————物业管理公司诉林某新房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2020)京02民终1677号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷 3.当事人
原告(上诉人):物业管理公司 被告(被上诉人):林某新
第三人(被上诉人):物流公司北京分公司、商贸公司
【基本案情】
商贸公司原系北京市丰台区一处房屋的所有权人。后商贸公司以转让的方 式将该房屋出售给某物流公司北京分公司。2012年5月4日，某物流公司北京 分公司取得该房屋的所有权证，该房屋登记在某物流公司北京分公司名下。 2017年12月，物流公司北京分公司在北京市第二中级人民法院起诉商贸公司， 要求商贸公司继续履行资产转让协议和存量房屋买卖合同，向该公司交付北京 市丰台区程庄路的案涉房屋、土地及地上设施等。北京市第二中级人民法院经 审理认定，物流公司北京分公司至迟于2016年7月曾提出要求商贸公司办理交 接的要求，而商贸公司在没有得到物流公司北京分公司许可的情况下继续使用 该院落缺乏合法依据。故判决商贸公司将坐落在北京市丰台区程庄路的土地、 房屋及地上设施交付物流公司北京分公司并办理该院落用水、用电、用气的变
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更手续。现该判决已生效。
另，2016年6月15日，林某新与物业管理公司签订《房屋租赁合同》,物 业管理公司自林某新处承租北京市丰台区程庄路共三层房屋，房屋结构为框架， 房屋用途为仓储、办公，租赁期限自2016年6月15日至2021年7月19日。同 日，林某新与物业管理公司签订《房屋租赁合同补充协议》,约定林某新在该 房屋不拆迁的前提下，租赁期满后自动延续5年。另就租赁标的物、租金标准、 违约责任等进行了明确约定，并写明附件有：(1)一二三层平面图各一份； (2)房屋原租赁合同；(3)权利人同意转租文件；(4)租赁房屋清单； (5)《房屋附属设施、设备清单》。庭审中，物业管理公司与林某新均表示没有 租赁房屋清单及《房屋附属设施、设备清单》。物业管理公司向法院提交2016 年6月10日由安某签字、商贸公司加盖印章与林某新签订的《房屋租赁合同》 及安某签字、商贸公司加盖印章的《说明》、商贸公司加盖印章的《委托物业 管理证明》和《营业执照》以及登记时间为2012年4月12日、北京市丰台区 程庄路的房屋登记在商贸公司名下的房屋所有权证，表示上述证据均系林某新 提供，为物业管理公司与林某新签订的《房屋租赁合同补充协议》的附件2和
3,林某新对此予以认可，表示上述证据系商贸公司提供给林某新的。商贸公司 对此予以否认。商贸公司对2016年6月10日《房屋租赁合同》落款处该公司 印章的真实性不予认可并申请鉴定。经北京市高级人民法院指定，法院委托证 据鉴定中心对商贸公司印章印文与样本上的相同内容印章印文是否为同一枚印 章所盖印进行鉴定，结论为不是同一枚印章所盖印。庭审中，.商贸公司亦否认 《说明》《委托物业管理证明》和《营业执照》中该公司印章的真实性。物业 管理公司向法院提交有安某签字、商贸公司加盖印章的2016年9月20日该公 司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》,该合同中约定商贸公 司自物业管理公司处承租北京市丰台区程庄路一处楼房第二层整层，租赁期限 自2016年9月12日起至2017年9月11日止，并就租金、权利义务等进行了约 定。商贸公司否认《房屋租赁合同》及《房屋租赁安全协议书》中落款处该公 司印章的真实性。
2017年10月26日，商贸公司曾向北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所报 称该公司被伪造印章。经北京市公安司法鉴定中心鉴定，2016年9月20日的 物业管理公司与安某签字、商贸公司加盖印章签订的《房屋租赁合同》及《房 屋租赁安全协议书》上的商贸公司印文均与样本上相同内容的印文不是同一枚 印章盖印。本案审理过程中，经法院与北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所 警官联系，其表示犯罪嫌疑人安某(商贸公司老总王某宝的司机)不承认伪 造印章行为，称印章是他从商贸公司拿出来的，而商贸公司也没有提出新的 证据证明安某伪造了公司印章，故该案无法继续工作。若报案人能提出新的 证据证明安某伪造公司印章则该派出所会继续工作，但此案是行政案件，并 非刑事案件。
