———胡某诉某小区业主委员会业主撤销权案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初47033号民事判决书 2.案由：业主撤销权纠纷
3.当事人 原告：胡某
被告：某小区业主委员会
【基本案情】
胡某系某小区业主。2018年10月，新一届业主委员会成立并备案，备案 单载明建筑物总建筑面积127378平方米，业主人数为950人。11月4日，300 余名业主向业主委员会提交关于召开临时业主大会申请书，申请召开临时业主 大会以解除某物业公司对地下车库的事实服务关系。11月7日，业主委员会发 出通知公告，决定召开业主大会临时会议。会议议题：(1)解除某物业公司对 地下停车场的事实服务关系，委托地面物业服务商对地下停车场进行停车服务； (2)授权业主委员会采取包括但不限于法律途径解决小区范围内与物业管理相 关或与小区共有和共同管理权利相关的一切事务、纠纷问题。
2018年12月2日，业主委员会作出《某小区2018年业主大会临时会议决 议》,表决事项一：此表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意通过；表决事项二：此表决事项经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过。
胡某以业主身份主张其权益受到侵害并要求撤销业主委员会于2018年12 月2日作出的业主大会临时会议决议。
【案件焦点】
业主大会作出的决定是否侵害业主胡某之合法权益。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：首先，某小区业主委员会系经业主选 举产生并依法备案的，系该小区业主大会的执行机构。地下停车场存在部分产 权车位，车位的管理及维护涉及小区业主的切身利益，故业主委员会有权就小 区地下停车场的事宜召开业主大会临时会议并进行决议。
其次，关于申请召开临时大会的业主人数问题。从某小区业主委员会提交 的证据可以看出，申请召开临时业主大会的业主人数已超过小区业主人数的 20%,故此次业主大会临时会议的申请人数符合小区议事规则的约定。
再次，关于胡某主张的部分业主申请时的会议议题与临时大会实际决议的 议题不符一节，经查，会议议题虽在文字表述上前后存在部分差异，但并不影 响业主对临时会议议题的了解，亦未改变临时会议议题的核心内容，故不应视 为对议题的变更。法院对胡某之上述主张不予支持。
最后，关于胡某主张的《某小区2018年业主大会临时会议决议》中表决 人数以及表决面积数据存在虚假一节。某小区业主委员会已就上述情形作出了 解释，且即便未涉及7~9号楼、小区幼儿园等业主人数及面积，仅就1~6号楼 (住宅楼)的表决人数及表决面积亦已超过业主大会议事规则规定的面积过半 数及人数过半数的规定。另考虑到业主大会以及业主委员会是小区业主对小区 内公共事务进行民主管理的一种组织形式，在不违反法律、行政法规以及小区
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中国法院2022年度案例 ·物权纠纷
议事规则约定的前提下，不应对相关程序性工作进行过于严苛的实质审查，应 尊重业主真实的自治意思表示，以维护广大业主的合法权益。综上，现胡某并 未举证证明某小区业主委员会在2018年12月2日组织召开业主大会临时会议 过程中存在严重违反法律、行政法规以及议事规则的情形，故要求撤销某小区 业主委员会作出的决议，缺乏相应的事实及法律依据，法院对其全部诉讼请求 不予支持。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回胡某的全部诉讼请求。
【法官后语】
业主撒销权系形成权，其权利功能旨在通过赋予业主以诉讼方式撤销程序违 法或侵犯其合法权益的业主大会或业主委员会决议，以平衡业主个人利益与业主 共同体利益之间的冲突、化解矛盾。在实质上，业主撤销权是一项利益救济权。 但是，业主撤销权不能被过度行使和支持，应当把握的价值取向在于既要鼓励业 主自治组织的管理，又要通过业主行使撤销权促使自治管理更为规范有效。在 相关司法审查和认定过程中，应以形式审查和利益衡平为原则，审慎评判涉诉 决议的效力状态。对于业主撒销权纠纷案件的司法审查要点应当把握以下几点。
一、主体审查
按照《中华人民共和国民法典》有关规定，合法权益受到业主大会或者业 主委员会决定侵害的业主应当作为业主撤销权纠纷的原告，业主未出席业主大 会亦未对决议事项进行表决，其对自身参与权、表决权的放弃并不等同于对业 主大会或者业主委员会决定的程序和内容的认同，因此对于未出席业主大会或 者业主委员会的业主认为业主大会或者业主委员会决定侵害其合法权益的，也 有权提起撤销权之诉。本案业主委员会主张胡某对业主大会的召集、通知、议 题等事宜均知情，但自行放弃参加因此不具备提起撤销权之诉的资格，法院对 其该意见不予采信。
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二、对象审查
审查对象是是否业主大会或业主委员会作出的具体决议。撤销的内容必须 明确且具体，即必须是已经生效的内容清晰明确的具体决议。这里需要特别指 出一点，物业服务合同中的内容不是业主撤销权的形式对象，业主申请撤销的 是依据物业服务合同内容作出的相关决议，如上调物业费标准。
三、期限审查
审查业主知道或应当知道相关决议作出之日起是否经过一年。此处的一年 系除斥期间，不发生中止、中断、延长的效力，且只能通过诉讼的方式行使。 因此，超过该一年期限的，业主即丧失提起撤销之诉的权利。
四、实质审查
在诉讼主体、对象及行使期限均符合法律规定之前提下，应当对业主大会 或者业主委员会决议是否侵害业主的合法权益进行实质审查。业主的权益包括 实体权益及程序权益，首先对于业主的实体权益，业主应当对其权益受到侵害 承担举证责任，在未提供充分证据证明其权利受到侵害的前提下，应当对此承 担举证不能的法律后果。程序审查主要包括两个方面，一是是否符合专有面积 及人数的比例要求；二是征求意见过程是否合法合规。《中华人民共和国民法 典》第二百七十八条明确规定了由业主共同决定的事项，应当由专有部分面积 占三分之二以上且总人数占三分之二以上的业主参与表决。其中“筹集建筑物 及其附属设施的维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”以及“改变 共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的，应适用“特别多数决规 则”,经参与表决专有部分面积及人数均超四分之三以上业主同意。而其他事 项则适用“一般多数决规则”,经参与表决专有部分面积及人数均超二分之一 以上业主同意。本案中，申请召开临时业主大会的业主人数已超过小区业主人 数的20%,符合小区议事规则的约定，表决通过的业主人数及专有面积均符合 法律以及小区议事规则对于专有面积及人数的比例要求，程序合法。
在对上述要件进行审查的同时，也要兼顾业主个人权益与小区公共利益的 权衡考量。业主大会以及业主委员会是小区业主对小区内公共事务进行民主管
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理的一种组织形式，在不违反法律、行政法规以及小区议事规则约定的前提下， 不应对相关程序性工作进行过于严苛的实质审查，应当尊重业主真实的自治意 思表示，以维护广大业主的合法权益。业主大会或业主委员会有义务证明，其 所作决议不仅符合法定程序，还维护了小区公共利益，对主张利益受损的个别 业主而言，其所遭受的利益受损同小区公共利益相比，可认为是在合理忍受限 度内。
编写人：北京市海淀区人民法院 于洁
