——吴某诉丁某房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省潮州市中级人民法院(2020)粤51民终197号民事判决书 2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):吴某 被告(被上诉人):丁某
【基本案情】
2017年4月23日，吴某(甲方)与丁某(乙方)签订《租赁合同》1份， 将其所有的房屋及平台出租给丁某使用，约定租赁期限为10年。《租赁合同》 签订后，吴某将租赁房屋交付丁某使用，丁某在上述房屋开办学生托管中心。 2017年6月15日，丁某付还吴某自2017年7月15日至2018年7月14日的租 金7.08万元，吴某出具《收据》1份交丁某存执。丁某将该房屋用于经营学生 托管中心。后因丁某经营的学生托管中心没有办理有关登记手续及政府整治客 运三轮车乱载现象等原因，丁某认为其学生托管中心难以继续经营，故自2018 年7月15日起停止经营，上述租赁房屋空置，由丁某保管，但自2018年7月 15日起，丁某没有向吴某交纳房屋租金。2019年5月20日，吴某委托律师事 务所律师向丁某发出律师函，要求丁某在收到律师函之日起5日内付还拖欠吴 某2018年7月15日至2019年7月14日的租金7万元，且务必在2019年6月
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15日前付还2019年7月15日至2020年7月14日的租金7万元。后因丁某仍 没有支付租金，吴某遂于2019年6月11日诉至法院，提出上述诉讼请求。诉 讼期间，丁某提起反诉，提出反诉请求解除租赁合同和办理房产及物品移交 手续。
【案件焦点】
1.一审判决解除案涉房屋租赁合同是否正确；2.上诉人请求被上诉人支付 租金14万元及利息应否得到支持。
【法院裁判要旨】
广东省潮州市湘桥区人民法院经审理认为：案涉房屋为吴某所有，有房地 产权证为据，事实清楚，可予认定。吴某于2017年4月23日将上述房屋及由 其使用的平台出租给丁某使用，双方签订的《租赁合同》,系双方真实的意思 表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保 护。根据《租赁合同》的约定，丁某应于2018年6月15日付还吴某上述房屋 自2018年7月15日起至2019年7月14日止的租金，应于2019年6月15日付 还吴某上述房屋自2019年7月15日起至2020年7月14日止的租金，但丁某至 今没有按合同约定履行付还租金的义务，已构成违约。关于丁某作为违约方是 否可以请求解除合同的问题，从《租赁合同》第三条“乙方承租该房产之后， 必须于8月30日前办好该房产各种营业证件，逾期不办理，出租方有权要求终 止租赁合同，并退回租金，收回承租权。在乙方承租期间，发生的一切营业行 为及造成任何损害损失后果，皆由乙方自行承担，概与甲方无关”的约定可以 看出，丁某向吴某承租上述房屋的月的是用于营业，但丁某承租房屋后，在上 述房屋经营学生托管中心过程中因故停止经营，现上述租赁房屋空置，丁某因 承租房屋的目的无法实现而要求解除合同，吴某不同意解除合同，双方形成合 同僵局。因合同剩余租期尚较长，似此情况继续维持下去，对合同双方当事人 都不利。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》若干问题的
解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时
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无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对 于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或 者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否 变更或者解除”的规定，现丁某反诉请求解除《租赁合同》,根据本案实际情 况及公平原则，法院依法予以支持，合同解除的时间应认定为吴某收到丁某的 民事反诉状的时间，即2019年7月9日，但丁某按合同的约定应承担的违约责 任不能因为合同解除而减少或免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零 七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现吴某要求丁某 付还自2018年7月15日起至2020年7月14日止的租金14万元及该款利息， 因租赁合同已于2019年7月9日解除，因此，租金应按每年7万元的标准自 2018年7月15日起计至2019年7月9日止，利息应按全国银行间同业拆借中 心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条 “合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性 质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的 规定，上述《租赁合同》解除后，丁某应将租赁房屋交还吴某使用，丁某反诉 请求判决双方办理租赁房屋及物品的移交手续，可予支持。自《租赁合同》解 除之日起至丁某将租赁房屋移交吴某使用之日止，丁某应按每年7万元的标准 向吴某支付房屋占有使用费。因请求解除合同的丁某是违约方，为保证对方当 事人即吴某的现实既得利益不因合同解除而减少，丁某应对吴某承担赔偿责任， 赔偿的金额酌定为《租赁合同》约定的半年租金即3.5万元。
广东省潮州市湘桥区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四 条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，作出如下判决：
一 、吴某与丁某2017年4月23日签订的《租赁合同》于2019年7月9日 解除；
二、丁某应于判决发生法律效力之日起10日内将案涉房屋及该两套房之间
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的平台和三轮车3辆(无牌证)、投影1套、监控电视1台、厨房用品、学生课 桌椅20多套交还吴某使用；
