——樊甲等诉孔某某确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
云南省昆明市中级人民法院(2021)云01民终4300号民事判决书
2.案由：确认合同无效纠纷 3.当事人
原告(上诉人):樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己 被告(上诉人):孔某某
第三人：某街道办事处、某居委会、房屋拆迁公司
【基本案情】
樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己系樊某某与张某某的婚生子女。张 某某、樊某某先后于1998年、2017年去世，樊某某在张某某去世后未再婚。 2000年4月26日，某街道办事处对樊某某的房屋进行产权登记，房屋所有权 人为樊某某、产别为私有，土地权属为集体，用途为住宅。2005年2月6日， 昆明市人民政府为樊某某颁发国有土地使用权证，载明土地使用权人为樊某某、 坐落在某街道办事处某村一社、地类(用途)住宅、使用权类型为批准拨用宅
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基地，使用权面积为78.49平方米。
2005年12月5日，孔某某(买方、乙方)与樊某某(卖方、甲方)签订 《房产买卖合同》约定：甲方自愿将坐落在某街道办事处某村一社的房产出售 给乙方，房产交易价格为576000元，并约定付款事项等。该房屋买卖合同经公 证处公证。至2008年10月12日，孔某某向樊某某支付了全部购房款。孔某某 接手后对房屋进行了加盖。之后，樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己提起 本案之诉。2020年4月21日，房屋拆迁公司(甲方)与孔某某(乙方)签订 《房屋拆迁安置补偿协议书》。昆明市西山区人民政府某街道办事处、某居委会 在补偿协议书中作为主管单位进行了签章。2020年3月6日，某居委会某村第 一居民小组出具证明证实孔某某不属于该小组集体经济组织成员。2020年12 月8日，孔某某与第三人确认孔某某已收到相应拆迁补偿金。孔某某陈述回迁 安置房的差价还未向开发商交纳且回迁安置房还未交房。
【案件焦点】
集体土地转为国有土地后，地上房屋交易是否仍受制于原宅基地性质而属 无效。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市西山区人民法院经审理认为：樊某某与孔某某签订《房屋买 卖合同》虽属自愿，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地 转让。案涉房屋的宅基地虽属于国家所有土地，但使用权类型为批准拨用宅基 地，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身 份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告孔某某并不具备 本案房屋及宅基地所在集体的集体经济组织成员身份，截至本案法庭辩论终结 前，被告孔某某亦非该村集体经济组织成员，故樊某某与孔某某签订的《房产 买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，当属无效。
孔某某对涉案房屋进行了添附，但涉案房屋拆迁安置补偿并没有按照房屋 添附前后区别进行，故房屋添附前后的拆迁利益无法做出区分，且考虑到其中
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樊某某作为涉案房屋的出卖人，对涉案合同无效承担较大责任，法院酌情确认 樊某某和孔某某应依照一定比例就涉案房屋获得的拆迁利益进行分配，樊某某 享有70%,孔某某享有30%。本案六原告作为樊某某的合法继承人，依法享有 向被告请求分配拆迁利益的权利。以此对涉案房屋拆迁补偿金进行分割。因涉 案回迁安置房还未交付，在本案中无法进行价值评估，故本案中对涉案回迁安 置房暂时不予处理。至于原告方诉请的被告房屋占用期间的收益，于法无据， 不予支持。
云南省昆明市西山区人民法院判决如下：
一 、确认樊某某与被告孔某某于2005年12月5日签订的《房产买卖合同》 无效；
二 、由被告孔某某于本判决生效之日起七日内向原告樊甲、樊乙、樊丙、 樊丁、樊戊、樊己返还拆迁安置补偿金人民币490020.66元；
三、驳回原告樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己对被告孔某某的其他 诉讼请求。
樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊已与孔某某均不服一审判决，提起上 诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认为：民事主体从事民事活动，不得违 反法律，不得违背公序良俗，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法 成立的合同自合同成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首 先，孔某某与樊某某签订的《房产买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签 订，系双方真实意思表示，该合同经公证，孔某某支付了购房款576000元并实 际取得该房屋，可见，孔某某作为购房人在签订该合同时是善意的并支付合理 对价且已实际取得该房产，故樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己主张父亲 樊某某系无权处分房产应属无效的理由不能成立，不予采信。其次，涉案房产 所占用的土地于2005年2月6日即在涉案《房产买卖合同》签订之前已取得昆 明市人民政府颁发的国有土地使用权证，故该土地的性质已转为国有土地而非 集体土地，而使用权类型注明为批准拨用宅基地，证明该土地是用于住宅使用。 但鉴于该土地性质已发生根本性变化，即已由集体土地转变为国有土地，已不
