——袁某诉陆某、朱某土地承包经营权合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省连云港市赣榆区人民法院(2021)苏0707民初514号民事判决书 2.案由：土地承包经营权合同纠纷
3.当事人 原告：袁某
被告：陆某、朱某

【基本案情】
袁某于2014年2月20日向某村委会租赁涉案土地，某村委会向其开具农 村集体经济组织结算凭证，载明土地面积为48米×28米，收款用途为租金，收 款金额为60000元，未载明租赁期限。
2018年2月，袁某与陆某达成协议，袁某将涉案土地出售予陆某，陆某给 付袁某地价246000元。后土地管理部门就袁某违法买卖土地一事约谈袁某，袁 某与陆某协议解除了合同，袁某将246000元购地款退还陆某。




62 中国法院2023年度案例 ·土地纠纷

原合同解除后，双方仍想继续就涉案土地的使用签订合同，2018年3月22 日，袁某与陆某、朱某达成协议。三方约定：袁某将涉案土地长期承包给陆某 使用，承包费为246000元；承包费交纳时间为袁某将涉案土地办理合法用地、 建房手续后；办成建房手续后，土地及房屋使用权归陆某所有；袁某与陆某各 自拿出保证金50000元交由朱某保管。如一方违约，扣除其保证金给对方，另 外再按照保证金的五倍数额赔偿对方。当日，袁某通过银行转账向朱某交纳 50000元保证金，陆某一直未交纳。
涉案土地现仍由袁某占有，用于种植农作物，该土地尚未办理土地使用权 登记。陆某主张其与袁某签订合同的目的系在涉案土地上建设厂房用于服装加 工生产。
由于袁某一直未能办理用地手续，陆某指示朱某不要将50000元保证金退 还给袁某，故袁某提起诉讼，要求陆某、朱某退还50000元保证金。
【案件焦点】
当事人以建设厂房为目的就涉案土地承包达成的协议是否有效。
【法院裁判要旨】
江苏省连云港市赣榆区人民法院经审理认为：违反法律强制性规定的合同 无效。袁某向某村委会租赁了涉案土地，但未办理相关权属登记，故袁某系占 用涉案土地，但并未依法取得土地使用权。袁某与陆某于2018年3月22日签 订的合同，名为土地承包合同，但该合同未约定承包的期限，签订合同的目的 系用于建房，故双方实为借承包合同的名义买卖土地。根据《中华人民共和国 土地管理法》的规定，土地所有权禁止任何单位和个人进行买卖或以其他形式 转让，土地使用权只能在法律规定的范围内转让。故袁某在尚未取得土地使用 权的情况下与陆某所签订的协议，违反了法律强制性规定，该协议系无效合同。 因无效合同而取得财产的，应当予以返还。朱某自袁某处取得保证金50000元， 应当由朱某承担返还责任。
江苏省连云港市赣榆区人民法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民




四、土地承包经营权合同纠纷 63

共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第 五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国土地管理 法实施条例》第四条规定，判决如下：
一、朱某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还袁某保证金50000元；
二、驳回袁某其他诉讼请求。
判决后，双方当事人均未上诉，本判决现已生效。

【法官后语】
《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得 侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。上述法 条维护的是社会公共利益，应当识别为效力性强制性规定。违规倒卖土地严重 者，或触犯刑法第二百二十八条非法转让、倒卖土地使用权罪。
实践中，村委会、农民个人将基本农田、一般农用地等农村集体所有的非 建设性用地以出租、承包等名义进行转让，用于建设住宅、厂房的现象时有发 生，所签订的出租、承包合同通常无期限，所收取的费用也远高于正常的农用 地流转价格，当事人也均明知合同履行后的实际效果系改变土地性质用于非农 业建设。以本案为例，双方还对办理用地手续进行相关约定，表面上看双方订 立了附条件合同，现条件未能成就，故保证金无须返还。但实质上，土地所有 权禁止买卖，土地使用权只能待取得土地使用权证后才能进行转让，故原、被 告订立合同的目的违反了法律的效力性规定，应当无效。该类案件中双方的真 实目的均系规避法律法规中禁止非法转让土地的有关规定。人民法院对于此类 合同的性质应当依法进行主动审查，从而对该类合同的法律性质进行否定性 评价。
《中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》指 出，落实“长牙齿”的耕地保护硬措施，严守18亿亩耕地红线，严厉查处违 法违规占用耕地从事非农建设。在上述政策背景下，对于以“租赁”“承包” 等类似名义占用土地的合同予以确认无效，具有重要的现实意义。
编写人：江苏省连云港市赣榆区人民法院朱孟杰赵丹