——甲机械公司诉乙机械公司、张某土地租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院(2022)苏02民终3636号民事判决书
2.案由：土地租赁合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):甲机械公司
被告(上诉人):乙机械公司、张某
【基本案情】
张某系工程咨询公司的唯一股东，工程咨询公司于2021年1月11日注销。
2002年9月11日，乙机械公司与某镇政府签订集体土地使用权租赁一次 性付款合同，约定非农集体土地使用权土地用途为工业用途，面积35亩，出租 年限50年；未经同意，不得转租、抵押。后乙机械公司对租赁地块边上的河和 岸进行填充，多出3亩土地面积。
2020年6月16日，工程咨询公司(甲方)与甲机械公司(乙方)签订土 地租赁协议一份，载明：因乙方生产经营需要，甲方将乙机械公司(加盖乙机 械公司公章)拥有的38亩空地租赁给乙方，租赁期限五年，租金969000元/ 年，甲方确保乙方在租赁场地上安装2台塔式起重机作为吊装使用并确保乙方 能在场地上堆放设备。同日，乙机械公司出具委托书一份，载明：乙机械公司
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全权委托工程咨询公司出租经营38亩土地，委托出租时限五年。同日，工程咨 询公司向甲机械公司出具委托收款函，载明：工程咨询公司委托张某代收款项， 张某及乙机械公司法定代表人吴某某在该函签字。其间，甲机械公司查看了乙 机械公司与某镇政府之间的租赁合同。
后甲机械公司向张某付款484500元，并建设了塔吊基础、拓宽了进出的 大门。
2020年6月19日，乙机械公司(甲方)与工程咨询公司(乙方)签订合 作开发协议，乙方承诺将甲方农用空地的性质转换为工业用地然后共同合作开 发，乙方承租空地38亩，并将该土地作为临时堆场，相关手续自行报批；合作 时间五年，其间乙方有权向第三方出租经营，若乙方与第三方的纠纷与甲方无 关，赔偿给第三方的费用由乙方承担，与甲方无关。
2020年11月16日，无锡市自然资源和规划局出具责令停止违法行为通知 书，该通知书载明：乙机械公司占用农用地的行为，涉嫌违反《中华人民共和 国土地管理法》第二条第二款的规定，现责令你方立即停止上述违法行为。甲 机械公司自2020年11月23日开始陆续搬离，于2021年春节前将钥匙交给乙 机械公司。诉讼中，乙机械公司及张某均主张甲机械公司参照约定租金支付搬 离前的土地占有使用费。
甲机械公司陈述，其一直与吴某某夫妇商量租赁事宜，吴某某要求以工程 咨询公司的名义签订协议，因该土地系乙机械公司从某镇政府租赁，故其要求 乙机械公司在委托收款函上签字确认。
甲机械公司主张如下损失：(1)在租赁场所上建设仓库投入的费用：管 件、扣件、运输费、人工费等合计154771元；(2)位于租赁场所、不可搬迁、 已浇筑的塔吊桩基础和拓宽场地大门所投入的成本费用。
审理中，经甲机械公司申请，法院委托工程管理公司进行造价鉴定，该公 司出具的鉴定意见：桩基工程109577.35元，塔吊基础及门头费用203140.10 元，合计312717.45元。
三、土地租赁合同纠纷 55
【案件焦点】
1.案涉土地租赁协议是否有效；2.若协议无效，如何确定责任主体及责任 承担。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：关于案涉土地租赁协议的效力。 根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条规定，国家实行严格 的土地用途管制制度。本案中，案涉土地为农用地，而租赁协议却约定用于塔 吊起重机的安放场所及堆放设备，协议内容涉及在租赁土地上搭建厂房、围墙 等，明显改变了土地的农用地性质，违反了上述效力性强制性规定，该协议应 认定无效。
若协议无效，甲机械公司有无过错。乙机械公司及张某并未举证证明签订 协议时曾告知甲机械公司涉案土地为农用地，甲机械公司在签订协议期间已查 看乙机械公司与某镇政府之间的租赁合同，而该合同中载明的土地性质为非农 集体土地使用权，土地用途为工业用地，甲机械公司据此信赖该土地的性质并 签订租赁协议，不存在过错。
关于责任主体及责任承担。对责任主体的承担作出判定，关键在于对乙机 械公司与工程咨询公司之间的关系予以认定。从协议上载有乙机械公司的公章， 乙机械公司出具委托书，乙机械公司法定代表人吴某某在委托收款函上签字， 乙机械公司对甲机械公司支付租金的情况予以跟踪等事实看，乙机械公司与工 程咨询公司之间系委托关系。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人 的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之 间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故案涉租赁协议直接约束 乙机械公司和甲机械公司。但是代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实 施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对 表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。工程咨询公司明知改变土地用 途出租系违法行为，仍实施签订租赁协议的代理行为，应与被代理人乙机械公 司承担连带责任。现工程咨询公司已注销，张某作为工程咨询公司的唯一股东，
