曹某诉房地产公司居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院(2020)京01民终1753号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告(被上诉人):曹某
被告(上诉人):房地产公司
【基本案情)
曹某在2014年4月经房地产公司居间介绍后，与徐某光签订房屋买卖合 同，约定购买徐某光名下的案涉房屋，三方共同签订案涉居间合同。之后，曹 某因市场价格下跌未能及时售出其本人名下另外两套房屋，并逾期向徐某光支 付案涉房屋购房款，违约在先，徐某光诉至法院要求曹某支付违约金，一审法 院判决后，二审中双方达成调解，曹某共计向徐某光赔偿了148.8万元。
曹某随后起诉本案，要求房地产公司承担违约责任，主张房地产公司在明




十四、中介合同纠纷 229

知其有三套房不具备北京市购房资格的情况下，仍积极促成与徐某光的交易， 导致其无法履行房屋买卖合同并产生巨额损失，要求房地产公司赔偿损失80万 元。房地产公司在一审判决后上诉主张一审法院遗漏当事人徐某光，且三方对 曹某购房时不具备购房资格均属明知，曹某未能出售名下两套房的原因是房价 下跌后其不想继续售房，买卖合同的违约责任应由曹某自行承担。
【案件焦点】
1.出卖人是否应当作为当事人参加本案诉讼；2.房地产公司的居间合同义 务是否在房屋买卖合同签订后已履行完毕；3.房地产公司的违约赔偿责任承担 的认定。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：曹某与房地产公司签订的《居间服务 合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规 定，应属有效。曹某不具备购房资格，亦不符合签订买卖合同的前提条件，房 地产公司作为专业的房屋中介机构，本应如实告知购房人若不具有购房资格而 签订买卖合同存在的风险。此外，房地产公司亦应明知其在曹某不具有购房资 格的情况下提供经纪服务属于违规行为，但房地产公司仍促成曹某与徐某光签 订买卖合同，故其应对造成本案纠纷承担主要责任。曹某作为具有正常民事行 为能力的公民，明知自己不具有购房资格仍进行签约，对造成的损失应承担次 要责任。曹某的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。房地产公司 经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩权利，不影响 法院依据查明的事实和证据进行裁判。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十 四条第一款第四项、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一 、确认原告曹某与被告房地产公司于2014年4月6日签订的居间服务合
同解除；




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中国法院2022年度案例 ·合同纠纷


二、被告房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹某损失80 万元。
房地产公司不服一审判决，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：第一，关于遗漏当事人的问题。判 断出卖人徐某光是否是木案诉讼标的同一必须参加诉讼的当事人是认定一审判 决是否遗漏当事人的关键。房屋买卖中的居间合同法律关系一般包含了买方和 居问方、卖方和居间方两个居间合同法律关系。本案中，虽然形式上曹某、徐 某光与房地产公司签订了《居间服务合同》,但从法律层面看，《居间服务合 同》中包含了曹某与房地产公司、徐某光与房地产公司两个居间合同的法律关 系。本案的诉讼标的为曹某与房地产公司间的居间合同法律关系，而徐某光并 非该居间合同法律关系的主体，曹某与徐某光间不存在居间合同法律关系，故 徐某光并非本诉必须参加诉讼的当事人，一审法院未遗漏当事人。第二，关于 案涉居问合同的解除问题。根据双方合同约定，房地产公司的居间合同义务既
包括案涉居间合同第一条中列举的居间服务，也包括案涉居间合同约定的忠实 义务、代办网上签约及相关后续督促义务。这也是当前房屋买卖居间的行业惯 例。因此，至徐某光与曹某签订房屋买卖合同，房地产公司的居问合同义务并 未全部履行完毕，案涉居间合同并未终止。房地产公司严重违反限购政策对于 房地产经纪机构的要求，在明知曹某签约时无购房资格的情况下，仍违规与曹 某签订居间合同促成其与徐某光签订案涉买卖合同，已构成违约。虽然曹某签 署了《购房承诺书》,但并不能因此免除房地产公司的违约责任。因与徐某光 的案涉买卖合同已解除，曹某的合同日的已无法实现。综上，曹某要求解除与 房地产公司案涉居间合同的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。第三， 关于房地产公司的违约赔偿责任承担问题。本案解决的是房地产公司因居间合 同违约行为而应承担的赔偿责任，确定房地产公司的赔偿责任及数额，应结合 房地产公司违反居间合同义务与损失间的因果关系以及影响程度进行综合判断 认定。曹某作为合同当事人自愿选择卖旧买新这种连环买卖方式，并且在已有 房屋未卖出、购房资金不足、购房资格不具备的情况下，先行与徐某光签订案




十四、中介合同纠纷 231

涉买卖合同，应当对其是否能够如约履行与徐某光的案涉买卖合同有充分考虑 和判断。因此，曹某对于案涉买卖合同的签订、履行及产生的后果，发挥了主 导作用。房地产公司作为房地产专业中介机构，应当严格依法依规从事居间服 务，居间行为虽然只是促成房屋买卖合同签订的一种辅助方式，但其违规促成 交易的行为对案涉买卖合同风险的发生具有一定的影响，与曹某主张的损失间 具有一定的因果关系，应当承担相应的赔偿责任。北京市海淀区人民法院确定 的赔偿数额过高，北京市第一中级人民法院予以调整。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一 款、第九十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七 十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》第三百二十七条之规定，作出如下判决：
一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；
二、确认曹某与房地产公司的《居间服务合同》于2018年5月16日解除；
三、房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿曹某损失45万元； 四 、驳回曹某其他诉讼请求。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》已颁布并实施，其中将居间合同名称变更为中 介合同，在延续《中华人民共和国合同法》关于中介法律关系相关规定的基础 上，为委托人和中介人设定了新的权利义务，但关于中介合同纠纷中诉讼主体、 中介合同义务、违约责任等问题的认定一直存在争议且是相关纠纷审理的难点。 本案中由于房地产公司违规提供中介服务，导致房屋买卖交易失败并引发诉讼， 恰好涉及了上述三个问题，为其他类似诉讼提供参考如下：
1.出卖人是否应当作为当事人参加本案诉讼
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项(对应 《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修订)第一百七十七条第一款第四项) 的规定，判断徐某光是否是本案诉讼标的同一必须参加诉讼的当事人是认定一 审判决是否遗漏当事人的关键。第一，房屋买卖的居间合同是居间人根据卖方




