某行西乡塘支行诉陆依某、房产公司金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院(2020)桂0107民初13997号民 事判决书
2. 案由：金融借款合同纠纷 3.当事人
原告：某行西乡塘支行
被告：陆依某、房产公司

【基本案情】
2017年1月23日，某行西乡塘支行(贷款人)与陆依某(借款人)、房产 公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》,约定由借款人向贷款人贷款 522000元用于购买住房，贷款期限30年/360个月，房屋地址为×××;借款人 以本合同项下贷款所购房屋(以下简称抵押物)向贷款人提供抵押担保；抵押 担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息(包括利息、复利、 罚息)、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、 律师费、公证费、执行费等)、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所 有应付费用；保证人提供阶段性连带责任保证担保；本合同项下保证期间为借 款人债务履行期届满(包括贷款提前到期的情形)之日起两年；合同还约定了




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贷款利息、罚息计算方式及违约责任等。
合同签订后，某行西乡塘支行依约于2017年2月6日向陆依某提供案涉贷 款，借款期限为30年，月利率为4.08%。
2017年11月30日，陆依某与某行西乡塘支行就上述约定的抵押物办理预 售商品房抵押权预告登记，抵押权人为某行西乡塘支行，义务人即房屋所有人 为陆依某。至开庭时，因抵押物被法院查封，案涉抵押物未能办理正式抵押登 记手续，但已办理建筑物所有权首次登记。
陆依某未依约按时足额归还贷款本息，截至2020年11月13日，陆依某尚 欠某行西乡塘支行全部未还本金496747.3元，利息24139.35元，罚息1171.18 元。至开庭时，陆依某仍未依约向某行西乡塘支行偿还贷款本息。
某行西乡塘支行为实现本案债权，聘请律师事务所提起诉讼，支出律师代 理费23882元。
某行西乡塘支行提出要求陆依某归还贷款本息、律师费，以抵押物优先受 偿，并要求房产公司承担保证责任的诉讼请求。陆依某未作答辩。房产公司辩 称其应对案涉抵押物拍卖、变卖价款行使优先受偿权后未获清偿的差额部分承 担连带清偿责任。
【案件焦点】
仅办理抵押预告登记的房屋，抵押预告登记权利人是否有权就抵押财产优 先受偿。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院经审理认为：某行西乡塘支行与 陆依某、房产公司签订的《个人一手住房贷款合同》是合同当事人的真实意思 表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人 均应恪守履行。某行西乡塘支行已履行发放贷款本金的义务，陆依某未按期足 额偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故某行西乡塘 支行要求陆依某偿还尚欠贷款本息及律师费的诉讼请求，合法有据，法院予以




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支持。
房产公司的阶段性连带保证责任尚未免除，某行西乡塘支行要求房产公司 对陆依某的上述债务承担连带保证责任，合法有据，法院予以支持。房产公司 承担保证责任后，有权向陆依某追偿。
本案抵押物已办理了抵押权预告登记及建筑物所有权首次登记，且没有证 据证明存在抵押预告登记失效等情形，某行西乡塘支行要求以抵押物折价或以 拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿于法有据，法院予以支持。
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院依照《中华人民共和国民法典》 第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百一十条、第四百 六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第六百 六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十 八条、第六百九十一条、第六百九十二条、第七百条，《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共 和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，判决如下：
一 、陆依某偿还某行西乡塘支行贷款本金496747.3元；
二、陆依某支付某行西乡塘支行利息、罚息(计算方式：截至2020年11 月13日利息为24139.35元、罚息为1171.18元，此后的利息、罚息按《个人 一手购房贷款合同》约定的计算方法计至陆依某实际清偿之日止);
三、陆依某支付某行西乡塘支行律师费23882元；
四 、房产公司对陆依某的上述一、二、三项债务承担连带保证责任，房产 公司承担保证责任后，有权向陆依某追偿；
五 、某行西乡塘支行有权以陆依某抵押的x××房产折价或以拍卖、变卖该 抵押物所得价款优先受偿。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
抵押权预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求