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未能证明其个人财产独立于公司财产，应对工程咨询公司的债务承担连带责任。
关于租金返还、土地占有使用费及损失赔偿的认定。民事法律行为无效后， 行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能确定返还或者没有必要返还 的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。首先，关于 租金返还。租赁协议无效后，乙机械公司及张某应向甲机械公司返还租金 484500元，乙机械公司自述已更换门锁，可以认定甲机械公司已返还了租赁土 地。在2020年11月23日收到无锡市自然资源和规划局作出的《责令停止违法 行为通知书》前，甲机械公司有理由相信案涉合同的有效性并实际占有使用了 土地，虽然案涉协议无效，其应参照约定租金支付自承租期限起始日2020年9 月25日起至同年11月23日止的土地占有使用费161500元。其次，甲机械公 司主张的损失，对于鉴定意见书中所涉门头工程，因鉴定人员确认现场勘查的 各项数据与图纸基本一致，鉴定人员据此作出的该工程的鉴定意见可以作为认 定事实的依据。对于所涉塔吊基础工程，租赁协议中已载明工程咨询公司应确 保租赁场地能安装2台塔式起重机，结合丙机械公司与甲机械公司之间的买卖 合同、塔吊使用说明，可以认定甲机械公司所述根据塔吊说明中的图纸进行施 工具有合理性，同时甲机械公司提交了预埋长支腿买卖合同及发票、混凝土发 货单及出厂质量证明、施工合同、施工现场图片等证据证明各项费用，可以认 定该工程使用的混凝土型标号、预埋件情况等，故法院对鉴定机构根据该图纸 对该隐蔽工程作出的鉴定意见予以认定，对甲机械公司要求乙机械公司及张某 赔偿损失312717.45元的请求予以支持。对于甲机械公司主张的其他损失，因 其提交的证据无法证明相关费用与本案的关联性，不予支持。综上，案涉租赁 协议无效后，乙机械公司及张某应向甲机械公司返还租金484500元，甲机械公 司向乙机械公司及张某支付土地占有使用费161500元。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十 三条第三款、第一百五十七条、第一百六十七条、第九百二十五条，《中华人 民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国公司法》第六 十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：
三、土地租赁合同纠纷 57
一、甲机械公司与工程咨询公司于2020年6月16日签订的《土地租赁协 议》无效；
二、乙机械公司、张某于判决生效之日起十日内向甲机械公司返还租金 484500元；
三、甲机械公司于判决生效之日起十日内向乙机械公司、张某支付土地占 有使用费161500元；
四 、乙机械公司、张某于判决生效之日起十日内赔偿甲机械公司损失 312717.45元；
五、上述第二、三、四项下的各项费用相抵后，由乙机械公司、张某于判 决生效之日起十日内向甲机械公司支付款项635717.45元；
六、驳回甲机械公司的其他诉讼请求。
甲机械公司、乙机械公司、张某均不服一审判决，提起上诉。江苏省无锡 市中级人民法院经审理认为：案涉《土地租赁协议》明显改变了该土地的农用 地性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条的效力性强制性规定， 应为无效协议。
乙机械公司与某镇政府之间的租赁合同明确载明案涉土地的性质为非农集 体土地使用权，土地用途为工业用地，甲机械公司据此信赖该土地的性质并签 订租赁协议，并无过错。根据乙机械公司与工程咨询公司于2020年6月19日 签订的《合作开发协议》的约定可知，二公司在案涉《土地租赁协议》签订时 即已知晓案涉土地为农用地，乙机械公司知晓其将案涉土地出租给甲机械公司 用于非农建设还需办理批准手续，但本案中并无证据证明乙机械公司或工程咨 询公司在签订案涉《土地租赁协议》时已告知甲机械公司该土地的性质为农用 地。在此情况下，对乙机械公司及张某关于甲机械公司未尽到审慎的审查义务， 对合同无效负有过错的主张，不予支持。乙机械公司关于其基于对《一次性付 款合同》约定内容之信赖将案涉土地出租给甲机械公司用于非农建设并无过错 的主张，无事实和法律依据，不予支持。
一审判决综合全案事实，认定乙机械公司与工程咨询公司之间成立委托关
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系，论理充分，并无不当。
乙机械公司、张某在本案中未举证证明工程现场的实际数据与甲机械公司 所提供的工程图纸不相一致，在此情况下，一审鉴定机构根据甲机械公司所提 供的工程图纸对该隐蔽工程作出鉴定意见，并无不妥。一审采信该鉴定意见对 甲机械公司的损失作出认定，依据充分。
甲机械公司主张其因入驻及搬离租赁场所产生了运输费、人工费等损失， 但甲机械公司在本案一审及二审中所提交的证据均无法证明与该案的关联性， 故对此不予支持。
