——余某君诉齐某祥等房屋买卖合同、中介合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2021)京02民再131号民事判决书 2.案由：房屋买卖合同纠纷、中介合同纠纷
3.当事人
原告(反诉被告、被上诉人):余某君
被告(反诉原告、被上诉人):齐某祥、彭某欢 被告(上诉人):房地产经纪公司
【基本案情】
2017年3月1日，齐某祥、彭某欢夫妇取得房山区某小区405号房屋(以
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下简称涉案房屋)不动产权。该房屋为二人共有，用途为商务办公，建筑面积 为36.96平方米。2016年至2019年，科技公司使用该地址作为其登记住所地。 本案房屋买卖合同签订前，涉案房屋处于出租状态。
2017年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布并实施京建发〔2017〕 第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称3.26限 购政策)。公告第五条规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市 出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应符合： (1)名下在京无住房和商办类房产记录。(2)在申请购买之日起，在京已连续 5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。
2017年8月6日，房地产经纪公司安排余某君查看涉案房屋，并与卖方签 署《看房确认单》。中介人员在买卖双方签字的《房屋状况编制说明书》上记 载涉案房屋内无户口、出租中。当日，出卖人齐某祥、彭某欢与买受人余某君 在房地产经纪公司居间下签订房屋买卖合同，双方约定：房屋总价74万元，房 屋未出租，未设定抵押，房屋内无户口。合同第五条约定了买卖双方提供购房 资格审核及房屋核验材料的时间以及逾期提供的违约金。第八条约定了违约责 任，按总房价款的20%支付违约金。另，在房屋买卖合同“签约提示”第1条 为“买受人应认真阅读《购房承诺书》并保证自己符合北京市有关住房限购政 策的规定”。余某君当日在《购房承诺书》上签字，但上述承诺书中无3.26限 购政策相关内容。
签订房屋买卖合同当日，又签订中介合同，随后余某君向卖方支付购房定 金5万元，向房地产经纪公司支付中介服务费16280元。
本案房屋买卖合同签订前，中介人员告知余某君既可以个人名义也可以公 司名义购买涉案房屋，余某君进一步询问其个人是否可以购买时，中介人员未 予明确答复。2017年8月7日晚，中介人员刘某田向余某君之子李某东询问余 某君是否连续5年缴纳社保，李某东回复余某君在老家缴纳社保并向刘某田询 问北京户籍全款购买商住房是否必须在京连续5年缴纳社保。次日晨，李某东 称经咨询，京户个人购房不需要5年社保和纳税，刘某田称先提交余某君材料
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进行审核。
2017年8月17日，涉案房屋房源核验结果为通过；2017年8月22日，余 某君购房资格核验结果为不通过，因余某君户籍于2016年才迁至北京，未在北 京缴纳过社会保险和个人所得税。
在明确知晓无购房资格后，余某君欲以公司名义购买涉案房屋。但同一地 址不能同时注册多个公司，让中介公司要求卖方将原公司从涉案房屋迁出。因 余某君拒绝继续付款，卖方亦予拒绝，上述两份合同未继续履行。
重审中，余某君诉至一审法院要求卖房人和中介公司共同承担违约金，3倍 返还定金、3倍返还中介费，并承担其他损失。诉讼中，齐某祥、彭某欢提出反 诉，主张房屋买卖合同因余某君违约自动解除，并要求余某君承担违约责任。
本院二审期间，房地产经纪公司围绕上诉请求依法提交了一份书面告知书， 欲证明其已向余某君告知了3.26限购政策。
【案件焦点】
1.本案房屋买卖合同的效力、各方当事人是否存在违约行为及应承担的法 律责任；2.在签订本案房屋买卖合同及居间合同前房地产经纪公司是否向余某 君告知了3.26限购政策。
【法院裁判要旨】
北京市房山区人民法院经审理认为：本案争议焦点在于本案房屋买卖合同 效力、各方当事人是否存在违约行为及应承担的法律责任。
关于本案房屋买卖合同效力及其状态。余某君并非明知无购房资格而签订 房屋买卖合同，而是在错误认知下所签，无购房资格直接导致合同目的不能实 现，出卖人有权解除合同。
关于卖房人是否存在违约行为。房产中介所致，卖房人不存在隐瞒出租事 项情况，关于户口问题，因合同并无约定，故不构成违约。
关于余某君是否存在违约行为。余某君构成违约，应承担违约责任。当事 人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定