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权的不动产登记，①最常见于预购商品房按揭贷款领域，是一种“债权公示行 为”,该制度的设立旨于保障债权人将来实现不动产物权，对房屋所有权人处 分抵押物的权利加以限制，防范按揭贷款业务的信贷风险。
对预告登记权利人是否有权就抵押财产优先受偿的问题，在民法典施行前 并无明确规定，在理论界和司法实践中颇有争议。支持方认为，预告登记一定 意义上可以等同于抵押登记，抵押权已设立；在预告登记权利人并无过错，或 者房屋所有权人拒不办理抵押登记时，预告登记权利人对抵押物享有优先受偿 权。反对方则认为，登记是不动产物权设立的法定要件，抵押权预告登记并非 抵押登记，仅赋予了预告登记权利人请求办理抵押登记的权利，但不能以此认 定抵押权已设立，行使优先受偿权的条件未成就。另外抵押权预告登记的本质 属性仍为债权性质，将抵押预告登记视为抵押权登记，并认为抵押权已设立的 观点，既混淆了预告登记与本登记之间的界限，也混淆了债权与物权之间的界 限。②以上审判思路，均无法协调法律规定与实践需求之间的关系。支持预告 登记权利人享有抵押权，有违关于预告登记及抵押登记的立法规定，但却符合 实践需要；而否定预告登记权利人享有抵押权，虽符合法律规定，但不符合实 践需求。③此外，否定预告登记权利人享有优先受偿权，会导致预告登记与诉 讼保全之间的效力冲突。预告登记权利人的权利与诉讼保全债权人的权利顺位 是以登记先后为准还是同顺位按各自债权比例受偿?类似冲突在法院案件中屡 见不鲜，各地法院对此类案件同案不同判现象较为严重。再者，否定抵押权预 告登记权利人享有优先受偿权，会加重开发商的负担，因为如银行无法享有优 先受偿权，最快实现债权的方式就是要求开发商承担担保责任。
此类案件的处理对按揭贷款及商品房交易市场的发展会产生重大影响，受

① 最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法》条文理解和适用》, 人民法院出版社2007年版，第103页。
② 夏正芳、顾韬：《抵押权预告登记纠纷案件的相关问题》,载《人民司法 ·应用》 2017年第31期。
③ 林秀榕、陈光卓：《抵押权预告登记权利人无过错时对商品房优先受偿》,载《人民 司法》2016年第14期。




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到包括购房人、银行、开发商在内的社会各界人士的广泛关注。2021年1月1 日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度 的解释》(以下简称担保制度解释)第五十二条第一款对预告登记权利人可就 抵押财产优先受偿的条件作出了明确规定，即抵押财产已经办理建筑物所有权 首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，且不 存在预告登记失效等情形的，法院对预告登记权利人就抵押财产优先受偿的请 求应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。笔者认为，该法律规 定并非突破抵押预告登记的债权属性，而是放宽了对抵押预告登记法律关系中 各方当事人的约束，顺应了现实需求，创设了预告登记可设立抵押权效力的条 件，在完全符合以上三个条件的情况下，办理抵押登记的条件事实上已经成就。 该法律规定重新规范了抵押预告登记与抵押权登记之间的衔接关系，从根本上 解决了抵押人不配合等种种原因导致无法办理抵押登记的现实困难，保护了抵 押预告登记的顺位效力，为守约方大多为按揭贷款银行的物权提供了有力保障， 遏制了债务人的失信行为，有利于保护各方当事人的利益，更好地维护合同稳 定和市场交易安全。
回归到本案中，笔者认为，法院判决债权人可就已办理建筑物所有权首次 登记的抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，该裁判规则有 利于统一同类案件的裁判尺度，对相关司法解释新规下的此类案件审判实践具 有较强的参考和指导意义。
编写人：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院许晓彤