租赁合同为继续性合同，即便合同被认定无效，如租赁物已经由承租人占 有使用了一段时间，对于该部分占有使用利益，承租人也应通过向出租人支付 占有使用费的方式进行补偿。虽然案涉《土地租赁协议》被认定为无效，但根 据一审查明的事实，甲机械公司在2020年11月23日收到无锡市自然资源和规 划局作出的《责令停止违法行为通知书》前，已实际占有并使用了案涉土地， 一审判决据此判令甲机械公司支付相应的占有使用费，依据充分，并无不当。 关于占有使用费的计算，根据乙机械公司自述已更换门锁的事实，可以认定甲 机械公司实际已返还了租赁土地。一审法院结合案涉《土地租赁协议》关于租 金的约定和无锡市自然资源和规划局于2020年11月16日作出的《责令停止违 法行为通知书》的事实以及甲机械公司自认在2020年11月23日收到上述通知 后便开始对场地设备进行搬迁的相关陈述，判令甲机械公司应参照案涉《土地 租赁协议》关于租金的约定支付自2020年9月25日起至同年11月23日止的 占有使用费约161500元，依据充分，并无不当。
综上所述，乙机械公司、甲机械公司、张某的上诉请求均不能成立，应予 驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
三、土地租赁合同纠纷 59
【法官后语】
1.按照土地用途使用土地系效力性强制性规定。
国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会、环境的协调发展，在编 制土地利用总体规划中划定土地用途区域，确定土地使用的限制条件，土地所 有者和使用者必须严格按照国家确定的土地用途利用土地。《中华人民共和国 土地管理法》第四条第一款明确规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条以 法律形式确定了用途管制作为我国土地管理的根本制度，在法律上规定了土地 利用总体规划的地位、作用及审批程序，以土地利用总体规划作为土地用途管 制的依据，规定了农用地转为建设用地的审批权限，及不按照规定的土地用途 使用土地行为的法律后果，以法律责任作为土地用途管制的保障。土地用途变 更必须经过审批，不按照规定的土地用途使用土地的行为将受到行政处罚甚至 刑事制裁。在我国，因耕地的稀缺及其重要性，十分珍惜、合理利用土地和切 实保护耕地已成为我国的基本国策。严格限制农用地转为建设用地，控制建设 用地总量，对耕地实行特殊保护。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的， 应当按规定办理审批手续。
上述关于土地用途管制的规定为效力性强制性规定，相关协议如违反，即 为无效协议。
2. 因擅自改变土地用途而致土地租赁合同无效的法律后果。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后， 行为人因该行为取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此所 受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，在土地使用 权租赁过程中，为确保土地租赁合同的效力、避免承担过错赔偿责任，出租方 应如实披露土地的性质和用途，承租方在承租土地过程中，也应尽到谨慎审查 的义务，否则，双方需根据各自过错程度分别承担相应责任。
在土地使用权租赁过程中，承租方已尽到审查义务的，无须担责。司法实 践中，由于当事人的法律知识、对法律关系的分析判断能力各不相同，通常不 能达到司法裁判所要求的专业水平，承租方尽到何种程度的审查义务才无须担
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责?应采取普通人的注意义务标准，法院审查时不应过于苛责。本案中，乙机 械公司与某镇政府之间的租赁合同明确载明案涉土地的性质为非农集体土地使 用权，土地用途为工业用地，甲机械公司在承租土地时，对于土地使用权性质 及乙机械公司是否具有土地使用权，按照一般注意义务标准已尽到审查义务， 并无过错，故无须担责。而华阳公司作为出租方未尽如实披露义务，应承担相 应责任。
3. 出租人委托他人签订的土地租赁合同无效的责任承担。
委托人及受托人明知违反法律强制性规定仍出租土地，应对承租人所受损 失承担连带赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第一百六十七条规定，代理 人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者 应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担 连带责任。如土地使用权主体另行委托他人将土地使用权分割并多次流转或租 赁，在委托或代理的过程中，委托人与受托人均需对委托代理的行为或事项是 否违反法律强制性规定进行必要的监管和甄别，如受托人明知违法而代理，或 委托人明知违法而默许，则委托人与受托人需承担连带责任。在此需要注意的 是，有损害方有救济，这是民事损害赔偿的基本法理，因此，委托人与受托人 的连带责任也要以造成他人，通常是相对人实际损害为前提。但如果相对人也 知道该委托代理行为或者事项违法仍然与受托人进行相应行为的，则相对人与 受托人之间的行为本身即是违法的，此时，因该违法行为导致的损害不应受到 法律保护；即使在该相对人与受托人之间的行为并非违法的情形下，也应当认 定此时相对人本身存在故意或者重大过失，进而免除或者减轻委托人与受托人 的责任。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院 马英峰
