——文化公司诉发行公司、置业公司买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第一中级人民法院(2021)沪01民终496号民事判决书 2.案由：买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):文化公司
被告(被上诉人):发行公司、置业公司

【基本案情】
2017年5月11日，发行公司作为甲方，原告作为乙方，案外人作为丙方， 签订《三方合作协议》,约定三方共同确定房产的价值为4424583元，乙方同 意该房产网签完成后根据甲方的订单要求发货。房屋过户给乙方后，其中198 万元用来偿还丙方应付乙方的前期账款，另外房产价值2444583元，乙方根据 甲方的订单发货总码洋8429596.55元。2017年6月7日，原告作为乙方，发行 公司作为甲方，置业公司作为丙方，签订《三方合作协议》,约定：甲、乙、 丙三方共同确定上述房产的价值为4424583元，乙方按约定的房产价值以58折 向甲方发货价值为4424583元的实洋图书，并按照本协议的约定向甲方发货。 若丙方用于网签过户给乙方的房产为五证不全或存在任何债权债务等法律纠纷 导致乙方无法正常办理产证的，则丙方须按三方约定房产价值的2倍向乙方支 付违约金，乙方收到违约金后须将房产退回丙方。




三、买卖合同的效力 63

2017年6月7日、6月8日，原告作为买受人与置业公司作为出卖人，就 抵债房屋签订《商品房买卖合同(预售)》。2019年11月13日，绥中县人民 政府和东戴河新区管理委员会向云基地项目购房业主发布承诺书，保证于2020 年6月底交楼。
文化公司与发行公司均确认系争房屋至今未办理房屋所有权过户登记。文 化公司确认不再主张房屋所有权过户。文化公司与发行公司盖章确认2017年、 2018年《结算单》,确认已收货金额合计4421183元。前述图书按照实洋29折 计算金额为2208970.049元，加上退货运费3242.90元及债务198万元后合计 4192212.95元。
置业公司的注册资本是2000万元，股东是李某和Y 公司。其中，李某的实 缴出资额是1020万元，占比51%;Y 公司的实缴出资额是980万元，占比 49% 。Y 公司的注册资本是5000万元，股东是李某和刘某明。李某认缴出资额 是4950万元，占比99%;刘某明认缴出资额是50万元，占比1%。
【案件焦点】
1.被告置业公司以房抵债对应主债务金额、法律性质、违约金的认定；2. 以房抵债中未办理登记的违约责任及法定代表人多重身份下公司为他人以房抵 债效力的审查。
【法院裁判要旨】
上海市金山区人民法院经审理认为：首先，对于文化公司与发行公司、Y 公司签订的《三方合作协议》(以下简称协议一)及文化公司与发行公司、置 业公司签订的《三方合作协议》(以下简称协议二)的法律性质。本案中两份 协议均系以物抵债协议，但是对房产所抵债务如何组成有不同约定。文化公司 认为应以协议二约定的58折及结算单载明的58折为准，即4421183 元，其也 认可房产抵销了协议一约定的Y 公司欠付文化公司的198万元债务。而发行公 司认为协议一可以推定出图书价值实际按29折结算，与Y 公司所欠文化公司 债务198万元，二者合计应为房产所抵债务的价值。发行公司陈述与所抵房产




