——李某良诉李某华等所有权确认案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终765号民事裁定书 2.案由：所有权确认纠纷
3. 当事人

原告（上诉人）：李某良

被告（被上诉人）：李某华、王某吉、李某龙、徐某惠 【基本案情】
李某生前与被告王某吉系夫妻，被告李某华、李某龙是李某与王某 吉之子。1984年，原告以其爱人牟某惠的名义申请，经政府审核批准在 原告承包地边缘修建了两间门面房及楼梯间。房屋于1986年竣工。几年 后，李某、王某吉、李某华承租该房屋做粮食生意。1996年3月18日，
李某与起诉人协商，以8万元的价格购买该承租房屋。次日，李某向原 告出具8万元欠条，双方签订《门市转让补充协议》约定：1.在李某未 付清门市转让款8万元之前，不得办理门市房地产权手续；2.不得改变





门市现状或者加盖楼层。2003年下半年，原告见李某经营状况不佳，多 次催李某支付门市转让款和其他借款。李某无力支付，要求将两间门市 抵还原告，担保其欠原告的8万元卖房款与其他6万元借款共计14万元， 双方于2004年2月25日签订《借款抵押协议》，约定“乙方（李某、李某 华） 自签订协议之日起，原甲方（起诉人）卖给乙方的房屋抵押给甲
方，若乙方不能还清欠款，则该房屋仍归甲方所有” 。2004年3月20日， 原告与李某结算其他借款，出具欠条，仍未支付现金。2004年4月2日， 李某告知原告，他无力经营，也无力购买原告的房屋和偿还借款，只能 归还门市，用门市上的物品作价1500元抵偿部分欠款。当天，李某将门 市库存和门市钥匙交给原告，向其出具《抵债书》，原告认为此举足以 证明两间门市的所有权已经完全归还给原告。2004年4月7日，江安县人 民法院查封两间案涉门市。2004年5月，第三人徐某惠及其家人抢占两 间门市。2005年，李某华、李某与王某吉因犯非法吸收公众存款罪被依 法判刑。2017年5月25日，李某死亡。

【案件焦点】

1.买受人对签订了房屋买卖合同并交付使用的房屋仅办理了案涉房 屋的土地使用权证，后买受人出具《抵债书》，将该案涉房屋用作抵债 退还给出卖人，出卖人能否请求所有权确认；2. 尚未取得产权证的房屋 是否属于人民法院受案范围。

【法院裁判要旨】

四川省宜宾市江安县人民法院经审理认为：房屋的所有权以物权为 基础，所有权确认纠纷是基于物的所有权状态下才产生，案涉房屋在办 理产权登记前，未经最终测绘，无法对建筑物的方位、面积等数据进行 确定和区分，故该房屋属于在法律上未确定的物，导致在法律层面上无





法确定所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，案 涉房屋的所有权未经依法登记而未确立，它属于现实中存在的有体物， 但不属于法律权属状态下的“物” ，不属于《中华人民共和国物权法》上 所称的“物” ，不应属于法院的主管范畴。本案诉争房产，应当先经过行 政登记或确认程序之后，方可进行其他形式的处分。综上所述，在无法 确认房屋合法性的情况下，不宜对房屋所有权作出确认，起诉人的诉讼 请求不属于人民法院民事案件受案范围。

四川省宜宾市江安县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条、第一百二十三条规定，裁定如下：

对李某良的起诉，法院不予予理。

李某良不服一审裁定，提起上诉。四川省宜宾市中级人民法院经审 理认为：上诉人李某良在一审起诉时，请求法院依法确认其为诉争房屋 所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书 是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当 与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有 错误外，以不动产登记簿为准”之规定，本案诉争房屋经一审法院调查 取得的证据显示并未办理房屋所有权证书，房屋土地使用权已明确为李 某所有。因案涉房屋未办理房屋所有权证，其所有权的合法性不能确
认，上诉人要求确认案涉房屋所有权的诉求，不属于人民法院民事案件 的受案范围。

四川省宜宾市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，作出如下裁定：

驳回上诉，维持原裁定。





【法官后语】

本案处理重点主要在于对关于物权的诉权的理解。起诉人李某良认 为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的 解释（一）》第一条“因不动产物权归属以及作为不动产物权登记基础 的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼，应当依法受
理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院 一并审理的除外”之规定，起诉法院应该受理。

《中华人民共和国物权法》的首要功能在于确定财产的归属，从而 平息冲突与纷争。对于物权的归属确认，前提是该物权属于法律意义上 的物权。值得说明的是，本案中，案涉房屋在未办理权属登记时就经过 交易，买受人李某购买后办理了房屋的土地使用权证。之后，买受人又 通过协议等形式约定将房屋抵债给出卖人（起诉人）。物权法本身就具 有确立物权变动的规则，规范交易主体如何取得物权，实现交易目的的 功能。起诉人既然要确认房屋所有权，那么在签订合同或协议时，则应 该按照物权法的规定办理权属登记。本案李某虽然向李某良出具《抵债 书》，并将门市库存和门市钥匙交给李某良，但因案涉房屋的所有权未 经依法登记而未确立，它属于现实中存在的有体物，但不属于法律权属 状态下的“物” ，不属于《物权法》上所称的“物” ，不应属于法院的主管 范畴。故李某良的起诉，法院不予受理。

编写人：四川省宜宾市江安县人民法院 杨雨晴