王某宝(甲方)代表商贸公司与林某新(乙方)于2016年4月10日签订 的《房屋租赁合同》,该合同中写明商贸公司将北京市丰台区程庄路71号院共 三层房屋出租给林某新，房屋用途为主楼一、二、三层为仓储库房，二层东西 各一间作为办公库管用房，三层东西各两间作为办公用房，除双方另有约定外， 林某新不得改变房屋用途。并写明因政府或王某宝开发等原因需收回出租房屋 时，林某新必须无条件全力配合撤场。商贸公司还向法院提交王某宝(甲方) 代表其公司与林某新(乙方)于2016年9月15日签订的《房屋置换合同》, 该合同中写明甲方以位于北京市丰台区程庄路的门脸房300平方米、南小院及 平房8间200平方米，与乙方平等置换院内楼房第2层楼使用权。双方不得有 其他费用，不得以任何理由任意调整置换事宜。置换期限自2016年9月15日 至2021年12月30日。商贸公司表示林某新在未告知及书面通知该公司的情况 下，擅自改变房屋用途，将仓库改造成写字楼，构成违约。林某新对商贸公司 提交的《房屋租货合同》和《房屋置换合同》的真实性予以认可，但表示从 2016年6月其将位于北京市丰台区程庄路的房屋出租给物业管理公司，商贸公 司既已知情并允许。
故原告物业管理公司起诉要求确认我公司与林某新之间的《房屋租赁合 同》及《补充协议》合法有效并继续履行。
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【案件焦点】
1.物业管理公司与林某新签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补 充协议》是否适用《中华人民共和国合同法》第五十一条有关无权处分未予迫 认致合同无效的相关规定；2.如认定前述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合 同补充协议》有效，是否影响对于合同继续履行的审理结果。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利 人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案的争议 焦点为林某新与物业管理公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协 议》时林某新是否具有诉争房屋的合法处分权。根据已查明的事实，诉争房屋 自2012年5月4 H始即登记在物流公司北京分公司名下，而林某新、物业管理 公司均未提供相关证据证明2016年6月15日双方签订《房屋租赁合同》及 《房屋租赁合同补充协议》时林某新系经物流公司北京分公司授权或同意，现 物流公司北京分公司亦不予追认林某新与物业管理公司签订《房屋租赁合同》 及《房屋租赁合同补充协议》的行为。物业管理公司、林某新称商贸公司知情 并同意，但物业管理公司与林某新签订合同时商贸公司并非诉争房屋的所有权 人，其是否同意林某新将诉争房屋转租给物业管理公司均不能导致在物流公司 北京分公司不同意且不追认物业管理公司与林某新签订合同的情况下，物业管 理公司与林某新签订合同的行为有效，而商贸公司亦未能提供物流公司北京分 公司授权或同意其将诉争房屋进行出租的相关证据，且现生效法律文书已确认 商贸公司将诉争房屋交付给物流公司北京分公司。故在诉争房屋所有权人物流 公司北京分公司不追认的情况下，法院认定林某新与物业管理公司签订《房屋 租赁合同》及《补充协议》的行为为无权处分。现物业管理公司要求确认其与 林某新签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效并继续履行，没有法 律依据。关于本案中商贸公司交纳的鉴定费，商贸公司虽否认该公司有多枚印 章，但根据北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所的卷宗及法院与该所警官的调 查记录，商贸公司没有提出证据证明安某伪造该公司印章，安某亦不承认其伪
造印章的行为，现公安机关亦未对安某采取限制措施，故本案的鉴定费由商贸 公司先行负担，待伪造公章案侦破后可另行主张其权利。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规 定，作出如下判决：
驳回物业管理公司的诉讼请求。
物业管理公司不服原审判决，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四十 四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理 批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，物业管理公司与林某新签 订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表 示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在需要批准、登记的事项， 亦不存在其他导致合同无效或可撤销的法定事由，因此，上述《房屋租赁合 同》及《房屋租赁合同补充协议》自合同成立时即发生法律效力，物业管理公 司要求确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有效，有事实及法 律依据，法院予以支持。至于商贸公司是否有权对外出租涉案场地及房屋，并 不影响物业管理公司与林某新之间合同的效力。一审法院对此处理有误，法院 依法予以纠正。