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存在集体经济组织权益或社会公共利益受损的结果，故樊甲、樊乙、樊丙、樊 丁、樊戊、樊己主张房屋所占土地为集体土地的宅基地、依法禁止向村集体经 济组织以外的人流转从而合同无效的情形已然消灭，该《房产买卖合同》不违 反法律法规的禁止性规定，应属有效，一审判决对此认定有误，二审依法予以 纠正。因该《房产买卖合同》有效，现该房产因拆迁安置而产生的利益应归孔 某某所有，一审判决基于对合同效力认定错误，对该利益分配亦属错误，二审 依法予以纠正。孔某某的上诉请求有事实及法律依据，二审予以支持。最后， 需要特别说明的是，樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己作为父亲樊某某的 法定继承人，应当在遵守基本的诚实信用原则以及我国现行的社会主义核心价 值观的基础上，合理合法主张民事权利。
云南省昆明市中级人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第七条、 第八条、第十条、第三百一十一条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一 、撤销云南省昆明市西山区人民法院民事判决；
二 、驳回上诉人樊甲、樊乙、樊丙、樊丁、樊戊、樊己的全部诉讼请求。
【法官后语】
为确保农民基本居住条件不因土地流入市场而丧失，我国法律一直禁止农 村集体经济组织成员向非该集体经济组织成员转让宅基地及地上房屋。就现行 法层面而言，宅基地及地上房屋仍只允许在本农村集体经济组织内部流转，向 本村集体经济组织外的个人转让的行为无效。本案中，房屋出卖人即依此主张 涉案房屋买卖合同无效。而与一般的农村宅基地及地上房屋交易无效情形不同 的是，本案双方意欲交易时，涉案土地已经转为国有土地。在此情形下，双方 对地上房屋进行交易的行为是否仍属无效?现结合《中华人民共和国土地管理 法》相关规定，从交易主体的身份、交易标的物的性质着手，探讨农民转为居 民、集体土地转为国有土地后，相关房屋交易行为是否仍因原农民身份、集体 土地性质而属无效。
五、其他土地纠纷 93
1.“村改居”后发生的相关房屋买卖，不违反法律、行政法规关于宅基地 及地上房屋买卖的禁止性规定。
民事法律行为有效的要件为：行为人具备相应的民事行为能力；意思表示 真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同作为民事 法律行为的一种，当然亦须满足以上要件，在合同关系中，双方意思表示一致， 合同即告成立，若无法律规定的除外情形，合同成立即生效。故评判房屋买卖 合同的效力，除行为人须具备相应的民事行为能力、意思表示真实外，还要看 双方该交易行为是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。 具体到本案，要看卖方是否是向本农村集体经济组织外的个人转让其宅基地及 地上房屋，即要看交易行为发生之时，卖方是否是农民身份、所欲交易的房屋 是否是本村集体宅基地上的房屋。本案的房产在交易时，房屋是登记在卖方名 下的私有房屋，土地使用权是登记在卖方名下的国有土地使用权，买卖合同公 证书也显示卖方当地已转为居民小组，而非村集体，故可能影响本案房产交易 效力的因素在双方交易时已经消灭，因“法不禁止即自由”,双方合同成立并 生效。在合同合法有效的情况下，卖方欲通过适用合同无效制度毁约既违反诚 实信用原则，也违背合同严守精神，当然不能成立。
2.“村改居”后发生的相关房屋买卖，不符合宅基地上房屋买卖的特征。
本案发生于“村改居”的政策背景下，卖方的身份从原农村居民转变为城 镇居民、原村集体的宅基地也转为国有土地性质，此时允许地上房屋进行市场 交易，不仅不违反法律效力性强制性规定，也符合《中华人民共和国土地管理 法》的相关规定。通说认为，我国宅基地制度兼具三项权能，即所有权、资格 权、使用权，其中所有权属于村集体，资格权属于本村农户，宅基地使用权限 定为该农户享有。对照农村宅基地这三项权能，本案涉案土地系国家所有、并 非村集体所有，卖方已转为居民、丧失了农民身份，自然也不能再基于农户身 份享有针对农户的宅基地使用权，故而，在所有权、资格权、使用权均不符合 农村宅基地特征的情况下，本案不能再适用农村宅基地的相关法律规定处理， 当然也不因此导致交易无效。涉案房屋也非经济适用住房等交易受限的房屋，
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在合同亦无其他效力瑕疵的情况下，应尊重民事主体意思自治，合同成立并生 效。需要说明的是，若出卖人所属集体经济组织已非农村集体经济组织、集体 土地性质已转为国有土地，就相关地上房屋交易行为效力认定，自然不必再讨 论买受人是否为该集体组织成员的问题。
3. “村改居”后发生的相关房屋买卖效力认定，应维护社会实质公平 正义。
农村宅基地，系农民以本村集体成员身份无偿占有本集体土地用以建房的 土地。“村改居”后，农民身份发生了转变，土地性质也转为国有，允许相关 房产交易有利于社会的实质公平正义。《中共中央 国务院关于实施乡村振兴 战略的意见》要求“将进城落户农业转移人口全部纳入城镇住房保障体系”。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款也规定“国家允许进城落户 的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利 用闲置宅基地和闲置住宅”。故这部分“新居民”的住房条件应由城镇住房保 障体系予以保证，国家鼓励其自愿有偿退出原有村集体宅基地，限于禁止违法 违规买卖宅基地的规定，其退出宅基地的流转对象只能是本村集体或本集体成 员；而在整体“村改居”的情况下，原有村集体已整体连片转为城镇街道办事 处、居民委员会或居民小组，再要求这些“新居民”将其“原宅基地”有偿退 出给村集体缺乏现实基础。故在卖方已享受城镇住房保障的情况下，允许其将 已经转为国有土地的地上房屋进行市场交易，有利于其盘活资产、经济利用， 同时也保护了交易相对方的信赖利益，避免卖方滥用土地原集体性质主张合同 无效、破坏市场交易秩序。否则，必然造成这部分“新居民”既享有城镇住房 保障，又在国有土地上继续无偿享有专属的宅基地使用权，有悖于社会公平。 故而，应依据一般房屋买卖合同的效力认定规则认定“村改居”后发生的相关 房屋交易行为的效力。
编写人：云南省昆明市中级人民法院 王思予 仝倩华
