到通知义务；（3）周某 芳对于抵销的异议是否成立。
第一，关于王某扬与周某芳是否互负可以法定抵销的债权问题。根 据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十九条之规 定，法定抵销的前提是双方必须互负有效存在的，已届清偿期的，标的 物种类、性质相同的，依其性质或法律规定、合同约定得以抵销的债
务。首先，关于双方是否互负有效存在的债务。一审法院认为违约损失 系不确定的债权债务，在无证据表明周某芳对此予以认可的情况下，王 某扬不得自行予以抵扣。对此，法院持不同意见。双方签订的买卖合同
明确约定“甲方应在2013年11月10日前开始配合乙方办理房屋权属转移 手续，并不晚于2013年11月30日办理完成” ，根据房地一体原则，该约 定的“房屋权属转移手续”应包括房屋产权转移手续和土地使用权登记手 续。而实际上2014年2月11日，王某扬取得了涉案房屋的房屋所有权
证，2014年2月25日，涉案房屋取得国有土地使用证，2014年2月24日， 双方完成涉案房屋物业交割手续。周某芳的违约行为已客观存在，且买 卖合同明确约定“甲方逾期交房或者逾期办理房屋权属转移手续的，除 不可抗力外，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之五的违约金”，
该买卖合同真实有效，双方均应依约履行，王某扬有权依照双方之间的 合同向周某芳主张违约金。根据《合同法》第一百零七条之规定，违约 责任的归责原则系严格责任原则，周某芳是否存在过错不是判断其违约 责任的法定因素，违约金的产生亦不以周某芳是否认可为前提，因此， 王某扬依照双方之间的合同已经可以判断周某芳向自己负有债务，且该 债务已可以计算出确定的数额，至于周某芳认为自己对王某扬不负有债 务，即不构成违约，或认为违约金数额过分高于损失，可以通过诉讼方 式提出异议，该异议权系法律赋予周某芳的权利，周某芳有权行使，但 异议权的行使应在法定抵销权行使之后，不因异议权的存在而否定王某 扬的法定抵销权的存在。关于王某扬向周某芳负有的债务方面，补充协 议约定“双方办理产权转移物业交割手续后，乙方立即支付尾款” ，故王 某扬就尾款亦向周某芳负有债务。双方之间的债务确定存在，且不违反 法律法规的强制性规定，综上，周某芳与王某扬之间互负有效存在的债 权。其次，双方之间的债务是否已届清偿期的，标的物种类、性质相同 的，依其性质或法律规定、合同约定得以抵销的债务。王某扬与周某芳 互负债务分别为违约金和购房尾款，该债务均为金钱之债，性质相同， 且并非依照法律规定或合同性质不得抵销之债。至于双方互负债权是否 已届清偿期，需结合王某扬行使法定抵押权的通知日期予以判断，法院 将在下一节予以阐明。
第二，王某扬是否就法定抵销尽到通知义务。王某扬主张其于2014 年2月通知过周某芳关于抵销的结算方案，但未提交充分证据予以证
明。结合双方邮件来往记录及在一、二审庭审中的陈述，法院可以认定 双方就抵销一事处于协商状态。至2014年4月28日，王某扬将抵扣后的 款项233740.86元支付给周某芳，系以行为方式明确通知周某芳行使法 定抵销权，该通知自周某芳当日收到钱款时到达。周某芳自2014年4月 28日起享有对法定抵销的异议权。如前所述，王某扬应在办理物业交割 手续后立即支付尾款，即2014年2月24日为其债务应支付日期。违约金 应当自违约行为终止后合理期限内支付给守约方，故王某扬主张抵销的 2013年12月1日至2014年2月17日部分违约金，亦应当由周某芳支付给王 某扬。故截至王某扬2014年4月28日以行为方式通知行使法定抵销权之 时，双方互负的债务均已届清偿期。2014年4月28日时，王某扬已经行 使法定抵销权。
第三，周某芳对于抵销的异议是否成立。当事人对《合同法》第九 十九条规定的债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异 议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期
