——臧甲诉臧乙等共有案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院(2020)京02民再152号民事判决书 2.案由：共有纠纷
3.当事人
原告(被上诉人):臧甲
被告(上诉人):减乙、臧丙、减丁、减戊、减己、陈甲、陈乙、李甲、 李乙、李丙
【基本案情】
A 房屋为本案原被告按份共有。2009年3月5日，杨某依据其签署的《房 屋租赁协议书》开始承租A 房屋用于经营。约定租期五年，前三年每年租金为 18万元。在《房屋租赁协议书》首部载明出租方是臧乙，落款处有臧甲和臧乙 的签名。
租期中，杨某将第一年租金打入臧甲的账户后，臧甲将其分配给其他出租 人，其他出租人对此并无异议，杨某正常使用房屋。在第二年杨某交纳租金前， 出租人对谁有权收取租金发生争议，为此，臧乙等以房屋租赁合同纠纷为由起




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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷


诉杨某，要求杨某给付房租及违约金。2010年5月15日、2011年2月15日， 藏乙等人先后到杨某店里催要房租，发生过冲突，2011年2月15日，杨某找 到臧甲要求退租，并向臧甲提出赔偿违约金、装修损失等共计18万元。臧甲给 付杨某137500元。杨某于当日夜间搬离出租房屋，将房屋钥匙交给臧甲。
(2014)西民再初字第26号民事判决驳回了臧乙等的诉讼请求。 藏甲要求藏乙等人按份额支付其应承担的数额。
【案件焦点】
1.臧甲是否为本案的适格主体；2.臧甲是否有权代表其他共有人对外赔 偿；3.减乙等共有人是否应共同承担向杨某的赔付责任。4.臧甲赔偿给杨某款 项是否具有真实性、合理性。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：1.关于臧甲是否为本案的适格主体。 法律规定，共有人偿还因行使管理义务而产生的合理债务，超过自己应当承担 份额的，可依法向其他共有人追偿。本案为共有纠纷，臧甲的诉求亦为其因管 理共有房屋产生的损失，减甲为本案的适格主体。
2.关于臧甲是否有权代表其他共有人对外赔偿。《中华人民共和国物权法》 第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者 约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，共有人对诉争房屋 管理职责无明确约定，因此臧甲作为房屋共有人，有权对房屋行使管理职责。 减甲参与了与杨某就租赁房屋进行的谈判、签订合同、分配租金等事项。在涉 案房屋租赁合同的签订和履行过程中，臧甲是以相当于共有房产代表人的身份 实施了具休的管理职责，因此当房屋租赁发生争议时，基于管理职责，臧甲享 有与杨某协商解决争议的权利和义务。
3.关于减乙等人是否应共同承担向杨某的赔付责任。在杨某履行了交纳租 金的义务后，臧乙等人到杨某店里讨要租金，影响到杨某的正常经营，为此杨 某找到威甲要求赔偿其经济损失并将涉案房屋交还。由此可见，造成涉案房屋




二、所有权纠纷 153

租赁协议无法正常履行的原因是臧乙等人造成的，故减乙等房屋共有人应共同 承担向杨某的赔付责任。
4.关于减甲赔偿给杨某款项是否具有真实性、合理性。另案生效判决 (2014)西民再初字第26号查明，减甲给付杨某137500元之事实客观存在。该 金额包括1个月的租金，20%的违约金及部分因装修产生的财产损失，臧甲对 杨某的赔付行为具有合理性。
北京市西城区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一 百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一 、自本判决生效之日起十日内，臧乙、减丙、减丁、减戊、臧己分别给 付减甲17187.5元；
二 、陈甲、陈乙给付臧甲17187.5元；
三 、李甲、李乙、李丙给付减甲17187.5元。
臧乙、臧丙、减丁、减戊、减己、陈甲、陈乙、李甲、李乙、李丙不服一 审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院同意一审法院的裁判意见，判决 驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案反映的问题实质是按份共有人共同承担的债务的认定标准。对此应当 认为，按份共有人管理共有物支付的必要管理费用为共有人的共同债务，按份 共有人对外清偿后，有权向其他按份共有人追偿。主要理由有：
一 、赔付行为属于管理行为
有观点认为，减甲的赔付行为属于处分行为。因臧甲并不是唯一有权管理 涉案房屋的共有人，为了保护各共有人的利益，臧甲无法证明赔付行为经过了 三分之二以上共有人同意，因此臧甲的赔付行为是个人处分行为，无权要求其 他共有人承担份额内的赔付责任。
笔者认为，臧甲的赔付行为是管理行为。上述观点对共有物“管理”概念 的理解没有到位，共有物的“管理”是一个外延宽泛的概念，是为了使共有物 发挥社会的、经济的作用而对共有物所为的一系列活动。对共有物的管理既是




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共有人的权利，也是义务。本案中臧甲对诉争房屋有权行使管理的职责，当因 房屋租赁发生争议时，有权基于管理职责与杨某解决争议。具体而言，臧甲的 赔付行为是履行租赁合同约定义务的行为。杨某履行了交纳租金的义务后，臧 乙等多次到杨某店里讨要租金，导致杨某无法正常经营，租赁合同的目的不能 实现，杨某有权解除合同，并有权向任一共有人主张违约金和财产损失费用。 因合同约定产生的债务，所有共有人均应承担赔付责任。这种偿还债务的赔付 责任并不需要经过三分之二以上共有人的同意，这是共有人与杨某签订租赁合 同已约定的违约责任。臧甲向杨某支付违约金及赔偿金的行为是履行租赁合同 所约定的合同义务。义务的履行无需经共有人多数表决。不能因为共有人之间 对于赔付的金额及赔付方式无法达成一致而免除这种义务。
二、共有人支付必要管理费用，就超出应当承担的份额有权向其他共有人 追偿
《中华人民共和国民法典》第三百零七条规定，“因共有的不动产或者动产 产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务……偿 还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。按份 共有关系中，除共有人另有约定外，每位共有人的份额是确定的，承担的义务 和权利也是与其份额一致的。因此，支付的必要管理费用超出其应承担的份额 时，共有人可以向其他共有人请求偿还。
臧甲因解决争议所赔付的违约金及赔偿金符合租赁合同约定，其偿还的金 额在合理范围内。针对超过臧甲应当承担的份额，臧甲有权向其他共有人追偿。
及时合理地履行法定或约定的赔付义务对于其他共有人的权益实质是一种 保护，能防止因共有物产生的债务扩大化。本案支持臧甲要求其他共有人共同 承担赔付款项的诉求，是对共有人的迫偿权的保护，有利于鼓励共有人在合法 合理的范围内积极履行管理职责。
编写人：北京市西城区人民法院 刘珍 陈施斯