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金条款。本案中，齐某祥、彭某欢既向余某君主张违约金又主张余某君无权要 求返还定金，不符合法律规定。
关于房地产经纪公司是否存在违反法定、约定义务的行为。一是居间人有 如实报告的义务，房地产经纪公司作为专业中介机构，应当知悉3.26限购政 策，负有更高的注意义务。本案中，中介公司提供交易咨询服务存在瑕疵，且 对购房资格以及涉案房屋实际情况未尽到核查义务。另外，中介公司拟定的本 案中介合同有规避中介人如实报告义务的故意。上述格式条款是免除其责任、 排除对方主要权利的条款，该条款无效。
北京市房山区人民法院判决如下：
一 、房屋买卖合同于2018年1月24日解除；
二 、房地产经纪公司退还余某君居间服务费16280元； 三 、房地产经纪公司支付余某君5万元；
四 、房地产经纪公司支付齐某祥、彭某欢88000元； 五 、驳回余某君的其他诉讼请求；
六 、驳回齐某祥、彭某欢的其他反诉请求。 房地产经纪公司不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：二审法院同意一审法院裁判意见， 认为房地产经纪公司提交的证据不足以证明其向余某君实际告知了限购政策。 另外，本案并列房屋买卖合同和中介合同两个案由。
综上，北京市第二中级人民法院判决如下： 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着我国市场经济建设逐步完善以及国家产业政策的调整，我国房产行业 得到了长足发展，与此同时，房产中介行业发展活跃。房产中介机构扮演着重 要角色，房产中介行业迅猛发展的最主要原因是房产市场中的信息不对称，而 信息真实有效和及时准确对房屋交易双方非常重要，也是房产中介服务的重要 内容。目前，房产中介水平参差不齐，有时出现传递信息错误或为促成交易，
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故意隐瞒或者故意含糊、掩盖相关交易信息等各种违规行为，最终给房屋买卖 当事人造成经济损失，引起诸多纠纷。为此，需要厘清房产中介的法律地位、 权利义务以及需要承担哪些法律责任。
一、房产中介的法律地位及其权利、义务
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条的规定，中介合同是中介 人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报 酬的合同。中介服务为房产买卖双方提供咨询服务，目的是促成房产买卖和租 赁，从而获取酬劳。因房屋买卖涉及标的巨大，也存在较大交易风险，所以当 事人倾向寻找中介公司提供中介服务，中介公司不仅拥有大量获取发布房源信 息的渠道，而且在房地产交易领域具有专业优势。也正因为中介公司的行业特 殊性，中介公司更应履行“如实报告有关订立合同事项”的义务。
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第一款规定，“中介人应当就有 关订立合同的事项向委托人如实报告”。虽然该条规范了中介如实告知的义务， 但就如实告知事项没有清晰的界定。如实告知义务具体表现为以下几个方面：
1. 中介的信息审核和注意义务。中介公司提供中介服务时，急于促成交 易，存在未尽审核和注意义务的情况。例如，对限贷限购政策不了解，未提前 审核购房主体资格；合同条款约定不明，没有尽到提示义务；中介员工缺少必 要的法律知识；对买卖合同双方传达具有引诱性和误导性的话语，导致履行过 程中产生纠纷。本案中，3.26限购政策公布后，在各大门户网站予以刊发，房 地产经纪公司作为专业中介机构，应当知悉个人购买二手商办类房产必须名下 在京无房产记录且需在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得 税，其负有更高的注意义务。在限购政策下，房地产经纪公司对购房人购房资 格有初步核查的义务。显然，房地产经纪公司并未履行该义务。
2. 中介如实告知相关事项的义务。中介人作为房屋买卖中介服务的专门机 构，应当具备较强的专业性及提供信息的准确全面性，在其服务期间，当事人 会对其产生强烈的信赖。但在房屋买卖交易过程中，中介在高额佣金的驱使下， 往往会主动告知或夸大陈述有利于促成交易的信息，而对不利的瑕疵信息，选
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择不告知或虚假陈述。在这里强调一下，如实告知事项主要有两类：第一类是 与签订合同有紧密联系的事项，如买房人的资信情况、房屋实际情况、房屋权 属及租赁情况等基本状况。第二类是对房屋买卖有重大影响的其他重要事项， 如“限贷政策”“限购政策”“房产税费”“资金监管”等房屋交易的流程以及 政策性信息。以限购为例，司法实践中因限购问题引发的房屋买卖合同纠纷不 在少数。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件。一旦 丧失购房资格，将导致整个合同无法继续履行。本案中，房屋出租信息、其他 企业在此登记注册信息，房产中介均未予以告知，另外，未告知3.26限购政策 余某君不具备购房资格等事项。