间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院 起诉的，人民法院不予支持。如前所述，王某扬于2014年4月28日通知 周某芳行使法定抵销权，王某扬自通知到达之日起三个月内有权向法院 起诉提出异议。本案原一审（2014）西民初字第20499号虽于2014年8月 11日立案，但卷宗中可见周某芳最早于2014年7月15日书具的民事起诉 书，故法院应当就周某芳提出的异议予以审查。由于王某扬主张的抵销 包括144382.50元违约金及12783.57元租金损失两部分，法院分述如下。 关于违约金部分，周某芳主张其迟延办理房屋产权转移手续的原因是因 为其在国外，王某扬同意周某芳采用委托方式办理卖房手续，但通过委
托方式办理手续的时间并非双方能控制的，故王某扬对于办理产权转移 手续时间的延长系明知且默许的。对此，法院认为，王某扬对周某芳迟 延办理产权转移、交房的容许，在没有王某扬明确表示的情况下，不能 视为其放弃了追究周某芳相应违约责任的权利。王某扬有权要求周某芳 依照合同约定承担违约金。周某芳虽向一审法院主张违约金过高要求酌 减，但经一审法院审查，合同约定的违约金计算标准并无不当，未予以 调整，因此，周某芳就144382.50元违约金部分提出的异议不能成立，
该部分抵销自2014年4月28日起发生法律效力。关于租金损失部分，租 金损失的产生条件以及具体数额并未在买卖合同和补充协议中予以约
定，在未经周某芳确认的情况下，王某扬无权单方确认，且周某芳支付 的违约金已经可以弥补王某扬所主张的租金损失，因此，对于12783.57 元租金损失部分，周某芳的异议成立，王某扬无权进行抵销，该部分抵 销不发生效力。王某扬应向周某芳支付12783.57元，并应按照买卖合同 第八条第三款之约定，按每日支付应付款万分之五的标准向周某芳承担 相应的逾期支付违约金。另外需要指出的是，根据补充协议，王某扬应 自物业交割手续完成后，即2014年2月24日，立即向周某芳支付剩余尾 款，其虽于2014年4月28日行使法定抵销权，但已经晚于协议约定的付 款期限，故自2014年2月24日起至2014年4月28日止，其应以扣除周某芳 认可抵扣的房产税和押金之后的剩余金额为基数，按照每日万分之五的 标准向周某芳支付逾期付款违约金。
关于一审判决第三项，因双方均未提起上诉，二审不予审查。
综上所述，王某扬的上诉请求部分成立。依照《合同法》第九十九 条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第二项、第三项规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初16959号民事 判决第三项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初16959号民事 判决第四项、第五项；
三、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初16959号民事 判决第一项为： 自本判决生效之日起七日内，王某扬给付周某芳购房款
12783.57元；
四、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初16959号民事 判决第二项为： 自本判决生效之日起七日内，王某扬给付周某芳以
390906.93元为基数， 自2014年2月25日起至2014年4月28日止，按每日 万分之五标准计算的逾期付款违约金12313.57元； 自本判决生效之日起 七日内，王某扬给付周某芳以12783.57元为基数， 自2014年4月29日起 至实际给付之日止，按每日万分之五标准计算的逾期付款违约金；
五、驳回周某芳的其他诉讼请求；
六、驳回王某扬的其他反诉请求。如果双方当事人未按本判决指定 的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第
二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 【法官后语】