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价值一致，予以认定。同时，两笔所抵债务的法律性质又有所不同。在两份协 议签订之时，一笔是198万元已到期债务，另一笔是尚未开始履行的即未到期 的文化公司向发行公司负有的图书交货义务。故置业公司以房抵债协议条款， 同时包括新债清偿和让与担保两方面。对于新债清偿部分，文化公司已明确不 再要求继续履行房屋过户手续，应视为恢复履行198万元的旧债，发行公司作 为债务承担人，文化公司有权要求其继续履行该货款债务；对于让与担保部分， 因未完成房屋产权过户这一公示，应按照图书买卖合同关系进行审理，文化公 司也不得请求实际履行房地产买卖合同，现其已向发行公司履行图书交付义务， 文化公司亦有权要求发行公司支付图书款。
文化公司还依据协议一约定，要求发行公司支付违约金。现文化公司要求 违约金按照房产价值一倍支付，发行公司抗辩过高。法院认为，文化公司未提 供证据证明其实际损失，应推定为资金占用利息损失。考虑到文化公司实际损 失将因受偿时间的持续而不断扩大、当事人对房产价值两倍的违约金约定的可 预见性等因素，法院对违约金计算方式进行适当调整。因双方未约定图书款付 款时间，文化公司于2018年完成图书送货，之前亦未就原债权向发行公司进行 过催讨，法院调整以货款为基数，自本案立案日2020年1月9日起算，以全国 银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率 及不过分高于损失的30%等因素，酌定按每日万分之二的标准计算至实际清偿 日止，且最高不超过原债权金额4192212.95元。
其次，对于《三方合作协议》其他条款的法律效力。置业公司虽作出以物 抵债的约定，但至今未办理房屋过户登记，其中未到期债务性质是让与担保， 已到期债务属于以房抵债，具有以房产价值为限进行债务加入的意思表示，也 应准用公司为他人提供担保的有关规则处理，法院一并分析如下：根据《中华 人民共和国公司法》第十六条的规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担 保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议……公司为公 司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议……该项 表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。文化公司并未提供证据




三、买卖合同的效力 65

证明置业公司签订协议二时作出过股东会决议，故协议二中以物抵债的其他约 定亦属无效。文化公司要求置业公司对货款及违约金承担共同付款责任的主张， 缺乏依据。但根据法律规定，可以按照担保法及有关司法解释关于担保无效的 规定处理。在文化公司与发行公司之间的主合同有效而担保合同无效的情况下， 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第 七条之规定，主合同有效而担保合同无效的，债权人、公司有过错的，公司承 担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。因文化公司未 对决议进行形式审查，置业公司人员存在越权以公司名义对外提供担保、进行 债务加入，双方均有过错，法院酌定置业公司对发行公司债务不能清偿部分承 担二分之一的民事责任。根据《中华人民共和国物权法》之规定，担保物权的 担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担 保物权的费用，且在担保合同有效，而在未能办理物权公示手续的情况下，担 保人所承担的违约责任系以担保物价值为限，故在让与担保、债务加入无效的 情况下，同样应参照适用，即置业公司的责任范围应以抵债物的价值为限。鉴 于抵债房产现状不明，至今未能办理过户，客观上无法启动价值评估程序，考 虑到协议书中房产价值系文化公司与发行公司、置业公司三方合意的结果，也 与文化公司提供证据中置业公司出卖的同类其他房产价值相当，法院认定抵债
房产价值为三方协商确认的4424583元。 上海市金山区人民法院判决如下：
一 、发行公司应于判决生效之日起十日内支付文化公司货款 4192212.95元；
二 、发行公司应于判决生效之日起十日内支付文化公司违约金(自2020年 1月9日起，以货款4192212.95元为基数，按照每日万分之二计算至实际清偿 日止，且最高不超过4192212.95元);
三 、置业公司对上述第一项、第二项付款义务在发行公司不能清偿部分的 二分之一且不超过4424583元范围内承担连带赔偿责任；
四、驳回文化公司的其余诉讼请求。




