——房地产公司诉市政工程研究院居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市西城区人民法院(2020)京0102民初354号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告：房地产公司
被告：市政工程研究院
【基本案情】
2019年3月，被告向原告咨询写字楼出租信息。2019年4月26日原告向 被告员工陈某某推荐某大厦660平方米房源，并带被告实地考察该房源。2019 年5月21日被告提供某大厦租赁意向书。2019年6月28日，被告经另一家中 介公司居间签订《租赁合同》,原告认为被告违反合同约定，应当按照《客户 看房(租售)确认书》支付房源信息费230862.5元。被告公司认为，首先， 该确认书约定不公平、不合理的条款，应属无效。其次，原告对于房源信息并 非独家代理，当时有好几家中介公司都联系被告，而原告在后续服务过程中并 没有及时跟进。最后，被告与业主方订立租赁合同后，某地产营销平台已经将 中介服务费在原告和另一家中介公司之间进行了分配，原告得到了6万元的 补偿。
【案件焦点】
1. 《客户看房(租售)确认书》中关于禁止“跳单”条款是否有效；
2.若于禁止“跳单”条款被认定无效，房地产公司是否享有报酬请求权。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：本案中，原告要求被告签署的《客户 看房(租售)确认书》中关于禁止“跳单”条款的约定，属于重复使用、事先 拟定的格式条款。该条款的约定超越“看房”行为本身，明显加重了被告的责 任，限制了被告的权利，属于无效条款。
虽然禁止“跳单”格式条款无效，原告为了促成交易付出了劳动和费用， 原告应当向被告支付必要的中介费用。考虑到某地产营销平台已经综合评价两 家中介公司的工作，且在两家公司协商一致的情况下，给予原告31.6%的佣金 分配，另一家中介公司68.4%的佣金。原告庭审中未提交证据证明其为被告提 供带看房服务过程中发生的支出超出了其已获得的佣金。综上，法院认为原告 带看房服务支出的费用得到了相应补偿，故对原告要求被告再行支付房源信息 费的请求，不予支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告房地产公司的诉讼请求。
一审宜判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
在居间合同缔约过程中，中介公司为确保自身利益不受损，预先拟定禁止 “跳单”格式条款，通过约定违约金等方式，防止委托人逃避支付居间费用。 本案特殊之处在于，原告并非采用约定违约金的方式约束委托人，而是约定凡 是绕过原告签订租赁合同的，委托方就应当按照全额中介费支付房源信息费。
1.禁止“跳单”条款的有效性判断
禁止“跳单”条款属于格式合同条款，其有效性判断应当考虑：该条款是否
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中国法院2022年度案例 ·合同纠纷
明显加重委托人的责任，过度限制委托人的主要权利。主要从以下两个方面考虑：
(1)禁止“跳单”条款是否限制所有的跳单行为。在大数据时代，委托方 可以通过多种途径获知房源信息，房源信息属于公共资源。实践中，大多数房 源信息也并非由特定中介公司进行独家代理。因而，委托人可以考察多家中介 方，委托方只有在看房的过程中才可能更好地了解中介方的服务水平、洽谈能 力等情况。经过审慎考虑后，选择服务最优的中介方进行合作。因此，中介方 为了防止自身利益受损，应当约束的是恶意“跳单”行为，而非限制委托人正 当的交易权利，否则将过度限制委托方的选择权和自主权，抑制中介市场的活 力，阻碍市场要素的有序流动。
恶意“跳单”行为的判断应从以下方面考量：①中介方与委托方签订《看 房确认书》等协议；②居间人谨慎履约；③委托方实际利用了居间人提供的信 息资源，与最终签订合同产生具有相当因果关系；④委托方“跳单”时存在主 观恶意。
本案中，房源信息并非原告独家代理，原告虽是带被告看房的首家中介机 构，但这并不表明委托人只能与其签署租赁合同。被告同时亦考察了其他中介 公司，认为另一家中介公司能够提供更好的服务，故与其签订合同。被告不存 在逃避支付中介费的恶意，不构成恶意“跳单”。
(2)禁止“跳单”条款约定的委托方违约负担是否明显违反公平原则。实 践中，大多数中介合同规定委托方“跳单”,应向受托方支付违约金。在我国 民法体系中，违约金的主要功能是填补损害。法院以实际损失为基准，综合衡 量合同履行程度、当事人过错等多项因素，可以根据当事人的请求对违约金数 额予以调整。本案中，《客户看房(租售)确认书》约定被告绕开原告订立合 同的，需要支付等同于全部中介费的房源信息费，而非违约金。该条款若被认 定有效，将明显加重被告责任，使双方权利义务严重失衡。
综上，本案中禁止“跳单”条款过度限制被告选择权，明显加重被告违约 负担，应认定无效。原告为促成合同而支付的必要费用，应当予以支持。本案 中，北京某某地产营销平台已经将中介费在两家中介公司之间进行了分配，且
十四、中介合同纠纷 237
北京某某房地产经纪有限公司未能提供证据证明其必要费用超过已获得的款项，
故法院驳回原告的诉讼请求。
2.《中华人民共和国民法典》通过后类案的审理
《中华人民共和国民法典》对格式条款进行实质性调整，扩大格式合同提 供方提示说明义务的范围。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条明确规 定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理 解免除或者减轻其责任等有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成 为合同的内容。
因此，法院判断禁止“跳单”条款的效力时，可从以下步骤展开审理： (1)法院应先查明中介方是否尽到提示注意义务。若中介方未尽到提示和说明 义务，委托方可依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之主张该条款 未订入合同，不受其约束。法院无须判断该条款内容的效力问题。(2)中介方 充分提示或说明免责内容的，若禁止“跳单”条款明显加重委托方的责任、过 度限制委托方的主要权利，委托方可根据《中华人民共和国民法典》第四百九 十七条之规定主张禁止“跳单”条款无效。法院需审查该格式条款是否均衡合 理地设置双方的权利义务，是否违反公平原则。(3)若禁止“跳单”条款被认 定无效，法院应当根据合同履行程度等多项因素判令委托方向中介方支付必要 中介费。
为发挥市场在资源配置中的决定性作用，营造良好的营商环境，法院应当 发挥其司法保障功能。法院在尊重市场交易习惯的基础上，应当维护自由竞争 的市场环境，对过度限制民事主体选择权、影响市场要素自由流动的格式合同 条款进行严格审查。
编写人：北京市西城区人民法院韩进红 姜洁