本案的意义，在于对有关违约金的债务抵销在审判实践中的问题予 以了梳理和明确。
一、关于当一方所负债务为违约金时是否可以作为《合同法》第九 十九条规定的可抵销的债务
对此，本案的一审、二审法院意见不一。一审法院认为违约损失系 不确定的债权债务，在违约方未认可的情况下，不得作为可以行使法定 抵销权的债务。对此认定，二审判决予以纠正，并明确了以下几点：
（一）“违约损失”与“违约金”不同
违约损失系违约方实际因违约行为给守约方造成的损失，在实践中 此数额很可能与合同中约定的违约金数额不同，特别是在诉讼程序中， 法院很可能会根据损失的具体情况对违约金数额进行调整，所以该数额 在未经法院认定前，系尚未确定的债权债务。但本案中，行使抵销权一 方明确其抵销的内容为“违约金” ，违约金数额在合同中有明确约定，依 据合同约定可以直接得出，故违约金数额系违约行为发生起便可以明确 得以确定的数额，与“违约损失”不同。不应因为诉讼中违约金存在可以 酌定调整的情况而否认双方当事人合意的违约金数额的意义，事实上， 在民事领域，应当以尊重当事人意思自治为原则，除非确有必要，否则 法院不应随意行使自由裁量权变更当事人之间的约定，即违约金的酌
定，应当只作为一个例外的存在。一审法院以例外代替原则的思路是错 误的。
（二）“客观违约行为”可直接计算违约金
首先，违约行为存在与否是根据合同约定和履行实践对比后产生的 客观判断，不以当事人是否认可为转移，因此违约金数额的确定不需要 当事人的所谓“认可” 。其次，本案中被抵销的债务分为两部分，一部分 是逾期过户的违约金，另一部分是租金损失。其中，逾期过户违约
是“客观违约行为” ，租金损失是“主观违约行为” 。“客观违约行为”是指 客观存在且为一般理性人所容易判断的违约行为。例如，本案中合同约
定的房屋权属转移登记手续最晚办理时间是明确的，卖方实际办理时间 超出合同约定时间也是客观存在的，买方通过实际办理过户时间与合同 约定时间的对比，结合合同约定的违约金标准，可以直接得出违约金数 额，即卖方对买方所负债务的数额。而本案中卖方主张折抵的另一部分 ——租金损失，因租金损失的产生条件以及具体数额并未在买卖合同和 补充协议中予以约定，该违约行为就不是“客观违约行为” ，系“主观违 约行为”即该违约行为系需要加入主观认可或判断方可认定的违约行
为。该“主观”可以是对方当事人的认可，也可以是法院或仲裁机构的认 定和裁决，但在此之前，买方无权单方确认，故不得直接作为确定的债 权予以抵销。
综上所述，在双方之间互负有效存在的，已届清偿期的，标的物种 类、性质相同的，依其性质或法律规定、合同约定得以抵销的债务时， 违约金同样可以作为债务抵销的客体行使法定抵销权。
二、关于被抵销人的异议权救济制度
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》第二十四条规定的当事人对法定抵销的异议权系对法定抵销 这一制度的补足。债务抵销权是形成权，抵销人将通知送达对方即生
效，但被抵销人可能就债务的存在与否、存在数额以及是否接受这种折 抵的方式均有可能产生异议，必须赋予其提出异议的权利，以作为救
济。具体到本案中，如果卖方认为自己对买方不负有债务，即不构成违 约，或认为违约金数额过分高于损失，可以通过诉讼方式提出异议，该 异议权系法律赋予当事人的权利，当事人有权行使，但异议权的行使应 在法定抵销权行使之后，不因异议权的存在而否定法定抵销权的存在。 即法定抵销权在前，异议权在后，抵销行为是被抵销一方提出异议的基 础。法院应该判断的是该抵销的合理、合法性，以及对异议是否成立进
行审查。本案中，经过审查，对于违约金部分的抵销成立，但对于租金 损失部分的抵销不成立，故对被抵销人的异议部分予以采信。
需要强调的是，对异议成立部分，即抵销不成功部分的债务的处
理。抵销成功的部分， 自抵销之日起该部分债权债务消失，双方不再互 负债权债务，但对于抵销不成功部分，如果抵销人就不成功部分仍对被 抵销人负有债务，则自应付款之日计算相应的违约金或利息，而非自抵 销之日起算。
编写人：北京市第二中级人民法院 刘佳
