——李某诉忻某韬、房地产经纪公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2021)京01民终1475号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):李某 被告(反诉原告、上诉人):忻某韬 被告：房地产经纪公司
【基本案情】
李某某系李某之母，忻某系忻某韬之父。2015年6月5日，李某某(出卖 人)与忻某(买受人)签订房屋买卖合同及补充协议，约定：忻某购买李某某 名下涉案房屋；成交价格：总计1050万元。房屋交易具体事宜的约定：1.定
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金：乙方于2015年6月5日向甲方支付定金50万元。2.关于购房款的支付， 甲、乙双方同意按照下述方式履行：(1)乙方于网签合同的三个工作日内将第 一笔购房款450万元(不包含前期支付的定金50万元)以建委资金监管的方 式支付甲方；(2)乙方于2015年8月15日前的三个工作日内将第二笔购房款 500万元以资金托管的方式支付甲方。(3)权属转移登记：甲、乙双方同意， 在2015年8月15日前的三个工作日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转 移登记手续。合同履行过程中，李某某将房屋出卖人的权利义务转移至其子李 某名下，忻某将房屋买受人的权利义务转移至其子忻某韬名下，双方另对房款 支付、过户时间等事项进行了变更，并签署了《合同变更申请单》。
2015年7月14日，忻某向胡某的招商银行账户转账50万元。
2015年7月24日，李某某(甲方)、忻某(乙方)、 Z 公司(丙方)、房地 产经纪公司(丁方)签订《托管协议》。约定：第二条[资金的托管]甲乙双 方同意在L 平台开设相应账户，授权由丙方及L 平台对托管账户进行管理，并 按本协议约定的条件对托管资金进行划转。购房款：经协商一致，各方同意， 乙方将购房款450万元整存入托管账户内。乙方应于网签协议生成后，且办理 涉案房屋产权转移登记手续(过户)前2个自然日将全部托管资金足额存入托 管账户内。第三条[托管资金的划转]建委监管资金的划转：各方同意，乙方 将托管资金存入托管账户后，丙方应将部分购房款450万元整划入海淀区建委 资金监管账户。该笔资金的划转和退回均按建委规定执行，建委资金监管账户 信息为空白。
同日，忻某在房地产经纪公司向L 平台托管账户刷卡转入400万元。落款 日期为2015年8月13日的《存量房自有交易资金划转协议》,首部载明甲方和 房屋出卖人为李某某，乙方和房屋买受人为忻某，丙方为房屋管理局。有关约 定为：乙方自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金存 入双方同意的账户名的账户作为存量房自有交易资金监管账户。在交易失败时， 自有资金划付至乙方在银行开立的户名为郭某娜的账户。审理中，李某、忻某 韬称郭某娜当时系胡某妻子，双方均未签署或同意过上述材料。2015年8月14
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日，忻某转入L 平台账户400万元中的300万元被转入建委资金监管账户内。 另100万元购房款，胡某伪造《托管协议》,隐瞒、虚构事实，伪造李某某签 字，与忻某签署《解除协议书》并退回该笔款项。
2015年8月25日，忻某向李某某银行账户转账500万元。
2016年7月28日，忻某向胡某银行账户转账60万元，摘要处注明物业保 证金。
胡某因犯诈骗罪、合同诈骗罪，被北京市第一中级人民法院判处刑罚。
李某起诉请求判令解除《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;判 令忻某韬支付违约金并退还购房款。忻某韬反诉请求判令李某配合将涉案房屋 过户登记至其名下。
【案件焦点】
1.忻某韬是否由于己方原因未按约定履行支付购房款义务，是否构成根本 违约；2.2015年7月24日四方签署《托管协议》中约定的资金提前被划转至 案外人账户，是否属于买受人因第三人原因违约；3.本案房屋买卖合同未能履 行的原因，以及出卖人有无解除权。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于忻某韬是否依约 向李某支付了涉案房屋剩余950万元购房款。根据本案查明事实，双方2015年 6月5日的《补充协议》约定，第一笔购房款450万元在网签后三个工作日内 以建委资金监管的方式支付，第二笔购房款500万元在2015年8月15日前的 三个工作日内以资金托管的方式支付，另约定双方应于2015年8月15日前的 三个工作日内办理过户手续。后双方2015年7月24日的《托管协议》对《补 充协议》中第一笔购房款450万元的支付进行了变更，约定忻某在网签协议生 成后，且过户前2个自然日将购房款450万元存入L 平台托管账户，Z 公司将 该450万元划入海淀区建委资金监管账户，并约定协议的变更、解除需经四方 一致同意，并签署书面协议。2015年8月17日的《合同变更申请单》对第二
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笔购房款500万元的支付亦进行了变更，将原条款“双方约定2015年8月16 日过户，后续资金建委托管”变更为“2015年8月25日买卖双方缴税，缴税 完成后，乙方向甲方支付房款500万元整，支付至李某某女士工行账户，2015 年9月8日前进行过户手续”。根据上述约定，忻某韬应在2015年8月25日前 完成对剩余950万元购房款的支付。忻某在明知上述约定的情况下，单方将购 房款50万元转入胡某个人账户，并仅将400万元购房款存入L 平台托管账户， 而胡某亦从未将该50万元转入L 平台托管账户或直接支付给李某某。此外，上 述购房款400万元后被存入双方均不认可的第二份《托管协议》载明的账户名 称为虚假网签合同的建委资金监管账户中，其中的300万元于2015年8月14 日通过双方认为系伪造的上述虚假网签合同等文件转出至郭某娜账户中，忻某 韬认为上述文件均系胡某伪造用于诈骗该300万元。剩余100万元后通过被李 某认为系伪造李某某签名的《解除协议书》于2016年7月27日退回忻某账户。 综上，忻某韬虽主张已在2015年8月25日前依约向李某支付了剩余购房款950 万元，但其中的450万元由于案外人原因未依约完成支付，符合《补充协议》
