——佳惠中介服务部诉王某峰、严某居间合同案【案件基本信息】 1.裁判书字号
江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2003号民事判 决书
2.案由：居间合同纠纷 3.当事人
原告：佳惠中介服务部
被告：王某峰、严某 【基本案情】
2018年5月16日，案外人（甲方）邱某、曾某强与被告（乙方）王 某峰、严某及原告（丙方）佳惠中介服务部签订一份房地产买卖合 同，由案外人邱某、曾某强将其所有的坐落于南通市崇川区瑞丰花园 ××室房屋及×× 号车库出卖给两被告，房屋建筑面积为124.2平方米，车 库面积为10.08平方米，成交总价为150万元。合同签订时，乙方支付5 万元作为购房定金。合同第四条约定， 甲、乙双方在本合同签订之 日，乙方支付1.2万元给丙方作为佣金。合同第八条约定，在本协议履
行过程中，由于甲、乙双方或单方面原因导致上述房产产权不能正常 过户或买卖未能成交，则违约方承担责任，丙方收取的佣金不再退 还。合同第九条第一项约定违约责任， 甲方违约，双倍赔偿定金（含 定金），其中80%归乙方，20%归丙方。此外，合同及补充条款还就 面积差异处理、过户手续办理、争议解决方式、贷款等事项进行了约 定。在上述合同履行过程中，买卖双方均未向原告支付任何中介费。
诉讼中，原告提交一份被告（买方）与案外人曾某强（卖方）签 订的协议，协议中载明被告放弃购买案外人名下房屋，案外人赔偿被 告壹拾万元（含购房定金），证明因案外人邱某、曾某强的违约，赔 偿给两被告10万元的事实。被告王某峰确认了协议的真实性，称其已 与案外人达成协议，且案外人也已依据合同履行付款义务。
【案件焦点】
原、被告双方在房屋买卖合同中关于居间人分成定金罚则赔偿之 约定是否有效。
【法院裁判要旨】
江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为：原、被告与案外人邱 某、曾某强三方签订的房地产买卖合同约定了原告作为中介方所享有 的相应权利，且三方未另外签订居间合同，故该合同实际上是集居间 服务与买卖一体的三方合同，内容未违反法律、法规等强制性规定， 应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。原告主张按照 合同第九条约定，卖方违约，双倍赔偿定金（含定金），其中80%归 被告方，20%归原告方。现案外人（卖方）违约，并已赔偿10万元给 被告方（买方），其应取得其中20%（2万元）。被告抗辩原房地产买
卖合同关于卖方违约后赔偿金20%给中介的条款无效。法院认为，该 条款属于房屋买卖合同中的一部分，不属于居间合同的范畴。根据合 同相对性原则，房地产买卖中一方违约，另一方享有追究其违约责任 并要求赔偿的权利，中介方作为居间方，不享有追究房屋买卖合同中 卖方违约责任的权利。案涉合同系由中介方提供的格式合同，该条款 的约定客观上加重了作为守约方买方的责任，应属无效。故对原告要 求被告按照合同第九条约定给付2万元的主张，法院难以支持。
考察三方签订的房地产买卖合同，原、被告之间构成居间合同关 系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合 同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告佳惠中介服务 部最终促成被告与案外人签订房地产买卖合同，已履行自身的居间义 务，居间合同的目的已经成就，被告理应支付报酬。被告抗辩原告作 为中介并没有最后促成合同的履行，除签订了房地产买卖合同外，并 未提供实质上的中介服务，被告无须支付中介佣金，于法无据，法院 亦难采信。但房屋买卖的居间行为除促成买卖双方签订合同外，还应 包括后续办理银行按揭贷款、房屋过户交接、税费缴纳等一系列事 项。故中介服务费应与上述中介服务内容相对应，鉴于案涉买卖合同 未实际履行完毕，法院依据公平原则以及权利义务相一致原则，酌定 将中介费调整为1万元。另被告严某经法院合法传唤，无正当理由拒不 到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，法院可就查明的事实依法作出判 决。
江苏省南通市崇川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第 六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一、被告王某峰、严某自本判决生效之日起十日内给付原告佳惠 中介服务部1万元；