关于上述合同是否能够继续履行的问题。物业管理公司及商贸公司提交的 现有证据不足以证明商贸公司对涉案场地和房屋有对外出租经营的权利，而根 据人民法院生效判决，商贸公司应当将包括涉案房屋在内的北京市半台区程庄 路71号的土地、房屋及地上设施全部交还邮政集团北京分公司，上述判决具有 法律执行力。综上，综合考虑本案实际情况，法院认为虽然物业管理公司与林 某新签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，但上述 合同在客观上已经不具备继续履行的条件，故物业管理公司要求确认上述合同 继续履行的诉讼请求，法院难以支持。物业管理公司因上述合同不能继续履行 导致的损失，可另行主张解决。
关于本案案件受理费的负担。物业管理公司起诉要求确认合同有效并继续
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履行，但本案原审被告林某新并未对该项诉讼请求予以反对，即使法院改判确 认合同有效，亦不能因此认为被告败诉。另，无论物业管理公司是单独起诉要 求确认合同有效，还是单独起诉要求继续履行合同，均应当以诉讼请求涉及的 合同标的额作为诉讼请求标的额收取案件受理费。经审查，本案收取的一、二 审案件受理费均是以一审法庭辩论终结后未履行部分的合同标的额为基数予以 收取，在物业管理公司要求继续履行合同的诉讼请求未获支持的情况下，由其 承担按照未履行部分的合同标的额计算的案件受理费亦无不妥。综合以上分析， 本案二审虽然部分改判，但仍以物业管理公司负担一、二审案件受理费为宜， 法院不再对此作出调整。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，作出如下 判决：
一 、撤销北京市丰台区人民法院民事判决；
二、确认物业管理公司与林某新之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合 同补充协议》合法有效；
三、驳回物业管理公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案的争议焦点为物业管理公司与林某新签订的《房屋租赁合同》及《房 屋租赁合同补充协议》是否适用《中华人民共和国合同法》第五十一有关无权 处分未予追认致合同无效的相关规定；如认定前述《房屋租赁合同》及《房屋 租赁合同补充协议》有效，是否影响对于合同继续履行的审理结果。
诉争房屋产权人原系商贸公司，商贸公司将诉争房屋出租给林某新，林某 新于2016年6月15日将诉争房屋转租给物业管理公司，2012年物流公司北京 分公司取得诉争房屋所有权证。换言之，承租人林某新在将诉争房屋转租给次 承租人物业管理公司时，原先具备对诉争房屋处分权利的商贸公司已经失去处 分权，林某新承接下来的处分权利亦已失去。在此情况下，如果按照《合同 法》第五十一条的规定来适用，即未被追认的无权处分致合同无效，则前述两
份合同不能生效，这是第一种观点。然而，第二种观点认为，订立合同，是典 型的债权行为，在当事人之间产生的是债权上的法律关系，认定房屋租赁合同 是否有效，应着重审查合同是否系双方当事人真实意思表示，合同内容是否有 违反法律、行政法规效力性强制性规定的地方，出租人对租赁标的物是否有处 分权，并不影响房屋租赁合同的效力。笔者更认同第二种观点。
第一，从我国立法的趋势及价值上来看，此次《中华人民共和国民法典》 放弃了《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，是坚持民法科学性原则 的体现，更加倾向于从实践中交易的本质出发，以合同有效作为一项较为基本 的、重要的原则，鼓励市场交易行为。人们在交易中，就是先订立合同，才履 行合同，合同关系约束着当事人。另案的生效判决确认了商贸公司应将诉争房 屋交付给物流公司北京分公司。在此情况下，林某新与物业管理公司之间的房 屋租赁合同存在了客观的履行障碍，物业管理公司可能难以继续占有、使用诉 争房屋，依照前述两份合同，物业管理公司可以主张林某新承担相应的违约责 任，因为提供适租房屋是出租人的主要合同义务。
第二，从“举重以明轻”这一基本法理来理解此观点。《最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第-款规定，当事 人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效 的，人民法院不予支持。买卖行为是对标的所有权的处分，既然在无权处分 所有权的情形下，都不能影响合同的效力，那么,在出租人对诉争房屋无处 分权的情况下，亦不能影响合同的效力，出租标的物的权利明显较买卖标的 物的权利更为片面，此次《中华人民共和国民法典》亦吸收了前述第三条之 规定。
编写人：北京市第二中级人民法院王磊 辛明明