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原告不服提起上诉。
上海市第一中级人民法院经审理认为：对于文化公司上诉称，李某持有置 业公司51%股权，且李某持股99%的案外人Y 公司持有置业公司49%股权，即 李某直接以及间接持有置业公司99.51%股权，故李某在协议二上加盖其印章 的行为系持有置业公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。对此，本院持 有否定意见。理由如下：首先，从协议二的落款处来看，甲、乙二方在各自的 “盖章”栏加盖印章，相关人员在“代表人”栏签字。丙方即置业公司在“盖 章”栏同样加盖印章，“代表人”栏盖有“李某之印”。可见，李某是以置业公 司代表人的身份在协议二上加盖其印章的。而且，文化公司在上诉时明确表示， “李某之印”是李某所有的置业公司法定代表人印章。从现有证据及“李某之 印”所加盖的位置来看，文化公司无法证明协议二上加盖有“李某之印”,系 表明李某有同时代表置业公司、其自身以及案外人Y 公司行权的意思表示。其 次，“担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字 同意”系公司对外担保时无须公司机关决议的例外情况，应当从严把握。文化 公司以李某间接持股为由经折算扩大李某对置业公司的持股比例，这种通过 “股权穿透”所确定的持股比例系不当扩大上述例外情形的适用范围。事实上， 《中华人民共和国公司法》关于以持股比例为基础来行使表决权的规定中，均 无可以通过间接持股来直接行使表决权的情况。故判决：驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案是在《全国法院民商事审判工作会议纪要》出台后，民法典及担保解 释发布之前审理的以房抵债的典型案件，一、二审法院从不同角度进行了详细 的分析与说理，案件法律关系既涉及以物抵债，又涉及让与担保，还涉及以房 抵债未能办理过户登记的违约责任、公司为他人债务以房抵债的法律效力认定 等问题，既涉及对已有法律问题的梳理、总结与思考，也涉及对新出现法律问 题如公司为他人以房抵债中法定代表人签章效力及法定代表人多重身份竞合、 间接持股是否需要穿透审查等问题的探讨，具有较高的理论研究价值。




三、买卖合同的效力 67

一、以房抵债涉及的法律关系及法律性质
本案特殊之处在于，以房抵债协议涉及两种法律关系，即新债清偿和让与 担保两个方面。
为了避免产生债权人乘人之危的道德风险，平衡债权人与债务人之间的合 法权益，对于以物抵债协议，以履行期限届满这一时间节点作为区分，司法实 践、审判理论、现有立法(民法典及担保解释)中已达成较为一致的处理意见， 即：(1)如果当事人是在履行期届满后达成的，则推定双方经过平等协商达成 协议，在不涉及外部普通债权人的前提下，尊重双方当事人的真实意思表示， 认定以物抵债协议效力，并将其定性为新债清偿，赋予债权人权利选择权。因 同时存在新旧两债，若债务人不履行以物抵债协议的，债权人可以请求继续履 行以物抵债协议，此时旧债处于休眠状态，如新债履行完毕，则双方债权债务 关系了结，如新债无法履行，则债权人可以请求恢复履行旧债。(2)如果当事 人是在履行期届满前达成的，性质应属于让与担保。就让与担保而言，虽然法 律承认其担保属性，但其作为非典型性担保，较法定担保物权利行使受到诸多 限制，如果在未办理权利公示即登记或者交付的情况下，债权人无权请求继续 履行，即办理过户登记或交付等权属变更，而只能根据原债权债务关系提起诉 讼，且因作为担保的买卖合同未经公示，也不具有物权效力，债权人不能对价 款优先受偿。如果当事人根据约定已经完成财产权利变动的公示方式，债权人 则可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其 债权。
就本案协议的实际履行而言，原告与被告置业公司签订了商品房预售买卖 合同，后原告向被告发行公司履行了图书交付义务，抵债房产至今未能办理房 屋所有权过户登记。在诉讼中，对于新债清偿部分，原告已明确不再要求继续 履行房屋过户手续，应视为恢复履行198万元的旧债，原告有权要求被告发行 公司继续履行该货款债务。对于让与担保部分，因未完成房屋产权过户这一公 示，应按照图书买卖合同关系进行审理，原告也不得请求实际履行房地产买卖 合同，现其已向被告发行公司履行图书交付义务，原告亦有权要求被告发行公




