—王某一诉电气公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院(2020)京03民终7554号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷 3.当事人
原告(反诉被告、上诉人):王某一
被告(反诉原告、被上诉人):电气公司
【基本案情】
2015年1月22日，电气公司(甲方)与王某一(乙方)签订了《房屋场 地租赁合同》,合同约定：电气公司将其位于密云区一套门面房2层(建筑面 积420平方米)出租给王某一作为办公使用，租赁期限自2015年4月1日至 2020年3月31日，年租金为5万元，每年4月15日之前交纳年租金的100%。 合同第4条约定：根据房屋情况，在租赁合同签订后，乙方在承租期间，在不 损坏房屋主体结构的情况下，征得甲方同意乙方可以进行改造装修，其费用由 乙方承担。承租期满如不再承租，房屋及室内外设施应完好无偿保留给甲方。 乙方在承租期内，对所承租房屋的正常维修负责，其费用由乙方承担。如一方 需要对房屋进行大规模改造或搭建临时建筑，必须经双方协商征得甲方同意后 方可施工。王某一承租后对所租赁房屋进行了装修，装修后用于经营餐饮会所 (已实际经营),并按合同约定交付了前4年的租金。合同履行过程中，电气公
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司与王某一签订两份补充协议，内容分别为：因门脸房公共部分房屋屋顶多处 出现漏雨情况，经协商由承租方负责维修，对房屋防水进行全面维修后，承租 方承诺承租期内如果房屋屋顶出现漏雨情况，由承租方自行负责维修，房屋屋 顶防水费用从2015年租金中扣除；因门脸房暖气管道破裂造成多处损坏情况， 经协商由承租方负责维修，对房屋损坏部分进行全面维修后，承租方承诺承租 期内如果房屋损坏部分再有损坏的情况，由承租方自行负责维修，房屋屋顶防 水费用从2016年租金中扣除。房屋维修费用总计：63674元。
现王某一以涉案房屋无产权证明，不能办理营业执照为由，认为双方签订 的房屋租赁合同无效。
【案件焦点】
原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告的房屋，该房屋无产 权证明，不能办理营业执照。原、被告双方签订的房屋租赁合同的效力，是否 会因此而受到影响。
【法院裁判要旨】
北京市密云区人民法院经审理认为：虽然涉案房屋租赁合同涉及的房屋未 办理不动产权属证书。但根据调取的《建设工程规划许可证》及附图等证据， 足以证明涉案房屋的建设经过了行政管理部门的规划许可。王某一以涉案房屋 无产权证明为由主张涉案房屋租赁合同无效，缺乏事实与法律依据，不予采信。 诉争双方签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法 规的强制性规定，属合法有效。
北京市密云区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四 条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民 法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，作出 如下判决：
一 、驳回原告(反诉被告)王某一的诉讼请求；
二、原告(反诉被告)王某一于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉
原告)电气公司租金5万元；
王某一不服本判决结果，提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：关于合同效力问题，王某一主张涉 案房屋未取得施工许可，无产权证明，属于违法建筑，双方之间所签租赁合同 应属无效。但根据已经查明的事实，电气公司提供产权说明、商品房买卖合同， 原审法院就此亦向有关机构进行调查咨询，并查询相应建设规划许可证及房屋 规划图等材料，在此基础上，原审法院认为上述证据足以证明涉案房屋的建设 经过行政管理部门的规划许可，并据此驳回王某一主张涉案房屋租赁合同无效 的诉讼请求，处理适当。
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十 条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在当今社会，人与人之间的交往大多都是通过合同的方式来进行。从《中 华人民共和国合同法》,再到民法典时代，关于合同的内容更加完善，几乎占 据了《中华人民共和国民法典》的半壁江山。合同行为，作为能够分配社会物 质资源，优化营商环境的重要行为，便能够得到足够的规范来指引。
关于合同的立法，便是通过规则设计，促使交易便利，鼓励交易完成，尽 可能让合同具备能够履行的效力，尽可能让生效的合同确认的权利人的权利都 能圆满的得以实现。在这个宗旨下，我们建立起了完善的合同效力判定体系。 合同是否有效，法律上有明确的规定与判断标准。一般而盲，只要合同双方民 事行为能力适格，意思表示真实自由，内容不违反致使合同无效的效力性强制 性规定，合同就是有效的，对合同双方都有约束力。
具体到本案，争议最大的焦点之一是被出租的房屋没有产权证明这个瑕疵， 能否导致房屋租赁合同的无效。答案应该是否定的。在本案一审、二审的判案 理由中，承办人都指出，涉案房屋的建设经过行政管理部门的规划许可，强调 了房屋的合法性，这当然是对判决认定房屋租赁合同有效的有力支撑。这说明
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房屋不存在违法情形，不会产生影响使用的后果，当然也就不会影响合同义务 的履行，所以不会影响合同目的的实现。
进一步讲，即使房屋产权上的瑕疵再大，甚至成为缺陷，就能影响合同的 效力吗?也不一定。在无权处分合同中，如“一物二卖”的场合，原所有权人 就自已所有之物先与第一位买受人签订买卖合同，并完成物权转移。而后再与 第二位买受人签订买卖合同，此时，第二份买卖合同当然是无法履行的了，因 为出卖人已经没有了所有权。但是，若没有其他会导致合同无效的情形，第二 份买卖合同，应该也是有效的。第二位买受人可以依据生效的合同，要求原所 有权人即出卖人承担违约责任。
具体到本案中，可以看一下《中华人民共和国民法典》合同编租赁合同章 第七百二十四条的规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使 用的，承租人可以解除合同：(1)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、 扣押；(2)租赁物权属有争议；(3)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用 条件的强制性规定情形。本案中涉案房屋的产权的瑕疵只是没有拿到产权证， 但都不符合上述条文列举的内容，未被查封扣押，更没有权属争议，也不具有 违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。所以，原告不能依据产 权上的瑕疵请求法院确认房屋租赁合同无效。
鼓励交易，促进交易便利迅捷，保障交易安全，是关于合同内容的立法宗 旨。这在民法典中的很多条文都有体现。例如，《中华人民共和国民法典》第 一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。 但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。大意是一份合同违反 法律规定，并不必然无效。若违反的是任意性规定，还是有效的，即使违反的 是强制性规定，若这个强制性规定不能导致该民事法律行为无效，那仍然是有 效的。这对我们所有人的日常生活，都有极强的指导意义。
编写人：北京市密云区人民法院 张常富