第四条第三款第三项约定的根本违约情形，构成根本违约，李某有权解除合同。 法院综合考虑本案案情、李某的实际损失、忻某韬的过错程度及预期利益等综 合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判定忻某韬应向李某支 付的违约金数额为50万元。忻某韬的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予 支持。判决如下：
一、解除李某与忻某韬于2015年6月5日签订的《北京市存量房屋买卖 合同》;
二、李某于本判决生效后七日内向忻某韬返还购房款550万元；
三、忻某韬于本判决生效后七日内向李某支付违约金50万元； 四 、驳回李某的其他诉讼请求；
五、驳回忻某韬的反诉请求。
一审判决后，忻某韬不服，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：四方签署的《托管协议》中约定的
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资金被划转至案外人账户，是否构成买受人因第三人原因违约。李某某(甲 方)、忻某(乙方)、Z 公司(丙方)、房地产经纪公司(丁方)签订《托管协 议》。约定甲乙双方授权由丙方及L 平台对托管账户进行管理，并按本协议约 定的条件对托管资金进行划转。乙方将购房款450万元整存入托管账户内，乙 方将托管资金存入托管账户后，丙方应将部分购房款450万元整划入海淀区建 委资金监管账户。根据协议签订的主体及权利义务的约定，该协议系一份四方 协议，各方均根据合同享有权利、履行义务。其中Z 公司有义务将购房款划入 涉案合同的海淀区建委资金监管账户，根据本案查明的事实，忻某于签订《托 管协议》前向胡某支付50万元，于签订合同当日向L 平台托管账户转入400万 元，后该笔款项中的300万元被转入与本案涉案合同无关的建委资金监管账户 内。另100万元购房款，系胡某伪造《托管协议》,隐瞒、虚构事实，伪造李 某某签字，与忻某签署《解除协议书》并退回该笔款项。故丙方未能如期将 450万元整划入买卖双方的海淀区建委资金监管账户，导致该份《托管协议》 不能继续履行。忻某韬作为购房人，已将约定的资金监管的购房款如期支付， 在该《托管协议》的履行中不存在违约行为。
北京市第一中级人民法院判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初49406号民事判决；
二、忻某韬于本判决生效后十日内向李某支付剩余购房款500万元，李某 在收到忻某韬上述购房款后三日内将涉案房屋过户至忻某韬名下；
三、驳回李某的全部诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的 原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷， 依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国民法典》第五百九十三条 规定继续沿用该条。就法条表述而言，却没有明确限定“第三人原因”的适用 范围及如何认定因第三人违约的具体情况。本案起因就是中介一方涉嫌诈骗， 将买方支付的购房款转出，最终导致买卖双方未能如期履行房屋买卖合同。该
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案涉及如何认定中介方的法律地位，是否属于“第三人”,当中介不履行义务 导致合同障碍，是否属于“第三人原因”导致一方违约的情形?
《中华人民共和国民法典》第五百九十三条的适用，应当在我国合同法采 用严格责任归责原则的框架下，通过正确适用该条来避免加重的债务人责任， 以期在合同相对性原则与公平原则中达到一个良性的平衡状态。
即使在严格责任为归责原则的体系下，债务人具有违约行为，亦是归责的 原因，故在认定因第三人违约情形下违约责任的承担问题上，笔者认为，应从 债务人本身是否违约出发适用违约责任。
因第三人原因导致给付障碍时，不能简单认定第三人行为等同于债务人行 为，即使在第三人为债务人履行辅助人的情形下，仍需进一步判断履行辅助人 的故意或者过失，按照合同约定，是否属于债务人自身应负担的注意能力范畴。 也就是说，因第三人原因导致给付障碍时，应通过确定合同的内容来判断债务 人承接了多大程度的合同义务，从而来判断债务人是否构成违约。准确认定债 务人为第三人原因违约负责的前提是存在违约事实。而引起违约事实的原因有 很多，除了第三人的原因，还可能是其他原因所致，什么原因导致违约事实并 不关键，关键的是违约事实的成立。
在认定违约事实是否存在时，必然出现两种结果：如果存在违约事实，那 么债权人要求债务人承担责任时，要认定导致违约事实的原因是否由于第三人 引起，若属于则按照《中华人民共和国民法典》第五百九十三条的规定，由债 务人承担相应的违约责任，除非证明该第三人原因构成了不可抗力等法定或约 定的免责事由，债务人才能免责；若债务人不存在违约事实，那么不必再认定 是否是第三人原因等引起的给付障碍，直接认定为债务人无须承担违约责任。 在认定债务人是否存在违约事实时，如涉及第三人引起履行障碍的情形，应在 债务人承担义务的范畴和注意范围内进行分析，进一步判断该第三人的行为是 否可以归属于债务人，如果第三人属于履行辅助人，以债务人名义履行债务人 的义务，则其行为的后果可归属于债务人，从而引致债务人违约行为事实的 构成。
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本案中，无论是依据房屋买卖合同还是依据《托管协议》,买受人忻某韬 均如约履行了支付购房款的义务，丙方将款项划转至案外人账户，可能导致后 续出卖人无法收到相应的购房款，但该情形不构成买受人因合同以外第三人的 原因违反合同约定的情形。
从实践案例中观之，我国实践中债务人得以凭借免责事由免除违约责任的 情形较少，本案从债务人是否违约的角度，对因第三人违约的违约责任的承担 进行限制适用，将债务人承担的责任回归理性。
编写人：北京市第一中级人民法院赵蕾
