案例1 （2020）最高法民再328号

本院认为，关于徐沛欣与曾塞外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐沛欣依照与曾塞外签订的《房产代持协议》，以曾塞外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐沛欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。况且通过徐沛欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐沛欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐沛欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾塞外之名进行买房并支付了购房款，徐沛欣与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。本案徐沛欣借用曾塞外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐沛欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。

关于案涉房屋过户至徐沛欣名下后是否能够排除执行。徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。

综上，徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐沛欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。

案例2 （2022）粤01民终26236号

本院认为，关于张云美与何海燕之间是否存在借名买房关系。何海燕在2014年2月8日出具的《授权委托书》中明确“对房屋实际购买人张云美以何海燕名义所购买的房产”，可以认定张云美与何海燕之间存在借名买房的合意。同时，一审查明涉案房屋及车位的价款、契税及维修基金等均由张云美支付，并由张云美出资装修，故一审法院认定张云美与何海燕之间的借名买房事实成立，并无不当。

至于该借名买房关系的效力问题。张云美在没有购房资格的情况下仍借何海燕之名购买涉案房屋及车位，存在规避购房政策的情形。但是，对于购房调整政策，从性质上来讲，政府的调控措施不属于国家法律、行政法规，且更多的体现为行政管理性规定，并非效力性强制规定，不应当作为审查合同效力的依据。同时，政策调控系从宏观着手，从调控总量上来讲，张云美占用的购房指标系登记在何海燕的购房指标，调控总量并未因此减损，政策目的亦未落空，且无证据证实上述借名买房行为侵害他人合法权益、社会公共利益或国家利益，故张云美与何海燕之间的借名买房关系不存在合同无效的法定情形，一审法院认定张云美与何海燕之间的借名买房关系无效，认定不当，本院予以纠正。

案例3 （2017）沪0113民初11436号

本院认为，本案争议焦点为原被告是否存在借名买房。本院可以认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。

律师评析

借名买房的情况很多，由此产生纠纷诉诸法院的也有。从司法实践的角度审视借名买房，需要注意以下几点：

以下文章受权限保护，如有问题可咨询虞城县刘永升律师

转自公众号：烟火律师