——某科技公司诉某仪表公司返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市吕平区人民法院(2020)京0114民初6860号民事判决书 2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告：某科技公司 被告：某仪表公司
【基本案情】
1999年4月，北京某发展总公司与某仪表公司签订《房地产有偿转让协 议》,主要约定北京某发展总公司将其所属的原亭子庄乡政府院房地产有偿转


让于某仪表公司。北京某发展总公司于2000年5月将公司名称变更登记为某科 技公司。2018年8月，某科技公司以确认合同无效纠纷为由将某仪表公司诉至 法院，2020年1月，某科技公司以返还原物纠纷为由诉至法院，但未按期交纳 诉讼费，法院裁定按撤诉处理。7月，某科技公司再次以返还原物纠纷为由诉 至法院，基于物权要求某仪表公司将位于昌平区亭子庄乡亭子庄东北侧房屋 188间及院落腾空、恢复原状，予以返还。
【案件焦点】
案涉房屋作为建筑物转让后，占用范围内的建设用地使用权是否一并处分。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，经依法登记发生效力。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或 者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并 处分。关于某科技公司主张的腾空并返还涉案院落的请求，因双方《房地产有 偿转让协议》明确约定了转让的“四至范围”包含院落，且案涉房屋作为建筑 物转让后，占用范围内的建设用地使用权一并处分，现某科技公司主张返还院 落，缺乏依据，不予支持。
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四 十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回某科技公司的全部诉讼请求。
【法官后语】
房屋等建筑物、构筑物及其附属设施均属于地上定着物，与土地有着密切 的关系，从自然属性上讲，房屋等建筑物是不可脱离土地而存在的。但从法律 属性上讲，关于两者物权变动的界定，我国法律遵循“房地一体”原则。
我国是社会主义国家，实行土地的社会主义公有制，这决定了只能采取土 地所有权与地上建筑物所有权的分离主义，土地所有权由国家或集体享有。为




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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷


了满足相关组织和个人在公有土地上建造建筑物等需求，在制度设计上将土地 所有权的部分权能分离出来设立建设用地使用权。因此，从我国创设建设用地 使用权制度的初衷和目的来看，即是将其作为相关组织和个人建造及保有建筑 物所有权的权源基础。这也就决定了建设用地使用权与建筑物等所有权应该实 行归属一体和一并处分的规则。
建筑物、构筑物及其附着物的所有权与建设用地使用权在法律上是相互独 立的，为了避免“房”“地”分属不同主体，导致纠纷产生，进而简化房地交 易关系，《中华人民共和国民法典》第三百五十六条在内容上完全沿袭了原 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定。在处分问题上坚持“房地一 体”处分原则，以保存不动产的价值，只要建筑物、构筑物或者附属设施权属 发生了转让，建设用地使用权就要相应一并转让处分，不可能也不允许“房” 和“地”发生分离，造成不稳定的状态，但并没有限定二者的处分方式必须一 致，当事人之间基于“房地一体”原则可自由选择合适的方式。
具体到本案中，某科技公司与某仪表公司签订《房地产有偿转让协议》, 约定某科技公司将案涉房屋作为建筑物转让给某仪表公司，但在建筑物权属变 更后，双方并未完成建设用地使用权的转移，以至于造成“房地分离”。根据 《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，双方在《房地产有偿转让协 议》中明确约定了转让建筑物的范围，则案涉房屋占用范围内的建设用地使用 权也应一并转让。据此，本案处理中法院驳回了某科技公司主张某仪表公司返 还院落的请求，坚持了建筑物所有权与建设用地使用权一体化原则，有助于保 障交易促进土地资源的充分利用。
关于房地一体处分规范应理解为强制性法律条款，以此更有利于简化明确 物权关系，减少纠纷产生。在审判实践中，对建设用地使用权或地上建筑物等 转让、互换、赠与或出资，双方当事人在合同中约定分别处分的，应根据具体 情况处理。
编写人：北京市昌平区人民法院 李国栋安燕彬