——王某芳、王某忠诉厦门昌林实业有限公司商品房预约合同案
【案件基本信息】 1.裁判书字号
福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5630号民事判决书 2.案由：商品房预约合同纠纷
3. 当事人
原告（被上诉人）：王某芳、王某忠
被告（上诉人）：厦门昌林实业有限公司（以下简称昌林公司） 【基本案情】
2015年2月14日，王某芳、王秋婷、王秋霞、吕庆良、吕燕燕、王 良日、王秀京七个出借人的代表人王尚云与借款人吴维鲜、高玉梅，担 保人吴杭雄签订一份《借款担保合同》，约定吴维鲜、高玉梅自愿作为 共同借款人，对向上述七个出借人的各笔借款本息承担共同清偿责任， 确认借款本金为13000万元。
2015年8月29日，王尚云作为上述七个出借人的代表与吴维鲜、高
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玉梅、吴杭雄签订《补充协议》约定：因吴维鲜、高玉梅、吴杭雄无力 偿还前述借款，经双方协商一致，就“以房抵债”的相关事务达成相关约 定，即吴维鲜、高玉梅、吴杭雄以昌林公司开发建设的厦门市会展中心 西北侧的华尔顿1275楼盘项目9幢2403室等7套商品房抵付，该商品房的 购房款从吴维鲜、高玉梅结欠的借款本金中直接扣除， 自王某芳等人与 昌林公司签订认购书之日起，上述抵偿房款的借款本金不再计付利息； 前述借款抵付后，《借款担保合同》项下其他未“以房抵债”的余下借款 本金、利息等仍按《借款担保合同》执行；在本协议签订后15日内，吴 维鲜、高玉梅、吴杭雄协助王某芳等人与昌林公司签订《房屋认购书》 后交房前一个月内网签《商品房买卖合同》；昌林公司承诺在网签《商 品房买卖合同》后365日内出具完整税务发票交由王某芳等。
昌林公司于2015年9月14日在《补充协议》上签字“同意”并盖章确 认。同日，王某芳、王某忠（乙方）与昌林公司（甲方）签订《商品房 认购书》，约定：认购物业址于华尔顿1275（和昌中心）9幢24层03
室，预售建筑面积总计224.48平方米，单价39748.45元/平方米，总房价 8922732元，该商品房权利状态为甲方在建工程抵押未解尚不能网上签 约状态。乙方应自甲方通知交房三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签 署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。
2017年12月6日，王某芳、王某忠致函昌林公司，称：其按昌林公 司售楼处电话通知到达昌林公司欲签订《商品房买卖合同》，却遭到拒 签，拒签主要理由是未收到吴维鲜、高玉梅、吴杭雄支付房款。
【案件焦点】
1. 昌林公司是否加入了诉争债务；2.王某芳、王某忠与昌林公司之 间系预约合同关系，还是本约合同关系。
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【法院裁判要旨】
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：案涉《借款担保合同》 《补充协议》《商品房认购书》属有效合同，各方当事人均应依约诚信 履行。昌林公司自愿加入案外债务人向王某芳所负债务中，与王某芳、 王某忠建立商品房买卖合同关系，应依约履行其作为出卖人的相关义
务。王某芳、王某忠作为买受人已支付购房款，且案涉房屋所在楼盘已 竣工验收合格，同幢楼房的交楼时间也已截止，昌林公司应依约将案涉 房屋交付给王某芳、王某忠。因案涉房屋现处于抵押状态，尚不具备过 户条件；按约昌林公司履行协助办理案涉房屋权属证书的期间系交付商 品房后60日内，现履行期限未至，王某芳、王某忠要求昌林公司协助办 理案涉房屋权属证书的诉请，不予支持。待过户条件成就时，王某芳、 王某忠可另行主张。
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八 条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第五条规定，作出如下判决：
一、昌林公司于判决生效之日起十日内将华尔顿1275（和昌中心） 9幢24层2403室房屋交付给王某芳、王某忠；
二、驳回王某芳、王某忠的其他诉讼请求。
昌林公司持一审答辩意见上诉。厦门市中级人民法院经审理认为： 双方争议焦点在于王某芳、王某忠与昌林公司是否存在事实上的商品房 买卖合同关系。案涉《商品房认购书》是商品房买卖合同双方当事人在 签署商品房预售契约或商品房现房契约前所签订的文书，是对双方交易
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房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未 发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履 行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同；故该 认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同；但尚不具备《商品 房买卖合同》成立的主要要件，即为《商品房销售管理办法》第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容。该商品房认购书合同条款不齐备、 不明确，且合同实际履行条件存在法律和事实上的障碍。据此，王某
芳、王某忠在双方未签订《商品房买卖合同》时即要求昌林公司交付案 涉商品房，缺乏事实和法律依据，不予支持，一审判决应予以撤销。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，作出如下判决：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1526号民事判 决；
二、驳回王某芳、王某忠的诉讼请求。
【法官后语】
一、商品房预约合同的简要分析
商品房预约合同是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之 契约成为本契约。根据近年来司法解释和司法实践，预约合同已被认定 为独立有效的合同，且其认定的标准亦已统一。
目前司法实践当中商品房预约合同最大的分歧在于其是否可以产 生“强制缔约”的法律效果；也就是说违约责任的救济措施。其中争议最
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大的就是“换签条款”的效力。
二、换签条款产生分析
预约合同换签条款的存在主要有如下因素：
（一）房屋建设工程尚未开始，未来交易指向的标的物仅是当事人 之间的允诺或者图纸中的设计，尚未客体化和具体量化。（二）开发商 以格式合同的形式预制的认购、定购、预购协议或意向书中通常对未来 交易之标的作出实质性的量化的约定。（三）商品房预售的行政管制因 素。在商品房预售的有关法律制度中，存在着几乎全过程的国家管制。 正是基于前述因素的存在，使得合同当事人一般在签订商品房预约合同 时约定将来换签《商品房买卖合同》，即采用房地产行政管理部门拟定 的示范文本进行网签、备案，办理预告登记等。
三、换签条款能否产生强制缔约的法律效果分析
意思自治原则，是我国民法的基本原则，其保障当事人从事民事活 动时的意志自由，不受任何干预。
本案中，虽然昌林公司已与王某芳、王某忠签订认购书，且认购书 当中亦约定了换签条款，并对房屋基本情况（包括位置、面积、单价、 总价款等）进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记 事宜、违约责任等必备条款均未明确约定，且“面积差异的处理方式”作 为商品房买卖合同的必备条款，双方则在《商品房认购书》约定以双方 最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准。
另外，从现行法律法规及司法实践当中，一般只认可特殊商品和服 务交易方可适用强制缔约而突破当事人意思自治的基本原则，否则，依
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法不能予以突破。因此，若是强制昌林公司与王某芳、王某忠签订商品 房买卖合同，势必违背了上述法律的基本原则，因此本案王某芳、王某 忠诉求昌林公司向其交付商品房不符合法律规定，不应予以支持。
编写人：福建省厦门市中级人民法院 林巧玲