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司支付图书款。
故本案虽然涉及新债清偿和让与担保两方面内容，但因法律行为的履行情 况导致最终法律后果相同，即均为债权人要求主债务人履行债务。
二、以房抵债未办理登记的违约责任
虽然以物抵债及让与担保因未办理过户登记而相应物权法律效力受到影响， 但是担保人并不因此免除责任。
就不动产抵押权而言，仅签订不动产抵押合同，但是并未办理抵押权登记， 则抵押权并未设立，债权人主张行使抵押权缺乏法律依据，那么抵押人还有无 其他法律责任呢?司法实践、审判理论中认为，是否办理抵押权登记并不影响 抵押合同的效力，抵押合同有效签订后，即对双方当事人发生法律效力。如果 抵押人按约办理抵押权登记的，则债权人有权行使抵押权。如果抵押物因灭失、 转让等原因不能办理抵押权登记的，抵押人应当承担相应的违约责任，但是抵 押人并不是保证人，保证合同中保证人以自己的全部财产对主债务承担连带担 保责任，抵押合同中，抵押人仅以抵押财产的价值为限承担担保责任，类似于 保证责任，本质上属于非典型担保的一种。故债权人有权主张违约责任的范围 亦受以上限制。
在第三人提供让与担保的情形下，因未能办理不动产所有权转让登记，债 权人无权主张优先受偿权，但参照不动产抵押权未能办理抵押登记的处理原则， 债权人亦有权要求让与担保人以担保物价值为限承担违约责任。而在第三人提 供以物抵债的情形下，除享有以物抵债所明确的法律后果，就其法律性质而言， 亦类似于第三人进行债务加入，第三人作为新债务人与原债务人一起向债权人 承担连带责任。债务加入人与原债务人不是主从关系，不受保证期间红利的保 护，承担责任后也不当然享有对原债务人的追偿权。较通常的债务加入不同的 是，以物抵债不是以第三人的全部责任财产，而是以物为限进行加入。总体而言， 债务加入人或者以物抵债人承担的责任远重于担保人承担的责任。根据“举轻以 明重”的法律原理，债权人亦有权要求第三人承担违约责任，即以物抵债中物的 价值为限赔偿债权人履行利益的损失。



三、买卖合同的效力 69

三 、法定代表人多重身份下公司为他人以物抵债及让与担保的审查要点
《中华人民共和国公司法》第十六条第一款和第二款规定，公司向其他企 业或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或股东会、股东大会 决议……公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东 大会决议。
本案被告置业公司股东李某持股占比51%,Y 公司持股占比49%,法定代 表人及执行董事均为李某。Y 公司股东是李某和刘某明，持股比例分别为99%、 1%。被告置业公司在协议处加盖公司公章及法定代表人章。
本案情形引发三个争议问题。一是法定代表人章的证明力?能否认定法定 代表人签章与法定代表人签字具有同等法律效力，如非法定代表人本人而是公 司其他人员加盖法定代表人签章是否发生法定代表人确认的法律效力?二是法 定代表人与执行董事重合时，越权担保如何审查?法定代表人签字或者盖章是 否推定同时代表两种身份即法定代表人和执行董事在行使权利?无论公司章程 是否规定执行董事享有相当于董事会职权，因公司章程的规定不能对抗善意相 对人，执行董事的签字是否具有相当于董事会决议的效力?三是法定代表人与 股东重合，且存在间接持股，表决权是否应当“穿透审查”,公司为他人担保 无须决议的例外情形如何认定?
首先，法定代表人签章的法律效力问题。第一，盖章行为的意义在于推定 行为的意思表示，自然人在合同书上加盖公司公章的行为表明，其是职务行为 或者公司行为而非个人行为。对于公章的审查，原则上要确认“看人不看章” 的裁判思路，关键不在于章的真假，而在于盖章之人有无代表权或者代理权。 对于法定代表人章，如果是法定代表人加盖，当然代表法定代表人行权的意思， 如果是其他人员加盖应当如何认定呢?笔者认为，法定代表人章是由公司法定 代表人或者其授权人员进行管理，即便并非法定代表人本人加盖，也可以推定 是法定代表人授权人员进行加盖，与法定代表人签字具有同等法律效力。第二， 公章的种类需与行权内容、文件种类相匹配。法定代表人同时是执行董事，加 盖法定代表人章是否发生执行董事行权的法律效果，我们认为并不当然。法定



