——刘某杰、杨某凤诉房地产开发公司商品房销售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省阳江市中级人民法院(2021)粤17民终2026号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷


148 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

3.当事人
原告(上诉人):刘某杰、杨某凤
被告(被上诉人):房地产开发公司

【基本案情】
房地产开发公司是案涉商品房所在的楼盘房地产开发公司。2017年1月17 日，刘某杰、杨某凤与房地产开发公司签订《商品房买卖合同(现售)》,约 定房地产开发公司将案涉商品房以总价款475308元出售给刘某杰、杨某凤；房 地产开发公司应在2017年3月1日前交付案涉商品房。其中，《商品房买卖合 同(现售)》第十一条约定，案涉商品房的供电基础设施设备在交付时应纳入 城市供电网络并正式供电，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条 件，双方同意按照第2种方式处理，即“由于相关责任部门造成延期的，出卖 人不承担责任”。而根据该条款第1种方式的内容是，“如供电设施在约定交付 日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十三条的约定承担逾期交付责任”, 即“除不可抗力外，房地产开发公司未按照合同约定期限交付案涉商品房，逾 期交付在30日之内的，房地产开发公司按日计算向刘某杰、杨某凤支付全部房 价款日万分之三的违约金；逾期交付超过30日，刘某杰、杨某凤要求继续履行 合同的，合同继续履行，房地产开发公司按日计算向刘某杰、杨某凤支付全部 房价款日万分之五的违约金”。
刘某杰、杨某凤已付清案涉商品房的全部购房款给房地产开发公司，房地产 开发公司亦已于2017年3月1日交付案涉商品房给刘某杰、杨某凤。因房地产开 发公司未能提供配电房位置，案涉商品房所在的楼盘至今尚未纳入城市供电网络， 该小区用电仍属于基建临时用电(运行容量315kVA),电费按每度0.7元收取。
经查，房地产开发公司于2010年1月8日在公开拍卖出让竞得地块135 亩，因该地块项目多年来一直未能解决拆迁安置用地、留用地和部分征收土地 等诸多历史遗留问题，致使房地产开发公司无法正常用地，供电、垃圾处理站 等设施问题未能得到解决，因配电房未能得到解决，只能提供临时用电给案涉 住房使用。


三、商品房销售合同纠纷 149

另查明，2016年12月30日，涉案楼盘经勘查单位、设计单位、施工单 位、监理单位、建设单位联合审查，通过竣工验收。2017年9月13日，涉案 楼盘完成竣工备案。
【案件焦点】
房地产开发公司因政府方面的征地遗留问题未解决，导致小区配电房迟迟 无法配套，致使业主无法使用城市供电，能否依照合同有关“由于相关责任部 门造成延期的，出卖人不承担责任”的约定免责。
【法院裁判要旨】
广东省阳春市人民法院经审理认为：双方自愿签订的《商品房买卖合同 (现售)》成立有效。因房地产开发公司未能提供配电房位置，案涉商品房所 在的楼盘至今尚未纳入城市供电网络，仅能使用临时用电。按照《商品房买卖 合同(现售)》的约定，供电基础设施设备在交付时应纳入城市供电网络并正 式供电，如果未达到交付使用条件，“由于相关责任部门造成延期的，出卖人 不承担责任”。鉴于案涉商品房的供电基础设施设备在交付时未能纳入城市供 电网络是由于房地产开发公司未能提供配电房位置所致，而房地产开发公司未 能提供配电房位置，是由于政府部门未能解决历史遗留问题所致，根据上述约 定，房地产开发公司不承担责任。结合其他事实认定，法院判决如下：驳回原 告刘某杰、杨某凤的诉讼请求。
刘某杰、杨某凤不服提起上诉。
广东省阳江市中级人民法院经审理认为：案涉合同为房地产开发公司提供 给房屋买受人的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款 之规定，房地产开发公司应对这一与房屋买受人存在重大利害关系的条款进行 合理的提示和说明，以使房屋买受人在与之缔约时能够充分注意并理解格式条 款的内容，从而对合同订立的效果作出合理的判断。但该约定条款仅采用了与 常规内容同等的横线标注，未作出有别于常规内容的特别提醒，显然未能引起 房屋买受人的注意，同时也未有证据证明房地产开发公司在合同之外曾就该条


