——沈某琦诉晏某芳、房屋信息咨询服务部房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省绍兴市中级人民法院(2020)浙06民终3143民事裁定书 2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告(上诉人):沈某琦
被告(被上诉人):晏某芳、房屋信息咨询服务部
【基本案情】
2019年10月28日，沈某琦与晏某芳经房屋信息咨询服务部居间介绍签订 《房产转让合同》1份，晏某芳将坐落于浙江省绍兴市某小区的案涉房屋转让给 沈某琦所有，总价款为241.9万元，沈某琦于合同签订日支付定金30万元，约 定于2019年11月9日支付余款11.9万元，于2020年1月20日支付200万元， 晏某芳应于沈某琦款项付清之日，将房屋腾空交付沈某琦。合同还对中介服务、 违约责任及争议处理作了约定。2020年4月24日，在沈某琦并未完全支付余 款的情况下，晏某芳将房屋登记过户至沈某琦名下。
后沈某琦得知曾有人跳楼坠亡于房屋所在小区其中一楼层外露台处，且可 从房屋厨房及朝北部分窗户望见该坠亡点，遂以该房屋系“凶宅”,晏某芳在 出售案时，未披露该信息，构成欺诈，导致其产生重大误解为由，诉至绍兴市
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中国法院2022年度案例 ·房屋买卖合同纠纷
越城区人民法院，要求解除房屋买卖合同，由晏某芳返还购房款及赔偿相应损 失，并由房屋信息咨询服务部承担连带责任。
【案件焦点】
1.房屋主体结构外曾发生的非正常死亡事件是否当然导致该房屋成为“凶 宅”;2.房屋交易过程中出卖人未主动披露该类信息，是否构成欺诈。
【法院裁判要旨】
浙江省绍兴市越城区人民法院经审理认为：“凶宅”判断应有明确具体的 标准，不宜作出扩大解释。传统习俗中将某房屋定义为“凶宅”,是由日常生 活中人们迫求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理演化而来，对于房屋买卖 交易为重大信息，此类信息应属公序良俗范畴，受法律规制。其判断应符合以 下三要件：一是死亡形式，需是非正常死亡事件，自然的生老病死则不在此列； 二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，其应是一相对独立、封闭、专有的 空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域则不应在此范畴内；三是当事 人对情形的特殊约定，若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在 不违反善良风俗的情况下，尊重其约定。本案坠亡事件虽系非正常死亡事件， 但其发生地点并非在案涉房屋主体结构内，月双方在交易过程中并未对“凶 宅”有过超越一般认识的特别约定，故涉案房屋的情形未能达到“凶宅”认定 标准。同时，基于平等、公平原则，在买受人未就房屋主体结构外的非正常死 亡事件询问出卖人及中介服务者的情况下，无论其是否明知此类信息，其未予 披露，并不构成欺诈。且本案原告对案涉交易性质、对方当事人及交易标的物 均无错误认识，双方对交易事项均有充分明确约定，现原告以其个人感官、心 理感受和认知，认为案涉房产因此坠亡事件导致案涉房屋成为“凶宅”,影响 其正常使用和房屋价值，导致其重大误解要求撤销合同，已超出社会公众对 “重大误解”的一般认识，亦不予支持。
浙江省绍兴市越城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
八、其 他 253
驳回原告沈某琦的诉讼请求。
沈某琦不服一审判决，提出上诉。在上诉审理期间，沈某琦提出撤诉申请， 浙江省绍兴市中级人民法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百七十三条之规定，作出裁定如下：
准许上诉人沈某琦撤回上诉，一审判决白本裁定送达之日起发生法律效力。
【法官后语】
近年来，我国社会经济快速发展，房产交易日趋活跃，在繁荣市场经济的 同时，因房产使用价值和居住功能涉及购买者切身利益，购房价值大、成本高， 买卖双方易因合同履行发生各种争议，影响交易安全和市场秩序。其中，因 “凶宅”买卖引发的争议屡有发生，但根据《中华人民共和国民法典》的规定， 目前对“凶宅”尚无法律定义，而实践中，“凶宅”不但影响房产价值，且社 会大众出于趋利避害的心理，对“凶宅”往往敬而远之，交易房产是否系“凶 宅”,对一般购房者的购买意向起着决定影响。同时根据《中华人民共和国民 法典》第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗” 之规定，在法律尚无明确规定的情况下，承办人认为将此类信息纳入公序良俗 范畴，接受法律规制，显属必要。
本案结案实际情况，探索提出“凶宅”界定三要件，希冀在法律尚无明确 规定的情况下，建立“凶宅”界定一般参考标准。而在房产买卖过程中，出卖 人和买受人处于信息不对等地位，据《中华人民共和国民法典》第一百四十七 条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机 构予以撤销”,及第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思 的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以 撤销”的规定，故该案承办人认为若部分不诚信的出卖人在房产交易过程中， 故意规避房屋曾发生的问题，对买受人实行“欺诈”,导致买受人在不知情的 情况下产生重大误解购进符合上述三要件的“凶宅”,进而起诉要求行使撤销 权的，理应支持。
但同时为防止权利滥用，在权利行使和权利保护之间寻求一种衡平，承办
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人亦认为“凶宅”判断亦不宜作出扩大解释，在维护交易效益的同时，亦应维 护交易安全，保证交易秩序稳定。因此，对于不符合三要件的交易房屋，不应 认定为“凶宅”,如无特别约定，买受人不得行使撤销权。
在此基础上，为预防纠纷，承办人特别指出对房屋主体结构外的非正常死 亡事件，出卖人及中介服务者未主动披露，虽不构成欺诈，但仍有违最大化诚 实信用原则，而诚实信用原则乃现代社会的一项重要原则，也是民事领域的 “帝王条款”,故其行为，虽不被撤销，但仍应予以做否定性评价。
为此，承办法官亦希望借此警示房屋买卖双方，购房不易，各方均应乘持 最大谨慎、诚信履行合同义务，包括附随义务，对于处于信息不对等地位的买 房者，在买房过程中要谨慎行之，就房屋情况结合自身喜好、忌讳事项，进行 详细询问、了解；而卖房者则应本着诚信原则，就房屋情况做详细介绍、披露， 诚信交易；房产中介服务者更应基于其专业知识，对买卖双方尽到相应的提醒、 说明注意义务，尽可能提供完整的房产信息，并载入合同条款，在促成交易的 同时，共同维护交易安全。
编写人：浙江省绍兴市越城区人民法院孙锡芳 蒋维良