三、丁某应于判决发生法律效力之口起10日内付还吴某自2018年7月15 日起至2019年7月9日止按每年7万元的标准计算的房屋租金及应计利息(利 息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年6月16 日起计至租金清偿完毕之日止);
四 、丁某应于判决发生法律效力之日起10日内付还吴某自2019年7月10 日起至其将租赁房屋交还吴某使用之口止的房屋占有使用费(按每年7万元的 标准计算);
五、丁某应赔偿吴某3.5万元，该款应在判决发生法律效力之日起10日内 付清
六、驳回吴某的其他诉讼请求；
七、驳回丁某的其他反诉请求。
吴某不服，向广东省潮州市中级人民法院提起上诉。
广东省潮州市中级人民法院经审理认为：本案双方当事人于2017年4月 23日签订《租赁合同》,约定丁某向吴某承租案涉房屋及物品，该租赁合同 是双方当事人经协商一致自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，合同 内容并未违反法律法规的规定，故该合同应认定为有效，对双方当事人均具 有约束力。按照诚实信用原则，交易双方都应当善意行使权利、履行义务。 从案涉《租赁合同》第三条、第四条第五点的内容以及租赁的物品均可反映 双方在订立合同时对于丁某承租房屋是作为营业所用这一日的是清楚的。虽 然经营活动的风险是必然存在的，丁某作为经营者应当有所预见也应自行承 担经营风险，但从本案房屋租赁合同履行的实际情况看，合同约定的租赁期 限长达10年，在履行了第一年之后，丁某因自身经营上的原因没有继续使用 该租赁房屋，如不允许解除租赁合同， 一方面，将导致房屋长期闲置；另一 方面，又使丁某在不占有使用房屋的情况下承担租金，进而，因丁某不使用 租赁房屋，其支付租金的能力将受到限制，反过来也使得吴某应获得的租金
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难以得到保障。在此情况下，双方已陷入合同僵局，对双方都是不利的。因 此，一审法院结合本案实际情况在判令丁某承担违约赔偿责任的同时，判决 解除案涉房屋租赁合同，符合合同法上的公平和诚实信用原则，处理恰当， 应予维持。
有关丁某尚欠吴某的房屋租金问题，在双方租赁合同解除的情况下，原审 判决丁某应向吴某支付白2018年7月15日起至2019年7月9日租赁合同解除 之日止按每年7万元的标准计算的房屋租金及应计利息和白2019年7月10日 起至其将租赁房屋交还吴某使用之日止按每年7万元的标准计算的房屋占有使 用费，符合法律规定，法院予以维持。
综上所述，上诉人吴某的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实 清楚，适用法律正确，处理恰当。广东省潮州市中级人民法院依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
审判实践中关于违约方能否解除合同的问题，存在两种观点：一种观点认 为，合同解除作为非违约方的救济方式之一，只能为非违约方的救济方式之一， 只有非违约方才享有解除权，违约方无权解除合同。另一种观点认为，在合同 陷入僵局等特定情况下，应当允许违约方通过起诉方式由人民法院决定是否解 除合同，以打破合同僵局。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》(2019年11月8日发布)第四十八 条为该问题提供了较为明确的解决思路：“违约方不享有单方解除合同的权利。 但是，在一-些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一 概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下， 符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约 方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显示公平；(3)守 约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本 应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”
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合同严守是审判实践中应遵循的一项重要原则，但在房屋租赁等长期性 合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期 合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情形下， 允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事 人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费， 有效利用资源。通过明确违约方起诉请求法院解除合同的条件和法律后果， 有利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。对于不能履行的 交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。按照诚实信用 原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起 诉请求解除合同。
本案双方当事人签订了长达十年的租赁合同，在履行一年自后，由于客观 情况发生了变化，承租方原先承租房屋用于经营，由于客观条件的变化，承租 方的经营活动难以继续。虽然经营活动的风险是必然存在的，丁某作为经营者 应当有所预见也应自行承担经营风险，但从本案房屋租赁合同履行的实际情况 看，合同约定的租赁期限长达10年，在履行了第一年之后，丁某因自身经营上 的原因没有继续使用该租赁房屋，如不允许解除租赁合同，一方面将导致房屋 长期闲置，另一方面又使丁某在不占有使用房屋的情况下承担租金，进而，因 丁某不使用租赁房屋，其支付租金的能力将受到限制，反过来也使得吴某应获 得的租金难以得到保障。在此情况下，双方已陷入合同僵局，对双方都是不利 的。本案的处理符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的 精神。
编写人：广东省潮州市中级人民法院 朱萍