150 中国法院2023年度案例 ·房屋买卖合同纠纷

款向房屋买受人作出了专门说明，以使房屋买受人明白该条款的内容并预见到 相关的法律后果和风险。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法 典〉时间效力的若干规定》第九条以及《中华人民共和国民法典》第四百九十 六条第二款的规定，房地产开发公司无证据证明其已就该条款尽到合理的提示 和说明义务，刘某杰、杨某凤主张该条款不属于房屋买卖合同的内容，对刘某 杰、杨某凤不具有法律约束力，理据充分。双方对于基础设施设备未达到交付 使用条件的违约责任，视为无约定，或约定不明。无约定则从法定，而不能直 接按照约定条款来执行。上诉人刘某杰、杨某凤主张该格式条款对其不发生效 力的意见。
结合其他事实认定，二审法院认为，一审判决虽然认定格式条款对刘某杰、 杨某凤具有约束力欠妥，但处理结果并无不当，予以维持。据此判决如下：
驳回上诉，维持原判。

【法官后语】
本案涉及对《中华人民共和国民法典》第四百九十六条如何理解，提供格 式条款的一方无证据证明其以合理方式履行了主动提示与被动说明义务的，该 格式条款的法律效力是什么,也涉及格式条款未订入与格式条款无效、格式条 款不利解释三者在法理上的区分问题。
一、关于提供格式条款一方未履行义务的效力认定
本案所涉商品房买卖合同虽在民法典施行前订立，但根据《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条的规定，涉及 格式条款效力认定问题的，适用民法典第四百九十六条的规定。原告提出格式条 款无效，并请求按照对其有利的另一条规定追究被告的逾期交付责任，是否合理。
合同条款有效、效力待定或无效，是建立在合同条款首先订立的基础上， 如果合同条款尚未订立，即合同双方当事人尚未就相关意思表示达成合意时， 就不应存在认定其效力的问题。为此，《中华人民共和国民法典》第四百九十 六条第二款指出，“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方 没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为

三、商品房销售合同纠纷 151

合同的内容”,所谓“该条款不成为合同的内容”,其实就是“未订入合同”, 不属于当事人达成合意的内容，不对当事人产生法律约束力。
条款未成立的，视为无约定或约定不明，此时就需从法定，而不能想当然 按照对接受格式条款一方有利的另一条规定追究格式条款提供方的责任。本案 中，案涉工程已完成竣工验收备案，当事人也经历了验收并实际入住使用，按 照相关法律与司法解释的规定，原告再以涉案商品房不具备交付条件为由主张 逾期交房违约责任的，法院不予支持。但这并不等于免除了房地产开发公司的 瑕疵履行违约责任。
另，原告还提出在格式条款无效的前提下请求按照对其有利的另一条规定 追究被告的逾期交付责任。这一主张混淆了格式条款效力认定与解释规则两个 概念。适用“格式条款不利解释”规定的前提是格式条款已订立并生效，且因 该条款的文义不够清晰明确，双方当事人产生了两种以上的分歧理解，按通常 理解也无法形成唯一解释的，才可以适用不利解释规则作出不利于格式条款提 供方的解释。
二、格式条款未订入与格式条款无效、格式条款不利解释三者的区别
格式条款未订入，视为以该条款为内容的要约与承诺未达成，合同未成立， 其欠缺的是合同成立的有效要件，当然对当事人不具有约束力。它体现的是国 家对民事法律关系中当事人意思自治的尊重和保障。
格式条款无效，则是合同已完成订立，但因其存在法定无效情形，自始没 有法律约束力的状态。它体现的是国家对于内容违法或者违反公共利益合同的 否定，强调的是对违法民事行为的制裁。
格式条款不利解释，则是格式条款提供方已以合理方式履行了自己的主动 告知和被动说明义务，条款内容受到法律保护，对当事人产生约束力，但条款 的表述存在文义上的不确定性，导致理解产生分歧，涉及如何正确理解和正当 履行的判断问题。它体现的是国家保护交易关系中的非优势地位当事人的权益 的导向。
编写人：广东省阳江市中级人民法院徐娟娟