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中国法院2022年度案例 ·合同纠纷


或买方的委托，为其与第三人订立房屋买卖合同提供机会或进行介绍，委托人 向居间人给付约定报酬的协议。居间合同法律关系的主体为居间人和委托人。 房屋买卖中的居间合同法律关系一般包含买方和居间方、卖方和居间方两个居 间合同的法律关系。本案中，虽然形式上曹某、徐某光与房地产公司签订了 《居间服务合同》,但从法律层面看，《居间服务合同》中包含了曹某与房地产 公司、徐某光与房地产公司两个居间合同法律关系。第二，诉讼标的是民事当 事人之间争议的请求人民法院审判的民事实体法律关系或民事实体权利。本案 中，曹某的诉讼请求为解除曹某与房地产公司之间签订的居间服务合同。因此， 本案的诉讼标的为曹某与房地产公司间的居间合同法律关系，而徐某光并非该 居间合同法律关系的主体，曹某与徐某光间不存在居间合同法律关系，故徐某 光并非本诉必须参加诉讼的当事人。
2.房地产公司的居间合同义务是否在房屋买卖合同签订后已履行完毕
房地产公司主张案涉居间合同约定徐某光、曹某双方签订案涉买卖合同时 居间行为完成。因此，案涉居间合同已因徐某光与曹某签订买卖合同而终止。 合同解除是合同终止的原因之一，合同解除是以合同存续为前提的，如果合同 已因“债务已经按照约定履行的”这一法定情形成就而终止，则解除合同的诉 讼请求就缺乏事实根据。房地产公司主张案涉居间合同已终止实际上是认为至 徐某光与曹某签订房屋买卖合同，其居间合同的义务已经全部履行完毕，其与 曹某间的案涉居间合同已因具备了“债务已经按照约定履行的”这一法定情形 而终止。房地产公司该抗辩是否成立，关键在于如何认定房地产公司在案涉居 间合同中的义务。根据双方合同约定，房地产公司的居间合同义务既包括案涉
居间合同第一条中列举的居间服务，也包括案涉居间合同第三条第二点、第三 点中约定的忠实义务、代办网上签约及相关后续督促义务。这也是当前房屋买 卖居间的行业惯例。因此，至徐某光与曹某签订房屋买卖合同，房地产公司的 居间合同义务并未全部履行完毕，案涉居间合同并未终止。案涉居间合同第三 条约定，房地产公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；房地产公司不 得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。房地产公司作为专业的房屋买




十四、中介合同纠纷 233

卖中介机构，全面依法依规从事居间活动既是其法定义务也是其合同义务。房 地产公司严重违反限购政策对于房地产经纪机构的要求，在明知曹某签约时无 购房资格的情况下，仍违规与曹某签订居间合同促成其与徐某光签订案涉买卖 合同，已构成违约。虽然曹某签署了《购房承诺书》,但并不能因此免除房地 产公司的违约责任。因与徐某光的案涉买卖合同已解除，曹某的合同目的已无 法实现。综上，曹某要求解除与房地产公司案涉居间合同的诉讼请求具有事实 和法律依据，应予支持。
3.房地产公司的违约赔偿责任承担的认定
本案中，曹某因案涉买卖合同解除产生的全部损失为其支付给徐某光的违 约金48.8万元及徐某光未退还的100万元定金，曹某主张其中的80万元损失 应当由房地产公司承担。本案解决的是房地产公司因居间合同违约行为而应承 担的赔偿责任，确定房地产公司的赔偿责任及数额，应结合房地产公司违反居 间合同义务与损失间的因果关系以及影响程度进行综合判断认定。曹某作为合 同当事人自愿选择卖旧买新这种连环买卖方式，并且在已有房屋未卖出、购房 资金不足、购房资格不具备的情况下，先行与徐某光签订案涉买卖合同，应当 对其是否能够如约履行与徐某光的案涉买卖合同有充分考虑和判断。因此，曹 某对于案涉买卖合同的签订、履行及产生的后果，发挥了主导作用。房地产公 司作为房地产专业中介机构，应当严格依法依规从事居间服务，居间行为虽然 只是促成房屋买卖合同签订的一种辅助方式，但其违规促成交易的行为对案涉 买卖合同风险的发生具有一定的影响，与曹某主张的损失间具有一定的因果关 系，应当承担相应的赔偿贵任。由于一审法院确定的赔偿数额过高，二审法院 予以了调整。
因此，中介合同纠纷的当事人仅应为中介一方及与中介存在争议的一方， 房屋买卖的中介合同中中介一方义务并不基于签订了房屋买卖合同而终止，中 介一方在房屋买卖交易失败中应承担相应过错责任。
编写人：北京市第一中级人民法院郭仁鑫