——房地产公司诉商业地产公司、教育科技公司居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2020)京02民终1200号民事判决书 2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):房地产公司
被告(被上诉人):商业地产公司、教育科技公司
【基本案情】
原告唯一股东、法定代表人赵某认识了被告教育科技公司的拓展部经理、 选址负责人何某。何某代表教育科技公司寻租合适的商业办公场所。2018年10 月下旬，教育科技公司主动向原告表示了对位于案涉租赁标的兴趣，开始持续 通过原告了解与租赁相关的情况。其间原告与商业地产公司的销售总监张某对 接。商业地产公司与教育科技公司基本达成了租赁意向。2018年12中旬，两 被告高层领导开始跳过原告直接商谈租赁合作。2019年5月27日，二被告签
订了为期五年的《房屋租赁合同》,但未向原告支付任何报酬，故原告诉至法 院。被告商业地产公司、被告科技有限公司不同意原告诉讼请求。
【案件焦点】
房地产公司是否与二被告存在居间合同法律关系。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提 供证据。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订 立和生效的事实承担举证责任。房地产公司应当对其主张的居问合同订立和生 效的事实承担举证责任。本案中，房地产公司主张教育科技公司员工何某和商 业地产公司员工张某系通过其介绍相识故其已经实际履行了居间合同的义务， 即使其能证明该事实成立，房地产公司仍需就商业地产公司就涉案房屋租赁事 宜委托房地产公司提供充足证据，本案涉案房屋系公开招租，并非房地产公司 独家获得出租信息，房地产公司所提供的证据及双方当事人的陈述只能证明房 地产公司曾就教育科技公司租赁房屋与商业地产公司进行磋商，曾带教育科技 公司看过房屋，曾向教育科技公司发过房产平面图，其不能证明房地产公司与 商业地产公司、教育科技公司就成立居间合同达成一致的意思表示。房地产公 司作为从事房地产经纪行业的商主体，其亦向商业地产公司发送过客户确认书， 但商业地产公司未对其要约作出相应承诺。房地产公司始终未与商业地产公司、 教育科技公司签订书面居间合同，其提交的证据亦不足以证明各方就成立居间 合同的主要条款达成一致的意思表示。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，作出如下判决：
驳回原告房地产公司的全部诉讼请求。 房地产公司不服一审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依 据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法
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中国法院2022年度案例 ·合同纠纷
律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明 其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。房地产公司上 诉主张其持续为商业地产公司、教育科技公司提供服务、履行居间义务，并促 成商业地产公司与教育科技公司订立租赁合同，各方成立居间合同关系。首先， 根据房地产公司提供的微信记录、邮件、电话录音等证据，房地产公司曾为其 他两方提供房源信息、带看房屋、询价等服务，但尚处于洽商、沟通阶段；房 地产公司在2019年3月间停止与商业地产公司、教育科技公司的接洽，且此后 不再与双方有沟通行为，而商业地产公司与教育科技公司于2019年5月27 H 通过某产权交易所达成租赁合同，根据房地产公司提交的证据，尚不足以证明 在其与双方接洽期间，商业地产公司、教育科技公司就租赁合同的主要条款等 内容达成明确的一致意见，且在此期间，商业地产公司、教育科技公司均没有 作出明确的签订租赁合同的意思表示。故房地产公司就其服务与最终达成租赁 合同之间的因果关系并未提供充足的证据予以证明。其次，本案系公开招租， 房源信息并非房地产公司独家提供，且在房地产公司提交的其与商业地产公司 工作人员的微信记录中亦向商业地产公司提及“教育科技公司无数代理在迫” “资料早就有无数代理给客户发过了”,而各方当事人之间未签订书面的居间服 务合同，房地产公司亦未提交充足的证据证明各方就成立居间合同关系达成一 致的意思表示，故房地产公司要求商业地产公司、教育科技公司支付居问报酬 及利息损失缺乏依据，二审法院不予支持。 一审判决认定事实清楚，适用法律 正确，应予维持。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是居间合同成立与否的典型案例。本案中，原、被告之间未签订任何 书面协议，原告为证明双方之间存在居间合同，准备了大量证据，居间合同系 居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付
十四、中介合同到纷 227
报酬的合同(《中华人民共和国民法典》已经将居间合同修改为中介合同)。居 问合同虽然并非要式合同，但原告应证明委托人和居间人就订立居间合同的意 思表示达成一致。
首先，当事人订立居间合同，采取要约、承诺形式。合同订立，是缔约人 为意思表示并达成合意的状态。合同订立是当事人为实现预期目的，作出意思 表示并达成合意的动态过程，包含当事人各方为了进行交易，与对方进行接触、 洽谈，最终达成合意的整个过程，是动态行为和静态协议的统一体。合同订立 是交易行为的法律运作，没有合同订立就没有交易，其动态阶段是交易主体利 用其经济条件、社会环境、发挥其聪明才智、果取各种策略，说服对方交易， 争取确定有利于自己的合同条款的过程。其静态协议，即交易主体之间权利义 务的确立。在某些情况下，双方当事人经过长时间的磋商才能达成合意。没有 人怀疑合同已经成立，但是很难将某个具体的行为界定为“要约”或“承诺”。 也有些合同的内容是由双方当事人共同确定。总之，对合同成立而言，关键的 是当事人之间就合同的主要条款的合意，只有当事人之间达成有约束的合意， 合同才成立。本案中，原告提供的证据证明其曾为其他两方提供房源信息、带 看房屋、询价等服务，但双方始终未就居间合同的主要条款进行协商并达成一 致，其证据显示双方尚处于洽商、沟通阶段。
其次，根据原告提交的双方微信聊天记录和照片显示，本案系公开招租， 房源信息并非原告独家提供，虽然原告称其介绍二被告员工认识，但亦不能直 接证明被告委托了原告。
最后，原告在2019年3月间停止与二被告的接洽，且此后不再与双方有沟 通行为，而二被告于2019年5月27日通过某产权交易所达成租赁合同，根据 原告提交的证据，尚不足以证明在其与双方接洽期间，二被告就租赁合同主要 条款等内容达成明确的一致意见，且在此期间，二被告均没有作出明确的签订 租赁合同的意思表示。
综上，原告的证据不足以证明双方存在居间合同关系的高度可能性。另外， 需要指出的是，原告作为从事房地产经纪行业的商主体，并非不了解本案的风
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险，其亦向商业地产公司发送过客户确认书，但商业地产公司未对其要约作出 相应承诺。本案的结果也提醒居间人应当在市场开拓的同时积极注意保护自己 的合法权益，及时签署书面协议，以免陷入举证不能的困境。
编写人；北京市西城区人民法院 张洁