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代表人章从文义来看，即是行使法定代表人职权，而本案中，加盖的位置也是 “代表人”处，显然是李某在行使法定代表人职权，代表被告置业公司进行确 认，而并无行使代表执行董事、自身及Y 公司股东身份行权的意思表示。法 定代表人签字是否发生多重身份同时行权的意思表示，我们认为也需要结合 合同内容、合同履行情况、双方交易习惯及通常交易观念审查认定，不能一 概而论。
其次，公司法定代表人与执行董事、股东身份竞合下非关联担保的审查理 念与标准。
从公司为他人提供担保的立法目的分析。由于《中华人民共和国公司法》 第十六条对法律后果规定不明确，理论和实践中存在“内部关系说”、“规范性 质识别说”和“代表权限制说”等不同观点。2019年《全国法院民商事审判 工作会议纪要》明确采纳最后一种观点，民法典担保解释进行完善。公司为他 人提供担保，从担保协议外观上看是一种“无偿”行为，不排除公司与债务人 内部存在隐性对价，但是担保责任的承担与其获得的对价显然是难以对等或者 量化的，承担清偿责任也意味着直接减少公司营业资产，有较大的风险，如果 决策不当，将会给公司、股东和债权人造成损失。故公司对外投资和为他人提 供担保，《中华人民共和国公司法》将其归属于公司的重大经营行为和民事活 动。故该条不仅是对法定代表人越权担保的限制，而且是对公司对外担保作出 的限制，无论法定代表人，还是公司其他人员，包括“股董监高”及工作人员 等，以公司名义对外担保，均需要受到该条拘束，即公司为他人提供担保，应 当经过公司机关决议。
从立法进展来看，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》已就公司 对外担保问题明确意见，一是债权人对公司机关决议需要尽到形式审查义务， 二是明确四类无须审查公司决议的例外情形。随着实践审判的经验总结，《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》作出趋 严审查的规定，一是将形式审查修改为合理审查，债权人需要对决议程序即决 议内容是否存在明显瑕疵进行审查。二是限缩了无须决议的例外情形。将《全




三、买卖合同的效力 71

国法院民商事审判工作会议纪要》“公司为其直接或者间接控制的公司开展经 营活动向债权人提供担保”修改为“公司为其全资子公司开展经营活动提供担 保”、删除了《全国法院民商事审判工作会议纪要》“公司与主债务人之间存在 相互担保等商业合作关系”的规定。从例外情形对公司对外担保的审查规定来 看，持从严把握态度。
对于公司对外担保，原则上遵循公司组织体的特征，应当进行“集体决 策”(例外情形是一人公司，其并非组织体),非关联担保需要董事会或者股东 会决议。不设董事会而只设执行董事的公司中，执行董事必要时可以行使董事 会职权。但是当法定代表人和执行董事为同一人时，是否法定代表人签字即可 认定发生执行董事签字的法律效力?笔者认为，在二人身份竞合的情形下，签 名行为虽然未披露是行使法定代表人权限还是执行董事权限，但其“代表性” 的外观特征应当推定具有同时行权的意思表示，例外情形，如加盖法定代表人 章，或者明确是行使某一权限，才具有分别行权的意思。同时，笔者认为， 《中华人民共和国公司法》第十六条规定目的是约束公司中法定代表人、“股董 监高”及其他工作人员越权担保给公司造成损失。实践中法定代表人与执行董 事身份重合的情形已经较为普遍，如果因法定代表人签字而据此推定已经内部 决议程序，则将很大程度上架空《中华人民共和国公司法》第十六条规定的适 用，导致公司为他人担保审查规则上的尺度不统一。
对于间接持股及“穿透审查”问题。我们注意到，间接持股，是实际控制 人或者股东为获取公司控制权同时为获得公司与股东人格独立而获得的保护进 行的一种股权结构模式，“穿透审查”则可能出现在法人人格混同案件的审查 中及中小投资者与目标公司之间的投资协议。毫无疑问，实际控制人通过间接 持股即可获得对“子公司”“孙子公司”等的控制权，但是在公司法人独立地 位和股东身份上，仍然是针对具体公司和其股东进行认定。无论是民法典，还 是公司法的现有规定，均没有通过“穿透审查”、间接持股来直接折算股东表 决权的情况。在公司对外担保规则已经确定的情况下，债权人的合理审查义务， 即应当对公司机关决议负有合理审查义务。如果公司的股东均系公司主体的，




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中国法院2023年度案例 ·买卖合同纠纷


笔者认为债权人的审查义务也仍是以法律规定要求为限，而无须对股东公司的 机关决议进行审查。
编写人：上海市第一中级人民法院 申智 上海市金山区人民法院唐旭田