二、房产中介需要承担的责任
本案争议的实质是由于中介公司履行中介服务合同的瑕疵引起的房屋买卖 合同履行障碍。正常来说，房产中介只是受委托参与房产买卖交易中，其并非 自身直接参与到买卖合同当中，大家普遍将中介的义务限于居间服务项下的报 告交易机会、促成房屋买卖合同签订。因此在出现纠纷时，一般会把目光对准 买卖双方，而忽视了中介公司的瑕疵行为所应承担的责任。但现实中，一般是 按照中介公司的通知和要求，买卖双方提供所需材料，具体的购房流程环节多 是由中介公司代为操作，买卖双方可能并不实际参与。如果中介公司的经纪服 务出现瑕疵，会给房屋买卖合同的履行带来障碍，因此需要明确中介的责任。
房地产中介机构提供的中介服务行为存在瑕疵的情况下，如何承担法律责 任，性质与范围如何确定?根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的 规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒 与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求 支付报酬并应当承担赔偿责任。上述条文规定了中介人的损害赔偿责任，前提 是中介人存在过错。关于中介人应当承担多少比例的赔偿责任问题，笔者认为， 应按照中介人的过错程度判断其赔偿责任的范围。本案中，房产中介公司没有 尽到限购政策所要求的审查义务，也未尽到如实报告有关订立合同事项的义务， 中介公司提供的中介服务存在明显瑕疵，基于中介的过错行为使委托人造成经
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济损失的，应承担相应的赔偿责任。故法院判决返还中介服务费并承担买卖双 方因此遭受的损失符合法律规定。
需要强调的是，作为房屋的买受人和出卖人，双方都有义务对房屋标的的 具体情况作全面、谨慎的调查，是否交易还是由买卖双方决定，故当事人也应 对损失承担责任。本案合同签订前限购政策已经出台，买受人作为完全民事行 为能力人，应当知道限购政策对自身购房的影响，并且购买像房屋这种价格较 贵的大宗商品，与买卖双方切身利益密切相关，更应负谨慎注意义务。买受人 却因错误认知直接使合同目的不能实现，最终导致房屋买卖合同不能继续履行， 买受人自身存在过错，也应承担一定的责任。
三、定金和违约金的选择适用问题
定金的主要作用是通过合同当事人一方在履行合同主要义务前交付给对方 的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效力，定金的性质在于担保。定 金合同属于实践性合同，需要交付定金。依照《中华人民共和国民法典》第五 百八十七条的规定，定金罚则主要表现在：1.债务人履行债务后，定金应当抵 作价款或收回；2.给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收 受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案的处理重点在于当违约金和定金竞合时如何正确适用。根据《中华人 民共和国民法典》第五百八十八条第一款的规定，当事人既约定违约金，又约 定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这种选择适 用的实质是避免重复赔偿。此条款中约定的违约金性质实质上属于赔偿性违约 金，而定金的性质实质上属于违约定金，二者的作用在于损害填补。另外，在 定金不足以弥补损失的，也可以请求赔偿超过部分的损失。这两者之和不应高 于因违约造成的损失。本案中，选择适用违约金，定金返还的处理方式。
有时法院裁判仅支持双倍返还定金给买房人，并不能弥补当事人的实际损 失，也有可能造成大批卖房者通过违约来获取更大利益。对维护良好的交易市 场秩序不利，就需要法院在审理案件时兼顾当事人的过错程度以及预期利益。 正确适用好定金与违约金的关系，作出合法合理的裁判。
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需要说明的是，为便于履行和执行，本院对余某君与齐某祥、彭某欢，房 地产经纪公司之间应支付的款项相互折抵。
综上，房屋作为人们生活中特别重要的大宗商品，房屋买卖这一民事法律 行为较之于其他商品交易行为，有其特殊性和复杂性。因此买卖双方会更加谨 慎地对待交易行为。中介公司作为中介服务提供者，更应熟悉相关法律政策， 提供高质量的服务，为房屋买卖合同的顺利履行添砖加瓦。
编写人：北京市第二中级人民法院 郭菁王文庆