二、驳回原告佳惠中介服务部的其他诉讼请求。
【法官后语】
1.法律并不禁止居间人预设违约条款来制约房屋买卖双方的失信 行为
房屋买卖居间过程中，居间方通常会面临两种权利风险，一是“跳 单”现象的产生，二是买卖双方违约带来的法律风险。在第一种情况 下，为保护自身的合法权益，防止“跳单”行为的产生，居间方通常会 设立禁止“跳单”格式条款并约定相应的违约金赔偿。该类条款设立目 的在于防止买卖双方利用中介公司提供的房源信息却有意“跳过”中介 方购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。该类条款既未免 除居间人义务，亦未加重当事人责任。因此，该类条款虽为格式条 款，但并不必然无效，当事人应受其约束。
在第二种情况下，居间人在房屋买卖居间合同中约定，若买卖双 方中一方违约，致使房屋买卖合同不能正常履行，违约方不仅需赔偿 守约方损失或违约金，亦需向居间方承担违约责任。在此类条款中， 守约方因违约方的单方撕毁合同条款而蒙受损失，可依据合同约定向 违约方主张违约金或赔偿损失，而此违约行为也必然会导致居间服务 合同中权利实现障碍，居间方服务时限的增加，居间成本的提升，更 增添许多不可预知的风险，故违约方除需向守约方承担买卖合同违约 责任外，亦需向居间方承担相应违约责任，两种违约责任的赔偿范围 不存在竞合。但另一方面，若居间方预设违约条款中约定的违约金过
分高于损失时，法院亦可依申请予以调整。此外，根据权利义务一致 性原则，若居间方无法完全履行合同约定的如协助过户等附随义务， 委托人亦可根据合同实际履行情况，请求法院调整中介费。诸如本案 中，佳惠中介服务部原定居间报酬1.2万元，但因为委托人毁约致使办 理银行按揭贷款、过户房屋、税费缴纳等附随义务未履行，法院酌定 调整中介费为1万元，符合公平原则。
2.居间人分成定金罚则赔偿之约定因侵害守约方合法权益而无效
如前文所述，法律虽保护居间方制定违约条款维护自身权利，但 也禁止居间方权利滥用，损害买卖双方合法权益的行为。定金罚则作 为《中华人民共和国担保法》中一项法定权利，是指当事人可以约定 一方向对方给付定金作为债权的担保，结合《中华人民共和国合同 法》的相关规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或回收。给 付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的 一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在房屋买卖居间合同 中，若居间方合理运用定金罚则，既能保证交易的流畅性，提高交易 的成功率，又起到了警示和惩戒违约方的作用。但倘若居间方滥用法 律赋予的权利，通过预设违约条款之便利，将定金罚则中本应属于买 方应享有的法定赔偿中，分出一部分归居间方自身享有，在本质上侵 害了守约方的固有法定权益，理应受到法律的规制。譬如本案中，居 间方约定，“若卖方违约，双倍赔偿定金，其中80%归买方，20%归居 间方”。此条款的设立符合格式条款特征，第一，该条款具备格式条款 预设性与定型化特征。此条款是预先制定出来，合同相对人不直接参 与合同的制定，且此条款具有稳定性与不变性，买卖双方只能表示完 全的接受或者拒绝，并没有选择修改或变更合同内容的权利；第二， 此条款效力应属无效， 因为《中华人民共和国合同法》第四十条规
定，提供格式条款的一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权 利的，该条款无效。上述条款直接排除了作为合同守约方依据定金罚 则求偿的权利，加重了守约方义务。退一步而言，根据合同相对性， 居间人并不是买卖合同的当事人，亦不受定金条款的约束，即使居间 人具有移转或者占有定金的基础，亦是根据居间人与买受人的代理关 系或居间人与出让人的保管合同关系，居间人并无定金处置的权利， 则也无分成定金罚则赔偿的权利。
另外，值得注意的是，合同当事人有权在法律规定的范围内处分 自己的民事权利和诉讼权利，这是《中华人民共和国合同法》中意思 自治原则的体现，故当事人明确放弃自身合法权益的条款应属有效。 例如，若居间方与买卖双方在合同订立时，通过磋商自行约定补充条 款，允许居间方分成定金罚则，该条款效力应属有效。
编写人：江苏省南通市崇川区人民法院 范纪强 黄晨阳
